|
||||
蟄伏4年,越秀地王無人問津,或悄然始動工,或拆遷仍無果。
已故香港福海林百欣及其家族旗下的麗豐控股有限公司(01125.HK,以下簡稱“麗豐控股”),於2007年勇戰萬科、合生創展等地產大鱷,競得越秀三幅捆綁地塊,樓面地價高達9456元/平方米,幾乎逼平彼時越秀區的一手房均價9966元/平方米。時過境遷,樓價高漲翻倍,麗豐控股旗下越秀地王仍然待字閨中逾4年。
地王的遲緩上市,亦是麗豐控股內地發展緩慢的一個縮影,其年銷售額不過20億元。然而此前,麗豐控股卻高調宣稱要在珠海投資180億元建設星藝文創天地項目。這對於麗豐控股來說,無疑是背上了一個沉重的包袱。
地王項目尚在襁褓中
2007年7月26日,廣州市國土房管局以捆綁方式拍賣老城區爛尾地,其中一組捆綁地塊,包括一幅望東山湖景的住宅地,一幅望珠江景的商業金融用地,以及一幅老城中心旺區觀綠路的商住地塊,更是引發了9大開發商的廝殺,萬科、
會德豐
、合生創展、廣電集團等地產大鱷會戰其中。
麗豐控股旗下振高集團、振皓公司和翠樺公司聯合體更是連番叫陣萬科,從2.2億元一路相互叫價,經過55輪叫價,最終麗豐控股斥資3.16億元將3幅地塊納入囊中,成交額高出底價137%。
時代週報記者查閱土地交易信息可得,東華東路住宅用地淨用地面積2405平方米,規劃建築面積爲10582平方米;大沙頭路商業金融業用地淨用地面積1622平方米,規劃建築面積爲8807平方米;而觀綠路商住用地淨用地面積1908平方米,規劃建築面積爲14030平方米。以此計算,3幅地塊的樓面地價已高達9456元/平方米,問鼎2007年廣州單價地王。據業內人士透露,彼時該地價尚未包括需額外支付的一幅市政綠化用地地塊的拆遷費用,如果加進去,土地成本預計尚且需要加1200-1700元/平方米。
根據麗豐控股2007年年報,以上3個項目均預計於2011年建成。然而,時過4年,昔日地王卻依舊還在襁褓中。目前,建設進度最快的是東華東路地塊。12月22日,時代週報記者來到越秀區東華東路,在標有“麗豐控股東山京士柏”的圍牆內,藍網覆蓋,目前已建有兩層之高,而根據規劃,該項目將建設爲20層的住宅樓項目。
捆綁地塊中的第二幅地塊中的大沙頭路項目施工亦不過是剛剛開始,若干輛泥頭車擁堵在工地門口。此前4年,該地塊一直用作臨時停車場和洗車場。
命運較爲坎坷的則是至今尚未開工的觀綠路地塊。即使在“麗豐控股”的圍牆內,主要還是臨時停車場,其北側尚有未完成拆遷房屋,兩三層的破舊樓房散落其側。在此期間,麗豐控股並非毫無動作。
據時代週報記者瞭解,此前,麗豐控股曾希望提高該地塊的容積率,擬從7.35提高到9.03,然而事與願違,有關部門以建設可行性不高拒絕了麗豐控股的請求。目前,觀綠路地塊仍在發展規劃中。
時逾4年,越秀地王還沒有建成,然而,越秀區住宅均價卻早已翻了2.5倍,商業地產均價也翻了二三倍。根據廣州市國土房管局官方網站陽光家緣數據顯示,2011年11月廣州市十區新建商品房網上籤約信息中,越秀區住宅均價24811元/平方米,寫字樓均價爲28454元/平方米,而商鋪的均價更是高達15.8864萬元/平方米。
內地發展步伐遲緩
地王的遲緩上市,亦是麗豐控股步調緩慢的一個縮影。事實上,在此後的諸多土地交易拍賣現場,不乏麗豐控股的影子,但是每每空手而歸,一直未曾新增土地儲備。
截至2010年年底,麗豐控股在內地的總樓面面積爲1000萬平方尺,即111.11萬平方米,均集中於上海和廣州、中山,項目總數一直都不超過10個。
直至2011年9月16日,麗豐控股及豐德麗控股有限公司(豐德麗)與珠海市橫琴新區管委會訂立合作協議,以期共同在珠海市橫琴文化創意園投資建設星藝文創天地項目。
在這其中,經2010年7月26日股權重組之後,豐德麗直接持有麗豐控股40.58%股權,而麗新發展持有豐德麗36.08%的股權,而麗新制衣持有麗新發展47.97%股權,林百欣的長子林建名家族持有麗新制衣42.02%股權。
根據珠海市市長鍾世堅與麗新集團主席林建嶽簽署的《橫琴文化創意園合作協議》,星藝文創天地項目規劃用地面積約1平方公里,將採用分期供地、分期建設的方式推進,首期供地約50萬平方米。據項目初步開發規劃估算,星藝文創天地的總投資約180億元,預計最快於今年底前動工。
爲此,豐德麗和麗豐控股不得不向銀行融資。建設銀行擬給予星藝文創天地項目不超過人民幣150億元的意向性綜合授信,而興業銀行擬向豐德麗及麗豐控股提供總額度爲人民幣100億元的綜合授信額度。
雖然,麗豐控股在珠海宣稱要豪擲180億元投資於該項目,但實際上,麗豐控股的財務已經是危機重重。
截至2011年7月31日,麗豐控股的借款總額已高達30.74億港元,其中須於一年內償還的爲1.18億港元,而第二年內償還的爲15.21億港元。雪上加霜的是,麗豐控股預計全年的銷售額只有20億元。
根據推售計劃,麗豐控股於2011年在上海推出3個項目,合計650個單位推出市場,廣州部分樓盤繼續出售,而中山項目則推出2000個單位。公司預期2011年內地樓盤銷售速度放緩,預計公司在內地的20億元銷售目標恐難完成,這對於180億元的投資額來說,顯然是不堪重負。
最令人關注的則是,於第二季度開盤的廣州御金沙。2005年11月,凱德置地以1.028億元收購了麗豐控股金沙洲項目(即爲御金沙)的50%股權。時隔1年,凱德置地又持有了麗豐控股的20%股權。目前,廣州御金沙已於2月、5月和6月取得預售許可證的三批房源中,已售346套,尚有391套未售。按照已售面積36048平方米和均價1.6萬元/平方米計算,銷售收入不過5.76億元,麗豐控股可得銷售收入不過3億元。
於9月上市的中山棕櫚彩虹花園,銷售情況也是不盡如人意:據中山市房地產市場信息網數據顯示:截至12月27日,批准銷售516套房源中,僅有47套已售。
銷售狀況不盡如人意,借款又要在近一兩年內還清,還要付出巨資投向珠海,這對於麗豐控股來說,無疑是一次重大的考驗。
|
||