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明年上半年樓市供大於求狀況加劇郊區項目普遍面臨“裸售”窘境——
51個純新盤入市拽低房價
購房人的集體觀望使得樓市成交量很難轉暖,而開發商的資金鍊則面臨更爲嚴峻的考驗,不得不加速推盤,以期賣房回款。
據亞豪機構最新統計,明年上半年北京將有51個純新盤扎堆入市,開盤量同比增加七成。
在供應量明顯增加的作用下,預計房價將繼續出現下滑,而供應最多的郊區項目則不得不緊緊貼着成本價“裸售”。
市場數據
4萬套住宅涌市供大於求加劇
今天上午,亞豪機構統計數據顯示,2012年上半年,北京市共有51個純新盤計劃入市,而2010年、2011年上半年實際入市的純新盤分別爲36個、30個,可見明年上半年樓市供應量同比增幅達到70%。粗略統計,這51個項目預計提供至少4萬套的商品住宅。
在當前的政策形勢下,預計明年上半年北京商品住宅成交量將不會超過5萬套,但上半年僅純新盤的供應量就達到了4萬套,如果再加上老項目後期推出的新房源,明年銷售速度遠遠無法追趕大規模的新增供應,供大於求的市場狀況將深度惡化,樓市庫存很可能達到15萬套,超過2008年的庫存高峯。
預計2012年上半年受關注的住宅項目
項目名稱開盤均價交通位置物業類別
(元/平方米)
東亞華欣灣·瀾岸別墅待定六環以外別墅
遠洋萬和公館待定四至五環公寓
紫御華府待定五至六環公寓
路勁·世界城待定六環以外普通住宅
金融街·融匯待定六環以外普通住宅
聯港·幸福灣待定五到六環普通住宅
京投萬科新里程待定五至六環普通住宅
塞納維拉·永定華庭35000-40000四至五環普通住宅
恆華·安納湖14000五到六環普通住宅
合生·濱江帝景17000五到六環普通住宅
首開·國風美崙待定五至六環普通住宅
數據提供:亞豪機構
四成新盤位於六環外
郊區普遍面臨“裸售”
據瞭解,這些計劃入市的純新盤中,位於六環以外的項目有19個,接近總量的四成。而去年、前年同期,六環以外的上市新盤個數均不足新盤總量的一成,北京的住宅郊區化現象在2012年明顯提速。
除遠郊新盤上市增加外,一些近郊新城六環以外區域、以往沒有商品房供應的新興板塊也將迎來純新盤的集中放量,以大興北藏村和昌平南邵鎮最爲典型。
亞豪機構市場總監郭毅分析,由於這些新興板塊的土地均在市場高峯期摘得,地價成本偏高必然影響到房價,再加上新興板塊的配套不足、市場認可度低,銷售競爭將更加慘烈,預計將會出現多個貼着成本價“裸售”的樓盤。
以大興北藏村爲例, 2012年上半年該區域將有保利·新茉莉公館、金融街·融匯、聯港·幸福灣3個新項目計劃入市。但目前同區域剛剛開盤的龍湖·時代天街售價僅1.2萬元,如果想賣出房子,其他上市項目的定價都很難超過1.2萬元。
而這3個新項目中,土地成本最高的金融街·融匯樓面地價已經接近8000元,如果參照龍湖·時代天街來定價,該項目將基本沒有利潤。
降價分析
地王項目入市一搏比拼高性價比
前兩年北京土地市場交易熱度高,誕生了不少“地王”,而2012年,亞奧的紫御華府、大望京的遠洋萬和公館、亦莊的中信府別墅,以及通州的金隅公建項目等多個“地王”級樓盤均有入市計劃,這些項目拿地時的樓面價都在萬元以上,其中,大望京的遠洋萬和公館則高達24066元/平方米。
據瞭解,今年共有8個“地王”級項目先後入市,但只有金茂府、保利中央公園、中信新城3個項目取得了銷量突破。這些成功的“地王”項目均具有“定位高端、定價匹配”的特點。
亞豪機構市場總監郭毅分析,能夠成爲衆開發企業爭搶的“地王”,首先土地的綜合優勢一定很突出,然後通過高品質的產品開發提升項目價值,以高端品質、中端定價的高性價比爲槓桿,撬動“地王”項目高成交。目前來看,明年上半年計劃上市的紫御華府、遠洋萬和公館等項目也都採取同樣的營銷思路。
專家預測
供應激增將引導房價加速下滑
亞豪機構市場總監郭毅分析,一方面,2009、2010兩年供地高峯期過後,2011年北京出現了項目開工潮。據市統計局數據顯示,今年1-11月,全市商品住宅新開工面積爲2445.2萬平方米,比上年同期增長45.5%,開工量的加大意味着衆多項目進入了開盤倒計時。
另一方面,今年樓市成交冷清,令一些蓄客不夠理想的新項目一再推遲上市,拖至2012年後,開發商亟待銷售回款緩解資金困境,已經不得不冒着市場風險強行開盤。
郭毅表示,在如此嚴峻的市場形勢下市場將會重新洗牌,旺市逐利潤,淡市降風險,開發商應儘早降價,現金爲王。唯有率先降價,且價格直觸購房者的心理底線,纔有可能最大限度地吸引成交,從而回籠資金。
而如此大量的供應將導致六環外高地價項目的獲利能力顯著下降甚至消失,資金緊張、銷售願望強烈的房企將不得不制定出更低的價格,引導價格加速下滑,全市房價恐將面臨深幅下行調整。
文/記者張媛
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