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樓市成交量持續走低,部分開發商開始以價換量。 新房項目開始以價換量,預計二手房價也將下跌
上周7盤齊開,有的樓盤“狠跌”每平方米降4000元。
剛剛過去的周末,據記者不完全統計,深圳有萬科翡麗郡、萬科金域緹香、宏發上域、陽光海濱花園、水畔紫雲閣、東鴻雅居、錦繡御園2期共計7個項目開盤,進入2011年年底,深圳開發商上演“跑得快”。這其中有樓盤重現“日光盤”景象,也有樓盤6個月就跌4000元/平方米,被先期買房的業主“圍攻”。
業內人士認為,深圳樓市成交量的持續走低,觀望氣氛加重,使得開發商庫存壓力加大,後期仍不樂觀,於是新房項目開始以價換量,降價明顯,而隨著新房房價走低,二手房房價也將下行,預計明年二手房價格將繼續下降30%。
龍華業主6個月虧40萬元
本月17日,萬科在沙井的樓盤翡麗郡開盤,首推1、2棟共341套新品,主力為89—126平方米戶型,均價為1.1萬元/平方米。萬科證實,翡麗郡住宅在開盤當晚8時全部售罄,成為2011年深圳萬科又一個“日光盤”。而晚上在銷售廳開盤的翡麗道商鋪,也於當日晚上全部售罄。除此之外,萬科金域緹香項目繼前期5號樓開盤當日售罄後,4號樓於上周獲得預售證,周六正式開盤,當日再次全部售罄。
而位於寶安區光明新區公明街道民生路與華發路交匯處的宏發上域則在這周末成為近期光明中心區首個開盤的項目,12月17日該樓盤開盤,1期共推住宅492套,分別位於6棟、7棟、8棟、10棟、11棟,其中10棟為89平左右的復式。主力戶型為76—89平方米2—3房、89平方米復式、121—166平方米4—5房。記者從銷售人員處了解到,截至開盤當天下午3時多,宏發·上域推出的486套單位已勁銷七成。
深圳知名地產評論人尹香武表示,翡麗郡和宏發上域兩個熱銷的樓盤具有相似的特點,其都位於相對獨立的門戶片區(沙井和公明),商品房長期供應緊缺造就賣方市場,加上片區內大量的村民房質量低、加上舊改擠出需求,使得改善型置業者眾多。
此外,南山蛇口東填海區後海濱路與藍天路交匯處東南側的陽光海濱花園也在17日晚間突擊開盤,均價不到3.6萬元,據開發商統計,當天總推出798套房源,售出300套。而位於龍崗龍東社區的東鴻雅居則是上周末入市新盤中均價最低的,東鴻雅居17日開盤共推出104套房源,面積是66—86平方米的兩房,均可改為3房、4房,南北通透帶落地窗,據悉,86平方米的贈送面積高達20平方米,66平方米贈送有4平方米,6900元/平方米起,均價不到9000元,記者從開發商處了解到,該樓盤開盤當天即售出五成。
與這些新開樓盤不同,上周末開盤的位於龍華片區的錦繡御園二期則屬於加推。12月18日,錦繡御園二期開盤,推出80—90平方米2—3房,約87套。不過,在錦繡御園開盤的這兩天有近100名一期業主集中在錦繡御園營銷中心打條幅抗議開發商欺詐和降價等問題。記者了解到,這些業主都是在今年5月、6月購買了錦繡御園一期房源的業主,他們當時購房均價在1.9-2.1萬元不等,而現在錦繡御園二期則以1.4萬元起,均價1.6萬元的價格開盤,每平方米直降4000元。
“不到6個月,我啥也沒乾就虧了40多萬”,錦繡御園一期業主李小姐表示,她6月時購買了錦繡御園一期一套88平方米的單位,均價超1.9萬元,而現在二期在賣的房子1.5萬元就能買到。面對6個月就虧四五十萬的事實,業主們找出開發商宣傳與事實不符的包括物業、學位等問題要求開發商補償業主差價。
記者了解到,此前大幅降價的樓盤花半裡也是位於龍華片區,其從一期銷售的每平方米1.78萬元(包含2000元精裝修),到1個月後價格直降到1.25萬元/平方米(不含裝修),去除裝修每平方米降價達3300元。而此次錦繡御園降價幅度達到每平方米直降超過4000元,再次打破了龍華樓盤項目近期降價幅度的紀錄。
多個9月開售新盤銷售率不足五成
開發商在年底呈現跑步推盤以及房價直線下行的背後則是開發商庫存壓力、業績、資金等壓力加大,不得不以價換量。中原地產華南區(大深圳區)董事總經理李耀智表示,宏觀調控導致樓市成交持續低迷,2011年的深圳新房市場成交量持續萎縮,深圳新房價格有所回落,已經低於2008年的平均水平,“隨著新房市場成交量的持續走低,開發商庫存壓力加大,近幾個月的庫存消化時間都在15個月左右,後期還有繼續延長的趨勢,於是大部分項目開始以價換量,新房價格下降明顯”。
李耀智透露,而看跌預期主導樓市進一步萎縮,降價幅度加大,但市場成交依然低迷,部分樓盤以價換量則落空。根據深圳中原的監測顯示,今年9月以來,大部分項目開始加大降價幅度,其開盤價普遍低於前期市場預期;營銷方式百變仍難以吸引購房者,開盤銷售率保持在四成左右的低位,去年時常見到的“日光盤”已經完全絕跡。其中,今年9月開盤的首地容御和潛龍曼海寧,開盤銷售率分別是三成和七成,分別低於前期價格5000元和4000元。10月份開盤的萬科公園裡開盤銷售率為四成,後項目推出特價房,降幅達10%;花半裡開盤銷售率僅為三成,使得其後來均價直降3000元。
“一開始是樓盤一降價,降個10%,業主就會出手,而現在很多樓盤都降價了,一降就是25%到30%的,但業主反倒不會那麼容易出手了”,民治片區一位房產中介告訴記者,在二手房市場,一些業主自降十幾萬,但買家卻仍是觀望的態度。
根據中原的統計,經過此輪20個月的調控,深圳二手住宅的成交量已經降至歷史最低,甚至低於2008年春節時期,中原對深圳188個樓盤的成交價格監測也顯示,深圳二手住宅房價連續下跌6個月,跌幅達6.42%,“政策重壓下,深圳二手樓市自今年5月的歷史最高位開始進入下行通道,深圳六區二手房價格指數已連續多月全線下跌,在188個成交樣本樓盤中,超過七成樓盤的價格已出現下調”,深圳中原市場研究人員表示。
數據顯示,深圳二手房價2009年上漲54%,2010年上漲22%,而今年內,二手房價則是一定幅度的下降,降幅為4%。
“預計二手房價格將繼續下降30%,”李耀智表示,2012年政策不會放松,一方面需求被抑制從而持續減弱,而另一方面供應則會加大,供求面臨極度不平衡,這種情況下“預計二手房價格將繼續下降30%,達到2009年4月的水平,相應月均總成交量降至5000套”。