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第十一屆全國政協委員、清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明表示,真正能夠保障住房的應該是廉租房,不贊成把經適房佔的比重很大,應該創造條件,取消經適房(資料圖片)
中國經濟網北京12月9日訊今日上午,社科院舉行2011-2012年住房形勢與政策研討會,並發布《住房綠皮書》,對中國住房市場作了全面系統的分析、預測與評價,並給出相關政策建議。第十一屆全國政協委員、清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明表示,真正能夠保障住房的應該是廉租房,不贊成把經適房佔的比重很大,應該創造條件,取消經適房。
以下為演講文字實錄:
蔡繼明:首先對中國住房發展報告的發布表示熱烈祝賀,這是國家社科基金的重大課題系列研究成果,我曾經參加了倪鵬飛博士當時課題立項時的論證,到現在已經兩年了,去年兩會期間組織論證,在這兩年當中已經有系列的成果問世,對他們的研究表示熱烈祝賀。對於他們對這一年來房地產市場現狀的分析,我認為也是很全面、系統、深刻的,有很強的權威性,還提出了有關的政策建議,我原則上表示支持、贊成。我想談三個問題:
第一,土地制度和發展住房制度的關系。現在房地產市場之所以像研究報告當中以及李院長所談到的一樣,價格居高不下,盡管這一年來上昇的幅度在縮小。主要的原因是我國現在土地制度的壟斷性,也就是土地的供給完全由政府獨家壟斷。它的來源當然是通過征地制度,大部分來自於農村的土地,當然也有一些存量的土地。由於獨家控制了它的供給,從市場結構理論來看,獨家壟斷的賣方市場一定會導致土地的價格遠遠高於競爭性市場。土地價格過高必然導致房價過高,這是一個方面。土地價格過高導致房價過高的同時,我們完全應該打破土地市場的壟斷,所以我建議要把眼睛盯住農村土地的供給,農村大量的建設用地,如果是通過舊村改造、撤村並鎮,新農村建設,把節省出來的用地,比如17萬平方公裡,至少拿出1/3的數量,允許農村集體建設用地進入市場,和國有建設用地平起平坐,同地同權同價,這樣就會大大增加土地的供給,同時也會加強土地市場的競爭性,必然會使現行的土地價格大幅度下降。
第二,農村集體建設用地進入市場的措施,同時會導致農村集體建設用地上已有的住房進入市場。現在很多是小產權房,就是允許小產權房進入市場。倪博士的建議中,提到允許小產權房出租,其實思想還可以再解放,不僅是可以出租,應該可以和大產權房一樣,享受同樣的權利,在這點上我贊成周天勇教授一貫的看法,小產權法不存在違法的問題,大產權法在某種意義上反而是不合法的。為什麼大產權房不合法?因為根據憲法,城市的土地是國有的,農村的土地是集體所有。城市建設要佔用農村集體的土地,應該出於公共利益的需要。如果是征地,必須是公共利益。反過來說,公共利益未必都征地。現在不管是公共利益還是非公共利益,一律都采用征收農民土地的做法,這是違反憲法的。土地的來源就違法,當然在土地上征收農民集體土地上建設商品房,這個商品房從根源上說就不合法。而小產權法,恰恰是農民在自己的集體建設用地上,尤其是宅基地上,比如80平米的宅基地建一、二、三層,出租出售,沒有什麼不合法的規定,我找不到哪條法律說它不合法。僅僅是國務院和國土資源部制定的一些政策,禁止城鎮居民到農村買房,他說農村的房子是可以賣的,因為是私人財產,但是宅基地是集體的,宅基地的使用權不能夠轉讓出租,因此也就成了限制農民的房子的轉讓出租。所以從這點來說,違反了有關規定。小產權法的面積如此之大,大概有幾十億平方米,有人說是66億,不知道這兩年是不是又增加了。當然這部分房子已經在出租、出售,只不過不合法,不合法價格就低。如果讓它合法,入市價格就會上昇,城市大產權房價格就會下降,這樣就能逐漸趨於平衡,總體上會使得住房價格下調。一方面給農民帶來財產收入,另外一方面給城市中低收入階層提供廉價的住房。
第三,綠皮書裡面談到,就是所謂的康居工程,如何解決中等收入或者中低收入住房問題,我們的保障房號稱是要涵蓋城市人口的20%,我覺很容易做到真正的保障,但那裡面除了廉租房,還有經適房、棚戶區改造等等,都包含在這裡,真正能夠保障住房的應該是廉租房,我個人不贊成把經適房佔的比重很大。我認為應該創造條件,取消經適房。另外,房價還是這麼高,除了投機、投資、高收入的階層能買得起房,絕大多數中低收入的階層還是買不起房。因此我有一個建議,康居工程怎麼能夠實現,一是政府和市場的關系該如何擺布,我認為即使是生活必需品,也是可以商品化的,只是應該劃出一部分作為政府承擔的責任,是保障性的。在這方面,政府可以在增量上增加住房建設用地,拿出50%—70%,或者是50%用作自住房,就是土地招牌掛時,就明確這片土地的房子只能自住,不能作為投機、投資,不能轉讓,當然有一定的期限,比如限定十年之內不許轉讓。購買這個房子時要注明,這樣一來,房地產商在拍賣這塊土地時一定就不敢出高價,因為買房的人不是投機的,是自住的,他不會出高價買這個房,當然地價就可以降下來。十年之後怎麼轉讓可以再討論,另外再拿出20%新增的建設用地,可以用於改善,改善的房子可以規定五年之內不許轉讓。這樣既把政府的調控從供給土地的角度限制了這部分土地用於康居,用於自住或者改善,不能夠投機。另外在市場上又完全按市場來定價,姜太公釣魚,願者就上鉤,對號入座,真正需要房子的、自住的人就會買這個房子,而投機的不會買,因為買了之後不許轉讓、不許出售。給市場留下了一個空間。再拿大概20%左右,就是純粹的商品化,高檔的,建別墅、豪宅,建皇宮也不必限制,對這部分買房的,買3套、買100套的也不用限制,從房源上、建設用地、宅基地上,政府就做到了這樣一個控制。
這是我從長期來看應該采取這樣三項措施,談一點個人的看法。謝謝。