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“自然界、商業界有冬天,但是我們的心不能有冬天。”星河灣集團董事副總裁樑上燕在近日舉行的CIHAF2011第十三屆中國住交會上的這句話道出了目前房地產企業集體的心聲。對於2012年,房企們既有恐懼,也有期待,既有惶惑,也有鬥志,五味雜陳,狀態各異。
11月份銷售額的集體大跳水,讓各路房企提前感受到了明年刺骨的寒風。大房企已經備好了糧草彈藥,厲兵秣馬準備在冬天有所獵取;小房企則到處奔走,爲了一件“棉襖”求告四方。對於房地產行業,2012年註定是大洗牌和大轉型的一年,沒有將息沒有迴旋的發展必是死路一條。而冰河世紀之後,房地產江湖又將是誰家天下?
2012年,衆房企將迎來一場救贖與重生。
洗牌急急如律令
經濟學家王小廣在本屆住交會上的言論一鳴驚人,讓現場的世聯地產董事長陳勁鬆戲言“聽完後對未來就絕望了”。王小廣認爲,這一輪房地產危機並非完全是政府行爲,更多是由於金融的內生緊縮機制釀成,因此,中國經濟調整剛剛開始,未來房地產市場將面臨巨大而深刻的調整,冬天會極其漫長。
但這一觀點並沒有得到多數房企的認可。儘管都不否認未來一段時間會很困難,但即使最悲觀的房企如遠洋地產、龍湖地產以及萊蒙國際等也都認爲調控將在2012年底結束,樂觀的企業則認爲這個時間會更短。
“明年6月份市場就會全面回暖。”路勁基建董事局主席單偉豹表示。而寶龍地產董事會主席許健康則認爲冬天並沒有什麼不好,一直快速的發展令人疲憊,也積累了很多問題,“利用冬天好好休養生息一下,春天再出發不是很好嗎?”
專家唱空,企業唱多,其真實意圖如何並不必深究,但行業將迎來一場前所未有的大洗牌已經是板上釘釘。衆多實力不濟的企業將被清洗離場,而強者則會進一步鞏固自己的地位,擴張自己的份額。“活下去,留下來。”這句話成爲本屆住交會開發商談論最多的命題,在寒冷度未知的2012年,能活下去、留下來的企業也許已可算是最大的勝利者。
大型房企當然可以倚仗充沛的資源和龐大的規模蟄伏,但中小房企的明天則岌岌可危。一位來自長三角區域的開發商道出了小房企的難題。由於該企業地處三線城市,同時運作3個房地產項目,本地的銀行系統根本沒有那麼多的資金可以放出,一時間資金週轉非常困難。雪上加霜的是,目前銀行的按揭貸款發放也變得越發緩慢,甚至在最後發放貸款時還要求將基準利率提高50%~60%。
“這些中小企業幾乎沒有什麼機會,除了賭一場之外只能接受出局的命運。”長江證券地產分析師蘇雪晶表示。
民生銀行地產金融事業部市場總監葉天放和他的研究團隊將目前房企分爲持續穩健型、順週期擴張型、逆週期擴張型和持續激進型。前三者在行業冬天會存活並有機會繼續擴大規模,而持續激進型房企如果運氣不好的話很可能會“凍死”。
或許在這輪冬天中,地產央企獲得的機會更多。一位地產央企負責人對記者表示,“現在僅僅是銀行信貸都沒有用足,集團方面的金融資源完全都沒有動用,即使行業低谷再嚴重也能應付過來。”
由於不像民營企業那樣擔心生存問題,央企能夠利用這場危機實現自己的發展之路,擴大自己的地盤,尤其是保障房建設帶來的土地資源和金融資源,足以讓這些“共和國長子”逆市崛起,成爲房地產市場一批令人生畏的力量。
轉型紛紛正其時
然而,萬物蕭條中也孕育着生機。2009年開始的新一輪房企轉型,在經過2010、2011年的成型和落地後,有望在2012年迎來進一步的深化。
“過去的房企依靠低地價、低資金成本、高槓杆、高溢價的這種兩低兩高模式已經難以爲繼,開發商要開始尋求創新之道,將資源分流到其他環節中。”中國房地產學會副會長、北京大學教授陳國強表示。
全國工商聯房地產商會祕書長鍾彬也提出了“地產五化”——“民生化、金融化、綠色低碳化、產業化和國際化”的觀點,爲房企在2012年的轉型深化指出更明確且多樣的道路。
在本屆住交會上,商業地產、產業地產、旅遊地產和養老地產各色論壇贏得了業內的矚目,而健康地產、醫療地產、教育地產、體育地產、科技地產、工業地產、物流地產、農業地產等包羅萬象的“產業結合地產”的構想也在展會上初露崢嶸,許多房企已經在這種轉型之路上進行了深入的思考和大膽的實踐。
除了這種與產業的高度結合,房企也在發展和經營模式上有更多的思考和探索。很多房企已經在模仿美國模式,用“金融+地產”來拓寬自己的資源面,向更專業、更輕資產的運營服務商層面轉化;而像綠城、星河灣這種以產品品質和標準著稱的地產商,也走向了品牌輸出之路。
當然,正如首創置業董事長劉曉光提醒的,轉型是很痛苦的,也要看看自己是否有着相應的人才和實力,否則餡餅就會變成陷阱。本屆住交會上多位企業大佬、行業專家和銀行人士清醒地指出,會有一批企業死在商業地產和綜合體上,這些當初一擁而上搞轉型的企業,或許將爲它們的輕率冒進而付出代價。宋振慶/文中國房地產報
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