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中國經濟網北京12月9日(記者李方)今日上午,社科院舉行2011-2012年住房形勢與政策研討會,併發布《住房綠皮書》。中國社會科學院財貿所博士鄒琳華在會上做了題爲透過政策的迷霧看中國房地產週期波動的發言,他表示,中國房地產市場已在週期的下行階段實質運行,中國處於房地產的衰退階段,作爲投資者,應細心觀察市場動向,謹慎入市抄底。
今年下半年以來,我國一、二線城市房地產交易持續低迷,降價風波從北京、上海、深圳等地開始悄然蔓延,全國知名房企拉開價格下降大幕,部分樓盤價格甚至下調50%。引發不少老業主“維權”抗議,甚至打砸了售樓處。
對於本輪房地產市場低迷的原因,多數人認爲是由以限購爲代表的嚴厲調控政策所導致。但鄒琳華表示,房地產市場價格走勢只是一種假象,市場衰退纔是下跌的本質。他解釋說,所謂限購政策抑制購房需求,只是一種假想:一是限購門檻過低,對大多數剛性需求者限購基本無效;二是投資投機者有多種途徑可以繞開限購。如果說增值預期很強,投資投機者完全可以通過註冊公司等途徑來達到批量購房的目的;三是限制產權登記並不能制止交易,目前所謂的限購只是新址產權交易,如果供需矛盾強烈,買賣雙方仍然可以通過民間合同,以及代售等協定達成交易。
鄒琳華總結說,對於絕大多數限購城市而言,限購對於市場供求的實際影響很小,限購最多隻是目前樓市下行的一個誘因,並不是主要原因。如果住分供應緊張,房價潛在上漲動力強烈,限購政策將在實施層面被完全瓦解。
“限購政策目前繼續存在的真實意義在於,在已經開展限購的條件下,放鬆限購會對市場釋放政府託市的信號。我們熱情所謂最有效調控政策的限購,既沒有想象中的磨礪,也不是當前樓市低迷主要原因的事實。”鄒琳華表示,中國房地產市場已在週期的下行階段實質運行,中國處於房地產的衰退階段。
對於造成本輪房地產週期下行的可能原因,鄒琳華認爲有以下5個原因:第一,目前房價已經充分反映了人們對住房市場的各種樂觀預期。在沒有新的支持房價上漲的重大因素出現之前,市場只好選擇下行調整。第二,經過多年的持續景氣,中國房地產獲得大發展,房地產供給猛烈可能已經能夠較好滿足每年新增需求的需要,2010年全國共有房地產開發企業8萬多個。第三,2008年下半年以來的刺激政策,過渡透支了未來的住房市場需求。高起的房價,使很多購買者可望而不可及。第四,宏觀經濟環境已經發生了變化,不再支持房地產市場的持續繁榮。第五,拋售房產對外移民的可能性。
最後,鄒琳華對開發商和投資者給出了一些建議。他認爲,開發商應儘早放棄不切實際的救市期盼,快速降價回籠資金,也就是通俗的講的“跑得快”,這樣纔可能在市場中生存下來,如果繼續期盼政府救市,有可能被市場淘汰。作爲投資者,應細心觀察市場動向,謹慎入市抄底。無論什麼時候,抄底都有可能面臨財富收緊的局面,財富收緊的速度會加快,甚至可能成爲負資產的企業。
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