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作為信托市場上的第一大投資品種,房地產信托在年末再度吸引了眾多眼球。記者昨日了解到,昆侖信托、中海[ 簡介最新動態]信托、國開金融和民生銀行等4家機構聯合發行的“國開城市發展基金集合資金信托計劃”推介材料顯示,預期年收益可達到37%,大幅刷新了此前紀錄。該房地產信托產品通過參與土地一級開發獲取高收益,但信托業內人士提示,可能面臨風險,因為全國土地市場在近期頻頻出現流拍。本報記者徐可奇
刷新預期年收益紀錄
“此前房地產信托產品的預期年收益最高為25%。”滬上一家信托公司的市場部總經理對記者表示,業內同行最近聽說個別房地產信托產品的預期年收益可達到37%,第一反應普遍是驚訝。因為根據普通的房地產信托運行方式來看,25%的預期年收益幾乎可以說是開發商可承受的“上限”。
據了解,這款刷新預期年收益紀錄的房地產信托產品是“國開城市發展基金集合資金信托計劃”,募集資金投向國開城市發展基金,成為有限合伙人(LP)。而國開城市發展基金總體規模達到500億,本次發行的信托產品作為第一期募集資金規模為100億。
而4家機構合作模式是國開金融出資49.95億,昆侖信托和中海信托分別募集信托資金24.975億,基金管理人開元(北京)城市發展基金管理有限公司出資0.1億作為普通合伙人(GP),民生銀行則擔任獨家財務顧問和主要代銷銀行。
該房地產信托產品的認購門檻是300萬元,運作期限為8年。其中前6年為投資期,每年有現金分紅;後兩年為退出期。而且,該房地產信托基金運行兩年後可以在北京金融股權交易所掛牌轉讓,轉讓價格按當時信托基金的市場評估價為准。
“炒地皮”博取高收益
該房地產信托產品的收益來源於土地一級開發和二級開發收益的分成,37%的預期年化收益是以未來我國土地出讓價格增長率為12%的基礎測算出來的。該房地產信托產品選擇的開發項目主要集中在中西部地區城市,可以享受政策傾斜,從政府的土地出讓收益中“分一杯羹”。
“土地一級開發俗稱‘炒地皮’,可以博取高收益。”另一家信托公司的高管分析該房地產信托產品時指出,通常來說,土地一級開發就是賣地,二級開發就是賣一手房,三級開發就是賣二手房。土地一級開發主要是通過拆遷和征地,然後賣地獲得收益,被房地產業內認為是各個開發環節上利潤最可觀的,各地政府依賴的“土地財政”正是來源於一級開發。
信托產品作為私募性質,一般不對外披露銷售情況。但記者從民生銀行的相關理財經理處了解到,雖然該房地產信托產品的認購門檻要普通產品100萬之高,但是有不少高端客戶仍然很感興趣,主要是看到國開行的全資子公司國開金融在信托產品中出資最多,因此有意“傍上國開行這棵大樹”。
不過,以上信托公司的高管提示,該房地產信托產品參與土地一級開發,同樣可能面臨風險。隨著樓市調控一系列政策的影響“發酵”,全國土地市場在近期頻頻出現流拍,甚至在北京、上海和廣州等一線城市也不例外。該房地產信托的運行期限較長,主要目的也正是要度過樓市調控期,看好的是房地產市場的長期發展形勢。