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昨天,全國工商聯房地產商會2011年會暨房地產基金與房企融資戰略轉型論壇在深圳舉行。記者從論壇上獲悉,房地產全面『入冬』,開發商大喊『基』渴,房地產基金順勢崛起,在短短兩年時間,全國房地產基金公司由零起步,已發展到500餘家,管理資金約1000億元。
房地產商囊中羞澀
德信資本董事長陳義楓在主題演講中說,2009年底以來,國家的房地產調控政策力度前所未有,累積效應凸顯,今年六七月,個別房價過熱城市開始松動(如昆明),10月份一線城市、一線開發商主動降價,房地產行業全面『入冬』。目前大小開發商都囊中羞澀。壓力之下,少數企業甚至不惜選擇高利貸。
全國工商聯合會房地產商會會長聶梅生在致辭中稱,『目前房價仍在持續回調,在大中城市中,漲價的減少,降價的在增多。貨幣政策應定向對個人抵押貸款的第一套房放松。』聶梅生預計,未來6?12個月,房地產行業的資金鏈會非常緊張。
全國房地產基金聯盟會長張民耕說,當前,國內房地產行業是一個『項目多於資金』的行業。過去,房地產開發商擁有35%的資本金就可做房地產開發,其餘可靠銀行貸款解決;現在,他們得有50%?60%的資本金纔能做這種事。而且,目前開發時段拉長,銀行貸款幾無可能。
房地產基金『雪中送炭』
房地產進入冬季,張民耕表示,目前,房地產基金正在成為房地產開發商的一種新的融資工具。另外,金融機構也需要地產基金提供避險工具,即提供一種債權與股權相結合的融資,股權內部監督、債權外部監督相結合的規避風險工具。
據了解,2007年,當北京銀信投資有限公司拋出創辦地產基金的設想時,由於市場需求不大而響應者寥寥。從去年初開始,以中信[ 簡介最新動態]信托成立的專門地產私募基金管理平臺為標志,房地產基金日趨火爆。
張民耕介紹,2010年可說是國內房地產基金元年,今年則是房地產基金蓬勃發展的一年。張民耕為此列舉了一串數據:2010年,據權威統計數據顯示,全國共有房地產基金公司100餘家。截至目前,全國房地產基金已超過220家。『其實,國內房地產基金往少裡說也有近500家。』張民耕說,目前,許多房地產開發公司、信托公司、PE公司都紛紛設立房地產基金,即使按照平均每家基金公司2億元資金計算,全國目前也有約1000億元資金殺入了房地產基金這一領域。
房地產業應多渠道融資
說到房地產基金的崛起,固然與房地產企業資金緊張有關。但出席論壇的專家們卻道出了另一番原委:房地產正回歸其金融屬性。
張民耕說,過去房地產企業作為全能開發商,只有債權沒有股權;現在,開發商和投資商分野開始出現,房地產正在回歸金融屬性。
聶梅生說,過去房地產開發資金僅依靠銀行貸款,一旦開發失敗,給銀行造成很大壓力。美國就不一樣,開發商只是一個項目商,資金來源靠各種金融產品籌措。這正是房地產的金融屬性,應把房地產當做一種金融產業看待,讓其回歸其應有的金融屬性,『房地產基金就是其回歸金融屬性的一種很好的手段。』