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使出霹靂手段“釜底抽薪”
羊城晚報記者趙燕華
中國房地產市場到底有沒有泡沫?這是幾年來各界爭論的焦點。不管是否承認“泡沫論”,房價連年暴漲卻是不爭的事實。
限購令、限價令作爲2011年國家調控房價的霹靂手段,堪稱釜底抽薪。政府通過行政手段,重手收緊買方數量,希望利用改變供求關係從而使價格下降。
47城祭出“限購令”
“限購令”最早出現在2010年4月30日北京出臺的“國十條實施細則”中,隨後少數城市如廣州、深圳等在當年10月也跟進推出,但普遍認爲限購力度比較“溫柔”。直至2011年初,“限購令”在各地風起雲涌,7月12日國務院新“國五條”頒佈後,又將限購令擴大到更多的二三線城市。據統計,目前實施限購政策的城市有47個。
與限購令一樣,“限價令”也帶有強烈的行政色彩。按照“新國八條”要求,2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力,合理確定本地區年度新建住房價格控制目標,並於一季度向社會公佈。
由於國務院提到了約談問責機制,因此對過分依賴土地財政的地方政府而言,限價令在某種程度上有一定的約束作用。不過頗具諷刺的是,幾乎所有城市都以不超過本地居民人均收入爲標準制定的限價目標,以至於限價目標被戲稱爲“漲價目標”。
限購令是狙擊房價的主力,收緊銀根則是側面夾擊房地產市場的一支“偏師”。今年1月至6月,央行連續六次提高存款準備金率。
協同作戰的還有限購政策的孿生姐妹———限貸。首套房從兩年前的首付20%利率7折優惠,直到如今的首付40%利率上浮10%,二套房首付比例更是提升至60%,利率上浮20%-30%。第三套房更是全面停貸。
“限”字訣壓住了房價
毋庸置疑,在2011年房地產調控組合拳中,限購令所起的作用無疑是巨大的。隨着限購、限價、限貸等多項政策的實施,效果也逐步顯現。首先體現在成交量逐月萎縮,其次到了2011年10月,全國房價也整體下滑,形成量價齊跌格局。根據國家統計局的數據,最早出臺“限購令”的北上廣深等一線城市,11月新建商品住宅價格環比全面下降,降幅比10月擴大。同時,11月份全國70個大中城市中有49個城市房價出現環比回落,這些多是出臺了限購令的城市。
不過,儘管限購令暫時壓住了房價,大量無房一族的幸福感卻未增加,因爲那些買不起房的人,依舊沒能力改善住的品質,而且限購令也有錯殺“剛需”之嫌。另外,隨着房地產行業變冷,上下游產業也受到衝擊。
2011年1月26日國務院公佈新一輪樓市調控政策,史稱“新國八條”,對貸款購買第二套住房的家庭,首付比例不低於60%,貸款利率不低於基準利率的1.1倍。
2011年2月北京出臺“限購令”,對購買住房的條件作出限定。接着,全國相繼有近50個城市出臺“限購令”。而全國多個城市則實行“限價令”。
2011年2月24日廣州出臺“升級版”限購令(2010年10月15日已出臺過“戶籍家庭和常住非戶籍家庭只能新購1套商品住宅,非常住的外地個人和家庭不得購買商品房的”限購政策):“擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭限購”。增城、從化則在3月宣佈實施限價令。
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點評
在政策從嚴的基調下,地方政府只能在“限購”等焦點政策之外進行微調。2011年10月,廣東佛山放寬限購之舉最終落下個“半日遊”的結局,就充分說明這一點。
明年各地繼續執行“限”字令基本成爲定局,但地方政府與中央政府之間的博弈仍將持續。
值得注意的是,專家日前透露,房地產調控未來的大方向將是以房產稅等經濟手段逐步替代限購令這樣的行政手段。另有傳聞指,臨時替代“限購令”的,可能是學香港徵收房地產交易環節的流轉稅。
由此看來,“限”字令所代表的行政限制措施,將爲制度改革贏得時間,使房產稅、保障房等“長效措施”具備更充分的探索空間。未來政策或許會走出由“堵”到“疏”的新調控線路圖。(趙燕華)
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