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三問樓市:
沒有最低迷只有更低迷
展望2012
2012年樓市調控還將繼續嗎?青島樓市將怎麼走?房價是漲還是跌?為此記者近日多方采訪,來聽聽大家對大勢是怎麼看的。
問題一:
2012年政策會松綁嗎?
上楊紅旭日前來青演講時分析指出,政策松不松綁主要看三個指標,一看“限貸”,中央說要支持合理住宅的房貸需求,優先保證首次貸款,這個聲音一出來,暗示著房貸2012年會有所放松。二看“限購”,他認為限購令在2012年一定會松動,但並非所有城市都松。“房產稅今年將逐步推廣試點,上半年到底有哪些城市可能會推出房產稅試點,限購令就會順勢而退。最後看“限價”,到去年年底基本上所有城市都完成年初的房價控制目標,因此今年各地都沒有限制房價的壓力,也就不需要限價了。
青島房地產經理人俱樂部副秘書長龍江指出,2008年受全球金融危機影響,國內不得已果斷救市,以房地產業來拉動經濟。由此也產生了一些隱患,現在執行的針對房地產的調控政策,管理層希望房地產能軟著陸。回顧過去幾輪調控,2005年,主要是以輿論引導為主;2007年全國房價上漲過快,“地王”頻出,所以推出了“二套房”限貸措施;2008年恰逢全球金融危機,受累於經濟低迷,國內房地產業迅速走低,國家又開始救市;2010年以來房價上漲,2011年執行“限購”、“限貸”、“限價”等調控政策,應當是動真格的了。根據國內一些金融機構的分析,2011年再次對房地產業“救市”的可能性非常小,龍江也贊同這種判斷。
問題二:
2012年樓市走勢如何?
楊紅旭認為,2012年樓市將更低迷,銷售量、價格、新開工量、投資量很多數據都會比2011年差,冬天還很長,但是有轉機。“上半年肯定是低迷的,三季度不確定,四季度有可能會復蘇,復蘇也是早春,所以我說有轉機,但是這個轉機真的可能是離我們的期望還有距離,總體上來說是更低迷。”他還表示,要判斷房價短期要緊盯三個要素,一是政策,二是資金,三是存貨壓力,目前東部沿海的八個城市可供出售的新房需要賣13個月,達到近幾年歷史新高,所以存貨壓力很大,上半年存貨不會很快消化完,而為了緩解資金壓力,房企不得不以價換量,通俗地說,房價還有一段較大的下行空間。
青島房地產經理人俱樂部副秘書長龍江分析認為,2012年的房地產形勢不容樂觀,這方面青島房地產企業應當高度重視。一方面調控政策不放松,另一方面2012年歐美經濟形勢不樂觀,有可能拖累國內經濟,這是國內房地產行業潛在的危機,也是今年房地產形勢嚴峻的重要原因之一。
問題三:
2012年該不該買房?
對於市民關心的“2012年該不該買房?”,青島房地產經理人俱樂部副秘書長龍江認為,人們有一種慣性思維,認為通脹、不動產昇值是長期的,而房地產業低迷是短期的。但他指出,國家已經將控制通脹作為一項重要工作,所以這一慣性思維在今後一段時間未必適用。1993年那輪調控後,房地產低迷五六年之久,是一個中期調整。而這次,他認為市場的低迷應當是一個“中長期”的過程。“2012年會是房地產商比較難過的一年,反過來看當然是購房的好時機。”龍江說,現在看看就知道,各樓盤的優惠是普遍存在的,但誰都很難給出一個最佳的購房時間和地點。不動產是有區域性特點的,一個區域裡房子賣掉,就很難再買到合適的,有個時機問題。所以,如果遇到合適的房子,比如價格合適,居住出行方便,而且有購買能力,還是要適時出手。
青島今鵬翔投資公司CEO修方舟表示,這是一個策略問題。還是那句話,如果急著住,任何時候買都不吃虧,都有買的道理。如果不是特別急著住,現在買房子要多一些耐心。另外,購房者對房子的選擇要多元一些。為什麼這樣說呢?比如原本要在市南區買房,但市南房子稀缺房價不變。同期李滄房價變了,可以考慮到李滄“抄底”。李滄住著雖然遠些,但價格便宜,也是一種選擇。如果一直不買房,同樣有機會成本的問題,未來有許多不可預期的情況,比如推出新的稅種,增加持有成本或購買成本等。
准購房者市民李先生也談了談自己的感受,在一系列的房產調控政策實施後,從去年下半年開始,各個區市的房價確實出現下跌,比如他較為關注的李滄區,一些新盤單價已下降了一兩千元。以一套原價100萬元的房子為例,現在已下調至90萬元,降價10萬。從表面上看,現在買房子確實是便宜了,但是別忘了貸款成本提高了。貸款60萬元,貸款期限20年,如按照以前五年以上的7折利率,執行4.935%的利率,每月需要還款3938元;而按現在銀行上浮基准利率10%,執行7.755%的利率,每個月則需要還款4920元,較之前每月多還利息1000元左右,20年光利息就要多出20多萬元,因此房價降了10萬元相當於沒降。“所以我個人感覺如果貸款政策還這麼下去,買房計劃還要再等一等。”李先生說。記者孫靜芳