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國家發改委主任張平日前表示,明年要鞏固和擴大房地產市場調控成果,研究商品房領域反暴利規定。
此次發改委開始着手房地產市場反暴利,是否會進一步促進房價的合理迴歸?是否會對我國轉變經濟增長方式,促進經濟的可持續發展具有重要意義?就此,本報記者採訪了有關專家。
反暴利促房價趨於理性
近10年來,房地產價格的連年暴漲使普通民衆難以承受,而只漲不跌的商品房又令許多投資者趨之若鶩,過高的房價已經嚴重影響了我國經濟的健康發展。隨着長達近兩年持續不放鬆的房地產調控終見成效,民衆對房價趨於理性的迴歸更加期待。
“當前房價過快上漲的勢頭已經得到遏制。”同策諮詢研究中心總監張宏偉認爲,2012年在房價上漲預期減弱的市場背景下,把商品住房領域實施反暴利作爲新一輪的調控政策的主要目的還是控制房價過快上漲。房價過快上漲會導致房產短期內快速升值,這樣開發商通過囤地、捂盤等手段就可獲得更多的溢價收益。反暴利規定控制商品房價格保持在合理水平,防止出現2009年大漲的行情出現。中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海認爲,如果要反商品房暴利,那麼徵收反暴利稅是不錯的選擇。但徵收的前提是必須事先覈准出一個標準,對超過這一標準之上的費用採取徵稅等措施進行管理。比如說,在哪個區域開發的房子,參考的成本控制在什麼水平,那麼出售價格也應該控制在相應的範圍內,政府訂利潤率,若超出此利潤率,就可以對其徵收反暴利稅。
如何界定“暴利”成爲焦點
然而,目前的困境,確定開發商是否屬於“暴利”是難點。怎樣的利潤率算是“暴利”?要怎麼反才能取得成效呢?
“舉例來說,一個開發商在同一小區內建房子,有的是2003年拿的地,有的是2010年拿的地。即使都按照一個價格標準來賣,利潤率都天差地別,有可能這個開發商前幾年是虧本的,近年纔剛剛掙錢,暴利如何界定?”曹建海表示,如果沒辦法公開透明地向社會公佈商品房平均開發成本,那麼對“暴利”的認定也就難以服衆。而這一點實際上很難做到。
北師大房地產研究中心主任董藩在微博中也對此表示質疑:“樓市非壟斷市場,憑啥立法管制價格?又如何管制?能覈算出一石一釘、一草一木的真實價格嗎?”
在業界看來,商品房領域反暴利概念的提出,其實是在人們對房地產市場調控的前景產生不一致看法之時,向社會發出一個明確的信號:“房價必須合理迴歸,否則調控不會動搖。”
“首先要從土地市場交易源頭進行調控,對商品房用地出讓之初就規定該地塊未來上市商品房的售價區間。”張宏偉認爲,其次要控制市場流動性,一方面控制市場流動性過剩,抑制由於通脹預期導致市場投資對於房地產市場的關注;另一方面,開發商的資金流動性也要適當收縮。同時,各地樓市調控不搞“一刀切”,應把各地樓市分爲不同層次市場,進行分門別類、因地制宜的調控。不過,張宏偉表示,制定反暴利規定的關鍵還要加強樓市調控政策的執行力度,維護樓市調控的結果,而非爲解決燃眉之急而出臺一系列短期政策。
壓縮利潤投入公共服務
雖然此前在中央經濟工作會議中明確指出,2012年將繼續堅持房地產調控政策不動搖,促進房價合理迴歸。但事實上,限購令作爲一個短期、暫時過渡的樓市調控政策,註定不可能長期延續下去,而建立房價調控的長效機制,剔除房地產市場的“暴利”,纔是改變目前各地政府對土地財政制度的依賴,才能促進我國經濟長久的健康發展。
中國房地產策劃聯盟副祕書長田步亮也指出,房地產企業不能繼續硬扛下去,淡化暴利思想,做高性價比的產品纔是出路。
“發改委此次提出反暴利這一想法,其主要的目的不是降低房價,而是旨在使開發商少拿點,利潤的空間得以壓縮。”中國房地產學會副會長陳國強認爲,如果商品房反暴利的措施真正得以實施,會在一定程度上增加政府收入,讓政府有更多的錢可以投入到公共建設和公共服務當中去。
陳國強表示,其實目前對開發商囤地、捂盤等行爲,已經有很多制約的手段,如土地增值稅等,可以通過稅收的辦法來制約高回報、高利潤。如果要清算,對開發商的制約效果應該是相當明顯的。(記者周小苑)
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