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經歷了5、6、7連續三月的爆發式增長後,房地產信託因銀監會要求從“事後報備”改爲“事前報備”之後,遭遇“滑鐵盧”。截至12月11日,房地產信託類產品新增發行僅23只,環比下降79.5%。
信託產品難見房地產身影
“上月,41家信託公司共成立158只固定收益信託產品,納入統計的105只產品總規模爲131.33億元,平均規模爲1.25億元,但其中只有23只房地產信託,環比下降79.5%。”用益信託工作室分析師嶽婷介紹說。
用益信託工作室最新數據顯示,房地產領域上週成立4款產品,發行規模爲4.82億元,佔比9.1%,這相對於此前11月最後一週23.5億元的發行規模環比下降近八成。
“自7月份開始相關監管部門將房地產信託產品由事後報備改爲事前報備之後,房地產信託審批流程越來越慢、產品發行數量越來越少已成爲一種普遍現象。”嶽婷表示,該政策執行後的效果顯著。一方面,相關監管部門通過延長報備審批的程序週期,以此控制了房地產信託的總體規模。在此過程中,甚至有一些項目因審批週期太長,且沒有確定的回覆消息,致使融資企業不得不另找門路。另一方面,相關監管部門在審批過程中要求產品嚴格執行“四三二”政策(即項目四證齊全,項目資本金達到30%,開發商二級以上資質),並嚴防“假股權信託”,由此也篩選掉了許多不合格的項目。
信託輸血已充足
然而,信託分析師的說法並未得到市場層面的認可。
“信託已經不再是房地產開發商融資的主要渠道。”某國企大型開發商副總經理表示,“房地產信託目前之所以減少,主要還是因爲開發商年內‘輸血’已經足夠撐過這個‘寒冬’。而且房地產信託的融資成本較高,不適宜成爲企業長期依賴的融資渠道。”
他解釋說:“中國人民銀行宣佈從2011年12月5日起,下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點後,將爲市場輸送近4000億元流動資金,這些資金肯定會有一部分流入房地產市場。因此,這筆錢或多或少緩解了開發商緊張的資金壓力。
但更多的開發商還是認爲,房地產市場的“寒冬”並不會因爲一次的存款準備金率下調而有所扭轉。這次下調僅僅釋放的是“保增長”的信號,而不是房地產調控將會放鬆的信號。對於開發企業而言,只有加快銷售速度、回籠資金,才能解決目前資金鍊的“燃眉之急”。
有業內人士分析,如果誤讀爲“放鬆房地產調控”而採取硬抗的應對措施,將會錯過最佳的出貨時機,對於企業的發展將是十分不利的。
借道私募基金融資
銀根縮緊、信託被嚴控,房地產開發商對於資金依舊十分“基渴”,而這些開發商已經將自己的眼光放到了私募基金上。
據全國房地產基金聯盟會長張民耕介紹,當前,國內房地產行業是一個“項目多於資金”的行業。過去,房地產開發商擁有35%的資本金就可做房地產開發,其餘可靠銀行貸款解決;現在,他們得有50%至60%的資本金才能做這種事。而且,項目開發時段拉長,銀行貸款幾無可能。爲此,今年成爲房地產基金蓬勃發展的一年。
張民耕列舉說道:“2010年,據權威統計數據顯示,全國共有房地產基金公司100餘家。截至目前,全國房地產基金已超過220家。其實,國內房地產基金往少裏說也有近500家。”
同時他表示,目前,許多房地產開發公司、信託公司、PE公司都紛紛設立房地產基金,即使按照平均每家基金公司2億元資金計算,全國目前也有約1000億元資金殺入了房地產基金這一領域。
“在當前環境下,房地產基金正在成爲房地產開發商的一種新的融資工具。另外,金融機構也需要地產基金提供避險工具,即提供一種債權與股權相結合的融資,股權內部監督、債權外部監督相結合的規避風險工具。”他說道。記者徐楠
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