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本月5日晚,萬科發佈11月份銷售公告,數據顯示,萬科11月實現銷售面積73.8萬平方米,銷售金額82.9億元。儘管今年前11個月,萬科累計銷售金額達1157.2億元,超過萬科去年全年的銷售金額。但11月的銷售面積環比下降27%,銷售金額環比下降20%,這已是萬科銷售自今年8月份以來連續四個月環比下降。
一直以產品適銷對路而實現快速週轉的萬科,現在想快也快不起來了,其他開發商的情況同樣好不到哪去。在一次發佈會上,招商地產董祕劉寧也訴苦說,在一些區域,就算降價成交量也沒有反彈,甚至更低。同樣因爲銷售不暢,2010年曾一度宣稱銷售破千億元的綠城集團,已經深陷“被破產”的邊緣。上週,雖有政策面上的央行下調準備金率的實質性利好,預計可釋放近4000億元的資金,但業內專家指出,這對於樓市的減壓作用相當有限。
成交萎縮速度有加快之勢
去年銷售額位於中國地產行業前三甲的綠地集團,早已嗅到了調控壓力下的風險。今年6月,綠地集團已開始促銷行動,然而,銷售業績並沒有大幅上升。綠地董事長張玉良提供了這樣一組數據:第一輪促銷,降幅在10%左右,銷售量能夠維持不比上月低。到了第二輪促銷,降幅在20%-30%之間,可是10月份的銷售量反而低於9月份。張玉良說:“因爲銷售不好,7月份我們就很少拿地,10月份開始明確不再拿地。”
同樣,萬科公佈的月報也顯示,在一系列調控措施影響下,萬科銷售額自8月份開始出現下降,8月至10月銷售額分別同比下滑12.6%、12%和33%,銷售面積在9月和10月分別同比萎縮4.9%和23%,9月份以來出現成交面積和成交金額雙降局面。萬科董祕譚華傑表示,銷售金額增速下降與限貸政策的執行不無關係,近幾個月商業銀行普遍提高了首次置業的首付成數,部分城市的一些銀行甚至停止發放購房商業貸款,“特別是9月份之後,首次置業者獲得貸款的難度明顯上升,類似萬科這種面向普通購房家庭、以滿足基本自住需求爲主的企業受影響較大”。
存貨壓力及負債壓力齊增
成交量大幅下跌的直接後果就是存貨量的快速增加,由於產品積壓,又給普遍依賴金融槓桿的地產商帶來了負債壓力。隨着樓市嚴冬的持續,業績不錯的大型房企自身也面臨庫存、負債雙雙上升的狀況。劉寧介紹:“今年年末我們的庫存出現歷史新高,接近400多億元的貨值。截至第三季度,總資產負債率達到66.9%,是公司歷史上首次超過65%的水平。如果市場的情況沒有什麼變化,未來銷售的壓力是巨大的。”
國內上市的房地產企業三季報顯示,在資產負債率由高到低排名前20位的企業中,第一名爲目前依舊處於停牌狀態的ST興業,其資產負債率達968.7%;第二名ST園城,資產負債率亦超過100%,達到109.95%。從數據上看,這兩家企業已經資不抵債。以土地擴張見長的龍頭企業也位列榜中。其中,保利地產的負債率也高達80.74%,萬科A的資產負債率爲78.97%,排名在前20位。而在港上市的內地房企,新城市的資產負債率高達4035.68%。
下調準備金率難解資金之渴
中國房地產業是典型的政策市,成交大跌,存貨大增,負債大升,這一切都被認爲是政策惹的禍。上週,央行突然宣佈下調存款準備金率,預計可釋放近4000億元的資金,這一時隔三年的動作讓近期乏善可陳的市場爲之一振,有發展商將之形象地比喻爲“進補”。
不過,相對一些業內人士的樂觀,更多的專業人士分析認爲,政府此舉絕非爲“滋潤”房地產業而來,對地產商的資金緩解作用相當有限。房地產專家韓世同接受羊城晚報記者採訪時指出,此次下調存款準備金率主要是國家金融機構爲防止熱錢外流,希望通過金融槓桿來調控中國目前的整體經濟形勢,它的作用是多方面的,而不是單獨針對房地產市場推出的金融調控政策。有銀行業負責人更明確指出,金融機構未來將會有更寬鬆的信貸環境,但並不等於對於房地產行業有所放緩。
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