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2011年的佛山註定是不平凡的一年。外部環境既有產業升級和城市建設大踏步發展帶來的豐碩成果,也有國際金融危機二次探底對經濟帶來的巨大沖擊。同樣2011年的佛山樓市,對於地產人來說期間內部環境既有年初第一季度成交上衝、量價齊漲的大喜,也有“3·18”限購政策實施後,需求銳減、大打價格促銷戰後的悲壯。對於消費者來說,既要看到調控下,樓價調整理性迴歸帶來的購房希望,也要承受資格限制、貸款困難引致的購房門檻提升。對於投資者來說,既要看到樓價下調、資產抄底的機會,又要承擔前期購入資產貶值的風險。
對比2009年的快速回暖、2010年的瘋狂,2011年的佛山樓市可謂是“深度調整”的一年,是“理性歸位”的一年,更是“涅槃重生”的一年。2011年,佛山樓市在“機遇和挑戰並存”的狀態下,矛盾和博弈貫穿始終,舊有的市場格局被打破,多個市場主體發生了根本的逆轉。總而言之,“供求轉化,結構深調,底部鞏築”的“平臺式”發展將是佛山房地產市場從2011年到2012年的延伸。
2010年開始,房地產調控最核心的措施就是以限制性購買爲特徵的措施。事實證明,此舉對房地產市場調控作用最爲有效。針對佛山本地市場而言,自“3·18”限購政策以來,樓市降溫成效明顯,價格得到逐步理性迴歸。佛山樓市在過去的1-11月裏面,商品住宅成交量約爲600萬平方米,預計全年將以650萬平方米左右收官,成交量在投資、投機資金離場的情況下,出現約15%的下滑,並未對樓市需求特別是自住剛需形成影響,相反剔除了投資需求,保障了樓市的健康穩定發展,也順利完成了政府對樓市的調控目標。由此可見,以限購爲主的調控政策在可以預見的未來,不存在放鬆的可能。否則過去一年調控的效果將前功盡棄。
從老百姓最關心的房價來分析,目前買方市場格局已經確立,消費者從集體瘋狂轉爲謹慎觀望,而限購背景下的樓價也已理性迴歸並逐漸築底。
2009年以來,樓市形勢回升迅速,投資和改善性需求增長較大,以致市場出現了長期供不應求的狀態,房地產市場一直是賣方市場,開發商在市場上占主導地位。然而,限購政策實施以來,投資、投機、多次改善及外地需求被壓制,需求量大幅下降,自住型的剛需購房者成爲了市場購房的主體。在客觀上,自住剛需購買力有限,和目前市場價格形成一定落差;另一方面在輿論影響下,對價格下調形成預期,不再盲目恐慌、追漲入市。市場氛圍在此環境下,從“過熱”轉向“理性”,呈現供大於求的局面,買方市場格局已然確立。
由於投資需求以及富裕家庭因資格問題離場,價格泡沫迅速擠出,而成交量的持續低迷導致不少開發企業的資金回籠速度下降,部分發展商資金鍊緊張,爲搶佔市場份額,發展商紛紛在價格上做文章,大打價格戰。從開始的折扣優惠到後來“一口價單位”,到最後的直接降價,致使市場出現了前所未有的價格回潮。
2011年6月以來,佛山五區一手商品住宅成交價格平均增幅已經穩定在環比1%-2%以下,11月更是出現環比下降,遠遠低於同期CPI增長,價格進去下行通道態勢明顯。值得注意的是,在價格理性和價值迴歸下,11月份的成交量得以較快的增長,爲限購令以來最高,達到了56.27萬平方米,可見在以剛性自住需求爲主的佛山房地產市場,只要價格迴歸到合理水平,便能撬動市場需求,形成持續銷售力。
相對於廣州等一線城市,佛山市場呈現出“中心城區及鎮區”的二元發展態勢。中心城區及禪桂、良桂等,其整體發展程度和競爭態勢比較接近一線城市市場,因此其市場敏感度較高,較先對價格進行調整,率先解放市場。而鎮級市場項目由於發展程度較低、競爭不激烈,因此在2011年上半年依然沒有跟隨中心區進行價格調整,致使中心區與鎮區市場的價格窪地效應逐漸消減。2011年10月以來,部分鎮區如樂從、西樵、大瀝、西南、北滘、羅村、南莊等已經跟隨中心城區下調價格,促進成交量回暖。預計明年將有更多的鎮區加入價格調整行列。
(樂筆:作者系房地產資深人士)
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