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據報道,近日上海、廣東相繼有樓盤下調售價,同時開發商表示將考慮對前期老業主進行價差補償。
雖然開發商宣稱,主動下調價格是爲了響應中央號召配合調控要求,讓房價迴歸理性,而主動對老業主進行補差價,是爲了回饋老業主。但這實際上是違背市場規律,也無益於維護正常的市場秩序。
首先,這是對市場信號的明顯扭曲。房地產市場虛火太盛,中央調控是不得已而爲之。中央此次調控吸取多次調控失敗的教訓,逐步明確要讓“房價迴歸合理價位”,並且開始了較全面的制度重構。開發商補償老業主價差,某種意義上就是讓購樓者敢於高位出手,因爲即使房價降了也有商家“補償”。這實際上是給市場一個不怕降價的信號,不利於房價迴歸合理價位,不利於房地產健康、理性發展。
其次,這是對購樓者不理性行爲的維護。前段時間京滬和深圳等房價較高的一線城市都出現了老業主衝擊售樓部的事件,各界都在譴責這種不理性的、非市場經濟的行爲。但是,開發商對老業主進行價差補償的做法客觀上鼓勵了砸售樓部的行爲,讓人覺得房價跌去衝擊開發商或有關部門就會得到補償,或者以此爲例要求開發商或政府補償。這其實擾亂了市場經濟乃至社會秩序。
再次,這種做法也不利於樓市調控政策的顯效。這一輪調控之初,調控目標是“使房價保持在合理價位”,於是有開發商和業界人士宣稱這指的是不要快速上漲而已;最近調控目標明確指向爲“使房價回到合理價位”,房價下調成爲政策取向,導致房價明顯鬆動。雖然這個“合理價位”也沒有一個準確說法,但穩住老業主心態,有利於穩住新業主心態,並影響潛在購樓者的心態,則是毫無疑義的。因此,說得輕點是不利於樓市調控,說得重點是試圖抵消或化解“使房價回到合理價位”的做法。這種價差補償會模糊“合理價位”的量度。
其實,類似情況,2008年前的幾年間也曾出現過。當時,上海、深圳、杭州等地開發商降房價補償老業主的事件時有所聞,總體來看,開發商降價補償的範圍通常不大,但隨後都對房地產調控政策產生了微妙影響,有助於市場形成“房價是調不下去的”看法。
當然,開發商也並非專門與調控作對,也有其自身的考慮。一是降價銷售,能快速回籠資金,防止資金鍊斷裂,尤其年底還貸壓力較大。二是給老業主補償,有利於維護品牌形象,可以修補降價帶來的品牌裂痕,恢復消費者對品牌的信心。三是老業主砸樓也讓開發商有所顧忌,搞些老業主介紹新業主得補償等方式也有促銷、節省開支等好處。
但是,如果認定開發商補償老業主價差有干預市場經濟的嫌疑,政府部門就要維護只降價不補償老業主的開發商的權益。這樣可讓補償老業主的開發商形不成競爭優勢。否則,市場秩序會變得混亂。或者說,只有對於砸樓者依法給予處罰,才能讓市場分清是非。總之,要讓市場參與者知道,炒樓是有風險的,入市要謹慎。房價是不應該有人來兜底的,要讓房價真正合理迴歸。
(作者系廣東省體制改革研究會副會長)
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