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2011(第十屆)中國企業領袖年會12月10日-11日在北京國貿大酒店舉行。圖為盛世神州房地產投資基金管理(北京)有限公司董事長張民耕中國經濟網李雨思攝
中國經濟網北京12月11日訊(記者佟明彪)盛世神州房地產投資基金管理(北京)有限公司董事長張民耕在2011(第十屆)中國企業領袖年會的『地產業的「突圍」與回歸』互動論壇上談到房產行業發展時表示,目前的調控政策讓許多房產企業感到『這個冬天有點冷』,但總體來說,基於中國城市化的進程,房地產行業的前景還是令人有信心的,張民耕預言由於房地產資金全面緊缺、銷售全面停滯,居民普遍處於待購等原因,房地產基金會應運而生而且會獲得蓬勃的發展。
以下是文字實錄:
張民耕:我是房地產開發商轉行做房地產投資商。我們是一批企業,我們的股東是一批房地產企業。我自己是銀信地產,上海復地、陽光100、新中觀再加上全國工商聯房地產商會,這是我們的股東。我們是其中一部分力量轉行來做房地產基金,其實是基於我們的理想和一個對於形勢的現實判斷。其實我們在很早之前就喊『房地產十年九調控』。這裡面是有怨言的,說政府沒有可預期性。但我們也反省一下這個行業有沒有毛病?我們發現有毛病。工商聯房地產商會的會長在2005年的時候,當時叫住宅商會改名的儀式上說中國的房地產行業有兩個毛病,這兩個毛病如果不改房地產行業承受不了。第一,房地產這個行業只有信貸沒有金融。於是人家就說你綁架了銀行,其實也是銀行綁架了房地產,這兩個人就成了一對歡喜冤家。一調控房地產就沒有錢了,我們力圖改變這個現狀,讓房地產恢復它的金融本性,用各種各樣、各個層次的金融手段來使得房地產獲得資金,這樣同時也使社會資金能夠投入到房地產來,能夠分享中國的城市化和房地產發展的紅利。這樣房地產商也別人罵,如果能夠做到社會資金普遍地進入房地產,一方面社會資金可以分享紅利,另外一方面房地產說到底還是供求不平衡,供略大於求就可以了。如果像美國一樣有各種各樣的辦法,社會資金可以進入房地產行業,房地產行業的許多毛病和根本性的問題就能解決。第二個是所謂的美國模式和香港模式。長期以來中國的房地產業就是香港模式。投資自己全來、利潤自己全得、風險自己全擔。這有一個最大的弊病是開發商的資本金的增長老趕不上你想做的事情所需要的錢或者說土地成本的打滾上漲。所以開發商老是缺錢,而且缺的是資本金。這時候就需要我們這個行業除了有開發商以外,必須有房地產的投資商,投資商上在資本金不足的時候能助你一把,
五六年前我們就有這種理想,但種種時機不成熟。09年以後《企業法》生效了使得用合伙企業這種形式來做房地產基金的法律上有了依據。又趕上這次調控,這次調控一次最大的意義就是房地產回歸它的金融屬性。這是一個准金融行業,在國際上沒有房地產的金融專業,只有金融行業裡的房地產專業。回歸它的金融屬性以後,去年應該說是房地產基金的元年。去年年底我在上海參加過一次活動,叫首屆房地產基金論壇。那時候號稱有100家,我看現在大概500家都不止。因為許多房地產企業在資金缺少的情況下,大大小小的上市房地產企業沒有不搞基金的,非上市的就更多了。我們操作的過程中也感覺到這次的調控是動真格的了,如果說以前還有房地產商對於政府救市還有一些幻想。這次傳達了政治局經濟工作會議繼續強調調控,而且還要把調控的目標定到讓房價恢復到合理的水平,這樣應該說幻想就徹底地破滅了。沒有人再做這種幻想了。相反我看到的房地產企業過冬的准備倒是做得很不錯。有的企業最極端的過冬政策是休眠了,有的企業除了現在在賣對客戶有承諾的,什麼時候要交工的企業,其他的項目就停工了。據我所知還有上市公司。當然普遍的企業不是休眠過冬,有的企業想休眠也不是很容易。現金為王對現在來說幾乎是一個真理了。有的開發商喊出這個口號我覺得也很實在了,就是忘記利潤吧。所以我說這個冬天有點冷,但總的來說我很同意田總的說法,我們這個行業有沒有前景?我們對這個行業有沒有信心?普遍來說還是有信心的。很堅實的基礎是中國的城市化進程,現在只有50%。李克強副總理在廊坊視察保障房的時候也提到了重提城市化是未來經濟工作、拉動內需等的主題。當然他也提到了高房價是阻礙城市化的,使得房價恢復到一個合理的水平,同時房地產還會有健康、平穩的發展。所以我們一方面是准備過冬。一方面對未來還是充滿信心的。我可以預言由於房地產資金全面緊缺、銷售全面停滯,居民普遍處於待購的原因,房地產基金會應運而生而且會獲得蓬勃的發展。去年如果說是全面PE年,弄不好明年就會是全面房地產基金年,所以基金的發展還是會很紅火的。謝謝!
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