對明年政策將趨溫和的猜想,並沒有對樓市產生明顯影響,據我愛我家(天津)等機構對天津市國土房管部門公布數據統計,雖然總成交量環比增量,但是反映市場基本活躍度的“交易日日均成交量”140套,創年內新低,市場活躍度仍持續走低。預計二手房市場年末成交量難有突破。
11月成交總量環比增量比去年同期下降逾五成
我愛我家統計顯示,11月天津市二手私產住宅共成交2951套,環比上漲10.1%,同比下降56.6%;成交面積23.5萬平方米,環比上漲9.5%,同比下降57.1%;成交均價7575元/㎡,環比下降4.1%,同比上漲8.9%。
雖然總成交量環比增量,但是反映市場基本活躍度的“交易日日均成交量”仍延續了下滑趨勢,由於11月辦證交易日環比10月(“十一”長假公休)多,因此11月日均成交量反而下降,平均140套/天,創年內新低,可見市場活躍度仍持續走低。
從各區域成交情況看,11月各區成交量環比上漲及同比下降都比較平均:其中市內六區共成交1301套,環比上漲10.4%,同比下降58.4%;環城四區成交527套,環比上漲11.9%,同比下降58.5%;郊縣五區成交544套,環比上漲12.4%,同比下降56.2%;濱海新區成交579套,環比上漲5.9%,同比下降50.2%。
11月全市二手私產住宅成交均價為7575元/平米,環比下降4.1%,同比上漲8.9%。中心城區為9490元/平米,環比下降3.1%,同比上漲4.6%;環城四區7161元/平米,環比下降4.7%,同比上漲17.1%;濱海新區6513元/平米,環比下降6.8%,同比上漲6.2%;郊縣五區4376元/平米,環比下降4.5%,同比上漲9.7%。
我愛我家認為,政策調控階段性效果的不斷深化,房價松動跡象開始顯現,造成當前購房者信心不足,市場成交量隨之保持低位運行,“買漲不買落”的消費心理加重了觀望情緒。據我愛我家二手房買賣業務數據分析顯示,11月二手房買賣約看量環比下降15%,並且有購房者明確表示將購房計劃推遲至春節之後。因此,目前多數處於觀望狀態的購房者交易意願整體走低,造成了當前市場需求總量萎縮,成交量隨之下滑。
12月上旬成交環比下降
預計年末市場調整為主
據中原地產(天津)投資顧問部對市國土房管部門公布的數據統計,進入12月以來,本市二手房市場成交量環比下降,整體下降約10%。上周天津二手住宅成交104套,成交面積0.8萬平方米,環比下降2.7%,成交均價7280元/平方米,環比微漲1.6%。
上周市內六區二手住宅成交275套,成交面積2.1萬平方米,環比下降11.4%,成交均價9768元/平方米,環比上漲2.5%;環城四區二手住宅成交104套,成交面積0.8萬平方米,環比下降2.7%,成交均價7280元/平方米,環比上漲1.6%;遠郊區縣二手住宅成交108套,成交面積0.7萬平方米,環比下降14.7%,成交均價4485元/平方米,環比上漲3.9%。成交量方面寧河與靜海增量,其他均下降,整體下降約15%。濱海新區二手住宅成交168套,成交面積1.2萬平方米,環比上漲3.1%,成交均價6021元/平方米,環比下降6%。
二手房機構人士分析,隨著調控壓力的增大,房源滯銷現象不斷加劇,多數業主開始調整心理價位,出現價格下探的片區不斷增多。除二手次新房集中的高端片區延續價格的下探以外,因地鐵及新興商圈建設而走紅的部分片區,在經過房價大幅上漲之後,出現了明顯的回落現象。如隨著西站的籌建以及地鐵站的開通,紅橋區芥園道片區的價格近兩年出現了大幅上漲,2009年上半年該片區二手房均價為8000元/平米左右,而今年6月份價格最高達到17000-18000元/平米,漲幅達113%。而目前該片區在經過持續八個月的政策調控後,房價逐漸回落。據我愛我家米蘭弘麗園店負責人介紹,芥園道片區二手房均價目前為14000-15000元/平米,與年初相比下降了15%以上,尤其近期不少業主將掛牌價格進行了下調。預計至12月底,各省市都在研討明年的政策走向,在此期間,天津的成交量價將呈現交易雙方磨合態勢。
信貸收緊影響付款方式
“一次性”付款超五成
隨著銀行信貸政策的不斷收緊,目前市場中全款購房者的比例呈現逐漸上漲的趨勢。根據我愛我家門店成交付款方式統計,通常在付款方式中選擇公積金、商業按揭等貸款購房的比例佔到七成,全款購房比例30%左右,而11月“一次性”付款比例超過50%。機構人士認為,今年針對住房貸款執行差別化的信貸政策,如首付比例的增加及貸款利率的提昇均加大了購房者的入市門檻及還貸壓力。同時連續上調存款准備金率也使得銀行的信貸額度不斷吃緊,造成放貸難等影響使得當前貸款購房比例不斷下滑:
首先,在首付比例方面,不斷提昇的首付比例大大提昇了購房者的入市門檻。尤其二套房首付比例在經過由四成到五成,甚至目前60%的調整後,使得部分購房者面對較大的資金壓力無法入市,而資金相對充裕的購房者則選擇直接一次性付款。
其次,在貸款利率方面,今年連續的加息和提高房貸利率,增加了購房者的還款壓力。以首次購房等額本息貸款50萬,20年還清為例,經過近兩個月由8.5折優惠利率的取消到上調至基准利率的1.05倍,購房者的月還款額由之前的3578元上漲至3997元,每月增加419元,還貸壓力的大幅提高讓部分購房者選擇觀望。
另外,從宏觀經濟層面來看,今年經濟面臨的通脹壓力較大,貨幣政策不斷收緊,央行連續六次上調存款准備金率使得銀行的信貸額度持續緊縮,造成審批嚴格、周期延長而影響住房貸款的申請。