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悶騷的樓市如同永不過時的交際花,高漲時有人追捧,低迷時同樣不缺少關注,總不時顯示出誘人的姿態-———“露底”啦!
從歷史經驗出發,“底部”的出現總不會出現在人們叫囂得最厲害的時候。它總是靜悄悄地來,又靜悄悄地走。猶記得2008年底2009年初房價調整回暖的過程中,當時業內的主流觀點是“這不過是暫時回暖的小陽春,調整將會繼續下去”,導致房價回升後很多市民大罵,認爲其誤導自己錯過了抄底的時機。所以,奉勸各位,談論樓市“底部”不妨帶有些許娛樂精神,不用過於較真。
事實上,所有的“底部”都是事後才被發現的,專家並沒有未卜先知的能力,當人們身處底部的時候,並不知道下一步就會走出谷底,因此,嚴格意義上的“抄底”是一種運氣活,我們需要做的只是在樓市開始進入“V”字右邊的上升通道時,能夠及時地發現我們已經開始走出谷底,從而作出正確的決定。
這就是本次專題的目的。
記者在廣泛採訪了市場中人以及對歷史經驗進行梳理之後,選定幾個指標來進行觀察並作爲一個預警體系。可以說,這些指標的出現,意味着市場醞釀着變局。而它們在瞬息萬變的市場中結合併產生裂變的結果,便是市場階段性低點即將到來。
奉勸各位不要抱有“抄底妄想症”。事實證明,在樓市中,機會主義者通常要比樓市專家能賺到更多的錢。而對於自住消費者,能在相對的低點入市,便已經是值得慶幸了。機會就把握在你自己的手中。
我們需要做的只是在樓市開始進入“V ”字右邊的上升通道時,能夠及時地發現我們已經開始走出谷底,從而作出正確的決定。
露底標誌1
大投資客抄底樓市
抄底指數:★★★★
【標誌釋義】
“春江水暖鴨先知”,在樓市中,只有在水裏游泳的“鴨”才能真正第一時間感知水的冷暖,這絕非專家總隔着一層的坐而論道,而是資金身臨其境的敏銳嗅覺。往往這個是最值得借鑑的第一標誌。
歷史經驗證實,雖然資金也會盲目,也會有抄底抄到天花板的時候。不過一般而言,如果是大投資客、國際基金或者是具有豐厚抄底經驗的企業出現了異動,則是非常值得關注的出現樓市底部的標誌之一。
【市場表現】
近期,市場似乎開始蠢蠢欲動。日前,《華爾街日報》報道稱,國際資金開始爲抄底中國樓市做準備。索羅斯基金管理香港公司準備構建一隻房地產投資基金,向中國內地高端樓盤投資。這一基金可能被中國開發商用作房地產項目融資途徑之一。還有報道稱,管理着一隻規模達948億美元房地產基金的投資公司BRE Global Investors目前正考慮對中國房地產市場進行四年來的第一筆投資。與此同時,長江實業地產投資有限公司高管表示,該公司正積極關注收購機會,這是在中國內地擴張的“黃金時代”。
另據上海媒體披露的消息,目前已有基金組團以5-7折的售價抄底上海樓市。據稱,如今上海市場上很多在售項目,實際上都已被地產基金以7折左右的價格收購。雖然網上房地產顯示這些項目的房源仍然可售,但這些房源其實已經易主,房源銷售後的利潤,大部分將屬於上述地產基金。而其中不少地產基金的資金,正是來源於個人投資者。據北京媒體報道稱,北京幾個樓盤出現了億元大單,其背後均是一些不知姓名的隱身富豪。
【穿越2008】
2008年11月,在絕跡長達一年多之後,一支打着“溫州投資看房團”旗號的投資客羣體出現在各地媒體視線當中,他們轉戰北京、上海、杭州、廈門等地,所到之處,當地開發商們無不表示歡迎。幾乎在同一時期,由代理機構帶領,數家境外投資基金也四處考察樓盤。記得當時,在廣州不少樓盤的售樓部外,赫然擺放着“歡迎溫州購房團”的牌子,留下了不少溫州炒房客的足跡。
【畫外音】
目前,廣州市場的大投資客抄底動作尚不明顯。原因當然是廣州樓價暫時並沒有大幅度下調,沒有筍貨,自然吸引不了大魚。何時纔有大魚攪動市場,非常值得關注。
2
抄底指數:★★★★
【標誌釋義】
“皇帝女不愁嫁”,說的就是市中心區的房子。市中心區由於土地資源稀缺、供應量不足以及購房人羣等因素,價格向來堅挺。在樓市調整的軌跡中,市中心區的房價是最遲鈍的觸角,往往要等到郊區樓價下降了一段時間、下降了一定幅度之後纔會有所表現。而當市中心區樓價也開始下跌時,證明樓市已經進入深度下調的階段。
【市場表現】
當前,廣州市中心區的樓價相對還比較堅挺。一方面,商家認爲中心區的供應量始終有限,各盤的定位都比較高端,因此底氣較足。另一方面,中心區的項目或具有名校資源、或具有路段優勢,這些都是衆多郊區盤所無法比擬的,因此眼下中心區各新盤、新貨的報價都不低,商家仍有堅挺的勇氣。當然,中心區內也有促銷的項目,不過這些多數是尾貨促銷,可選單位很少,並不能由此判斷中心區已經開始出現降價潮。
【穿越2008】
2008年12月,廣州十區均價跌至8012元/平方米,爲樓市全年新低點。在周邊區域房價連續暴跌的情況下,天河、海珠、越秀、荔灣四個老城區基本站穩萬元均價,普遍微調幅度不足10%,只有少數樓盤調整幅度較大,比如萬科某盤降了3000元/平方米,降幅超過20%。
【畫外音】
市中心區樓盤開始降價,只能證明樓市已經深度下調。而究竟還要跌多久,那就是一個“神仙數”了,樓市調整的時間軸還有多長,仍需要具備另外的證據和條件。而就目前的廣州樓市而言,市中心區樓價暫未見明顯異動,充其量只能說是止漲而已。
3
抄底指數:★★★
露底標誌發展商抄底土地市場
【標誌釋義】
一般而言,在預期不佳、銷售不暢的情況下,發展商會減少購入土地的預算,更審慎入手土地市場。正是如此,土地流拍與實力商家抄底土地市場兩者共存的時候,意味着市場深度低迷時期的到來。而實力商家抄底土地市場同時意味着商家對後市的看好,因此,這同樣可能成爲市場底部築成的標誌之一。
【市場表現】
統計顯示,最近一個月,廣州已經接連取消出讓32宗地塊,包括不少靚地,依然鮮有商家入手,土地市場空前低迷。不過也有“意外”發生。11月28日,廣州地鐵聯合體以30.7億元的總價拿下廣州大坦沙鐵路以北地塊,創造了今年以來廣州單塊土地出讓的總價紀錄。
從全國範圍來看,雖然部分主流房企紛紛減緩拿地步伐,但一些港資(外資)房企拿地熱情不減反增,最值得關注的是,香港大型開發商和記黃埔在土地市場的加倉,進入9月份以來,該企業分別在佛山、大連等城市購入土地,被業界解讀爲“抄底”之舉。
【穿越2008】
2008年底,各地政府如北京、廣州、成都等逐漸開閘放地,但由於拍地者寥寥,大多數地塊往往以底價成交。同時,地王欠繳地價、地王退地的新聞層出不窮。但少數商家開始出手買地。其中,北京、上海等地出現抄底土地市場的行爲較多。在華南土地市場上涌現的大多數是新面孔。廣州年末的多次土地拍賣會,均是神祕企業以底價獲得拍賣地塊。在大開發商中,保利地產買地最爲積極進取,11月底至12月初,合計耗資18億元在上海、成都、重慶購地。
【畫外音】
最近,富力、中海等負責人均在公開場合表示,在土地市場會更加審慎,也沒有商家公開表示將抄底土地市場。這是開發商對調控時間以及調控力度尚未有充分把握的表現,同時也是市場仍然持續低迷的標誌。
4
抄底指數:★★★
露底標誌企業併購潮加劇
【標誌釋義】
市場調整的加劇首先表現在企業的洗牌、“大魚吃小魚,小魚吃蝦米”之後,剩下的是能經歷風雨的有實力的企業。在這個節點中,甚至會出現大巨頭轟然一夜倒下的驚悚消息,讓市場心有慼慼。企業併購潮的到來,是切膚的寒意。
【市場表現】
據清科研究中心上月發佈的報告顯示,今年前三季度,房地產行業共完成50起併購案例,是2009年全年併購案例數的2.5倍,併購金額爲18.45億美元,併購案多發生在房地產行業巨頭對小型房地產開發公司、在建項目或物業管理公司的收購上。
綠城的破產傳聞更是上月的熱門話題,綠城董事長宋衛平的“千字文”不僅平息不了傳言,反讓傳聞愈演愈烈。隨之,綠城出售杭州綠城一線球隊、與中投的牽手合作等等,更成爲其斷臂求生的註腳。
記者獲悉,對市場判斷悲觀,土地轉讓日漸活躍,如萬科、融創、保利、首創等今年銷售情況尚佳、有一定資金優勢的開發商都早已密切關注調控下行業洗牌帶來的擴張機遇。
【穿越2008】
2008年被稱爲“中小型房企兼併年”,包括萬科、保利等龍頭大企紛紛兼併一些企業或者納入項目,房地產企業洗牌劇烈。由於赴港上市遭阻,也有部分龍頭企業傳出破產、收回地王的消息,行業曾一度飄搖,人人自危。
【畫外音】
亞太城市發展研究會房地產分會會長陳寶存接受媒體採訪時表示,今年出現如此多的併購很正常,這種情況在歷次重要調控的關鍵階段都會發生。2004年“8·31”新政以後發生的併購、2007年“9·27”房貸政策引發的市場蕭條導致2008年併購潮加劇,今年的併購與那兩年相比,不算是最多的。
5
抄底指數:★★★
露底標誌業主降價維權增多
【標誌釋義】
浩浩蕩蕩的隊伍中,夾雜着婦女和老人,參與者手中一般都會舉着“奸商”、“退房”、“賠償”之類的標語,這支隊伍出現在不同城市、不同樓盤的售樓處,出現在樓價短期內急降的市場中,成爲淡靜樓市中的一個最容易識別,也是最直接的標誌之一。
【市場表現】
從8月份開始,北京、上海一些樓盤開始降價。短時間、大幅度的降價讓那些數週前購房的業主倍感憤慨,售樓處遭遇老業主的圍攻。
日前,濟南某樓盤推出“保值協議”,承諾假若樓盤降價,業主將會得到補償,不知道此舉能否給市場以“定心丸”之效?業主降價維權案例的增多,意味着樓價“跳水”行爲的增多,是樓市劇烈調整的直觀的表現。
【穿越2008】
從2007年下半年樓價開始下跌以來,各大城市陸陸續續發生降價維權等案例,廣州雖然算是“淡定”的城市,但也難置身事外,不時會發生業主以各種理由拒絕收樓的案件。更有商家祭出“無理由退房”一招,以此撬動市場消費。
【畫外音】
在多年來反反覆覆的樓市調控中,有人總結出一個幽默的推論:要觀察房價是真降還是假摔,只要看是否有業主維權事件發生即可。從越來越多的維權事件來看,樓價是真降了。不過就目前來說,廣州市場鮮見維權現象,是廣州的買家太有契約精神呢,還是因爲廣州的樓價並沒有出現明顯的“大跳水”呢?
走出底部、上行路線沿途標誌
露底標誌1
調控政策
出現調整
抄底指數:★★★★★
【標誌釋義】
中國樓市向來是政策市。從當前情況來看,市場更是硬生生被政策打壓下去的一個不聽話的孩子。從目前的宏觀調控之手來看,似乎仍是大棒高高舉起。然而,衆所周知,限購令並非長久之計。
【市場表現】
上週,武漢住房保障和房屋管理局宣佈,自12月1日起放寬該市享受契稅優惠的普通住房標準,放寬普通住房標準後,武漢市七成以上的商品房都在享受契稅優惠之列。這是在北京調整普通住宅標準後,第二個大城市調整普通住房標準。在高層一再強調房地產調控不放鬆的背景下,地方政府此舉意味深長。
隨着年底臨近,部分城市的限購令也即將到期。儘管住建部已知會地方政府,若沒有極其特殊情況,須出臺政策對限購令有效期進行延續,但是作爲非長期政策的限購令,仍給市場以想象空間。
【穿越2008】
2008年10月份開始,中央政府接二連三地推出了一系列重大政策利好來“鼓勵和支持住房消費”。無論是下調住房交易稅費和利率等中央打出的“組合拳”,還是減免稅收、購房補貼等地方施展的救市舉措,可以看到套在房地產行業頭上的“緊箍咒”已然鬆動。隨着地方政府和中央政府相繼採取措施刺激房地產市場,幾年來不斷累加的房地產調控政策又被新政取代,市場風向明顯扭轉。
【畫外音】
限購令在當前的存在仍然是在打一個時間差,它在爲城鎮個人住房信息系統實現全國聯網、房產稅成型等政策成熟騰挪出時間和空間。假如限購令退出市場,可視爲市場極可能醞釀上揚之勢的標誌之一。
露底標誌
貸款寬鬆
利率下調
抄底指數:★★★★★
【標誌釋義】
銀根的鬆緊,直接導致了房地產景氣指數的高低。從貸款政策上看,如果出現住房貸款鼓勵性消費的傾向,則是較明顯的市場轉向的標誌。
【市場表現】
存款準備金率三年來的首次下調將於本週開始正式實施,市場將迎來近4000億元的資金釋放。然而,記者調查發現,準備金調整並未能給銀行個人房貸額度迅速鬆綁,現在即使是首次置業者的貸款條件也仍趨於嚴格。分析預計,銀行在房地產開發與個人按揭貸款整體信貸規模微調需等明年第一季度以後。
【穿越2008】
2008年9月份以後,國民經濟增長開始放緩,國際遭遇金融危機威脅,爲啓動內需,第四季度,國內貨幣政策轉爲寬鬆,降息幅度之大創11年之最,調整後的貸款利率也達到了近15年來的新低,同時,在按揭貸款最低七折的新優惠政策之下,房貸成本大爲降低。
【畫外音】
對個體房貸者來說,假如房貸政策出現寬鬆跡象,尤其是出現鼓勵性房貸政策的時候,則表示市場底部可能馬上就要過去了。明年年初的房貸政策是否會寬鬆,尚待觀察。
成交量
明顯放大
抄底指數:★★★★★
露底標誌
【標誌釋義】
成交量是市場風向一個非常重要的指標。所謂“量在價先”,成交量上去了,價格必然會往上走。尤其在市場長期低迷的情況下,如果出現成交量放大的跡象,那麼則是市場即將走出低谷的標誌。
【市場表現】
廣州樓市的成交量現正處於低迷局面,尚未見到回暖的跡象。剛剛過去的“銀十”,廣州市一手樓市成交同比大挫近七成,爲5年來同比跌幅最大的10月份。數據顯示,10月份廣州市一手住宅網上籤約面積爲48.69萬平方米,同比減少68.92%。
【穿越2008】
從2009年3月份開始,在政府多項利好政策的促進下,先前累積的需求大量釋放,在成交量上明顯升溫。事實證明,2008年底樓市開始出現向上走的反彈跡象,而這條向上的拋物線一直延伸至今,再也沒有低下高昂的頭。而在當時,大部分聲音都傾向於“小陽春”一說,認爲這只是“暫時的回暖”,直到2009年8月份,樓市交易量接近170萬平方米,同比增長近兩倍,人們才恍惚發現,這不是“小陽春”,而是炎炎的夏日。
【畫外音】
成交量的萎靡不前顯示,當前的廣州樓市仍處於低迷局面,顯然尚未見到曙光。
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