|
||||
知名房企星河灣16日稱,將上海的兩個項目價格下調15%-20%,同時對老業主進行差價補償,預計補償資金將達6億元。被視爲業內“標杆”的豪宅項目首次推出大幅降價、差價補償的行爲,給樓市帶來震動。
業內人士認爲,隨着豪宅步入“以價換量”行列,房價的調整步伐將加快,市場將進一步向預期方向變化。與此同時,如何應對樓市長期低迷的僵局,也需要新的對策。
開發商緣何掏錢給業主?
星河灣在上海的兩個項目分別位於浦東和閔行。統計數據顯示,目前浦東星河灣二期均價約7.8萬元/平方米,閔行星河灣均價在5.2萬元/平方米左右。由於星河灣最小面積都在200平方米以上,兩個項目套均總價都在千萬元以上。
目前,這兩個項目約有400套房源待售,而已購房業主共約400人。據介紹,降價後老業主獲得補償的條件是必須在明年1月31日前,完成按揭辦理手續;一次性付清和分期付款的,也必須滿足相關的約定。
雖然近期不少樓盤在促銷時都宣稱今後“願補差價”,但大多僅僅是“風吹草動”,真正付諸行動的極少,尤其是高端住宅市場。房企怎會願意把裝進口袋的錢重掏出來給業主?
星河灣董事副總裁樑上燕表示,目前整個房地產行業已經遭遇寒冬,此次降價主要是順應市場環境,積極響應國家調控政策,讓房價合理迴歸;而進行補差價,是爲了回饋老業主。“我們判斷房地產調控政策可能會更緊,市場環境也會更差,因此要根據企業的戰略主動作爲。”她同時強調,這樣的做法不會在全國的項目中普遍實行。
知名房地產研究人士、復旦大學地產運營研究所所長蔡爲民說,星河灣此舉代表了當下豪宅開發商的基本心態:只要有人願意買,價格是可以商量的。在嚴厲的限購之下,高端住宅的需求“與日劇減”,以價換量是自救的必然之舉。
不過,也有業內人士分析,所謂的降價促銷、補償差價,究竟是一種營銷策略,或是吸引眼球的“噱頭”,還是壓力之下的純粹讓利,還需要觀察和市場檢驗。
豪宅降價是否會引發“多米諾效應”?
這一輪調控,通過收緊融資渠道和投資投機性需求,全面卡緊了房企的資金流。近段時間來,中小房企資金鍊斷裂、兼併重組的項目越來越多。豪宅項目的降價,會不會進一步引發從高端到低端接連“告急”的多米諾效應?
據統計,12月上海在售的打折優惠樓盤將達190個(含別墅),數量之多創年內新高。多數樓盤通過送面積、送契稅、送房產稅等方式打折促銷,或是直接給出價格優惠。10月份起,龍湖、中海等房企對上海樓盤進行7折甚至更大幅度的降價銷售,形成局部熱銷。但是,高端樓盤在促銷數量、力度上均不甚明顯,其成交也十分慘淡。“能扛多久就扛多久。”一家今年在上海內環新推豪宅項目但不打算降價的房企負責人告訴記者。
一些業內人士認爲,豪宅產品向來被視爲市場的最後“堡壘”,即使降價,也肯定是挺到最後。此次星河灣的降價,說明房價的泡沫正在被不斷刺破,房價加速回歸。
國家統計局數據顯示,10月份70個大中城市中,住宅銷售價格環比下降的城市有34個;與此同時,70個大中城市的價格平均環比指數年內首次出現負增長。今年11月份,有樓市“溫度計”之稱的全國房地產開發景氣指數爲99.87,自2009年8月以來首次跌破100。豪宅項目的降價說明,從普通住宅到高檔住宅的“降價”路線已經打通。
蔡爲民說,如果調控政策持續,樓市將面臨三個“無法避免”:大開發商的資金困難無法避免,大城市中心地區的降價壓力無法避免,優勢樓盤的降價命運無法避免。
事實上,在熱點城市進行打折、優惠幅度超過中小房企的,不乏龍湖、綠地、湯臣、保利、星河灣、中海等知名房企。從這些降價企業的財務數據和業績看,他們都不是最缺錢的那一部分企業。業內人士由此分析,知名房企率先大幅降價,並不全然是資金緊張所致,也是爲主動應對更長時間後可能存在的資金需求,提前進行儲備。
嚴厲調控下樓市何去何從?
必須注意到,雖然樓市總體已經明顯降溫,但地區之間仍存差異。相比而言,二三線城市的房價仍相對活躍。根據中指數研究院的最新統計,今年11月,全國100個城市住宅平均價格爲8832元/平方米,有43個二三線城市價格仍保持環比上漲。一些城市漲幅之大,已觸及當地確定的控制目標的“紅線”。
國務院副總理李克強15日在全國發展和改革工作座談會上強調,要堅持房地產調控政策不動搖,繼續抑制投機、投資性購房需求,增加普通商品房供給,促進房地產市場健康發展。
各方傳遞的信號很明確:樓市調控不可能放鬆。北京市有關負責人16日公開表示,明年將繼續執行樓市限購政策,保持調控的連續性和穩定性。此前,已有多個城市強調繼續實施限購政策。
上海市政府發展研究中心近日發佈的一份報告認爲,如果明年上半年融資和銷售條件持續緊縮,房價有可能出現較大幅度回落。可以預計,不管是遮遮掩掩,還是光明正大,像星河灣這般“放下身段”的豪宅房企會越來越多。
不過,業內人士同時提醒,遏制房價的同時,需要打破樓市長期僵持的局面,尤其是要讓合理購房需求能夠釋放。同策諮詢研究中心總監張宏偉認爲,“控高端”應與“保低端”雙管齊下,應在首付款、利率、交易契稅等方面降低首次置業的成本,以加快盤活樓市。
中國房地產學會副會長陳國強認爲,2011年樓市調控中特別強調如何抑制投資投機性需求,這是爲市場“做減法”;而此次中央經濟工作會議同時提出加快普通商品房建設和供應,是“做加法”。增加有效供應才能解決根本的住房需求矛盾,緩解市場壓力,真正地讓市場迴歸健康發展軌道。(記者葉鋒、魏宗凱)
|
||