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棄車保帥變賣地產項目
16家『涉房』上市公司低調撤離樓市
□本報記者林?
樓市紅火的年代,三百六十行幾乎行行都或多或少涉足房地產。但如今,政策調控緊逼、樓市調整深化,房地產這一曾經的『香餑餑』已然成為『燙手山芋』。拋售房地產股權、變賣房地產項目又成為『新潮流』。據中國證券報記者的不完全統計,今年以來,宏達股份、恆順醋業、金發科技、西部礦業、水井坊等16家主業非地產的『涉房』上市公司撤離樓市。
這些公司所從事的主業包括有色冶煉、礦產開采、海鮮養殖、食醋生產、熱力發電、化工原料加工、白酒釀造等。其中,有些公司是部分退出,有些則是全面撤離;有的公司采取項目整體轉讓的方式,而有的則是通過股權轉讓來逐漸剝離房地產業務。業內人士指出,利潤空間收窄、資金壓力陡增、行業門檻抬高是很多公司被迫『退房』的關鍵因素。
業績『拖後腿』
房地產是資金密集型行業,一旦銷售遇阻,『涉房』企業可能很快就會陷入資金鏈危機,而高企的債務則將侵蝕企業辛苦賺來的利潤。這對於利潤率較低的制造業企業而言更為明顯,恆順醋業便是典型一例。
恆順醋業在今年三季報就表示,由於國家對房地產行業的宏觀調控,商品房市場成交低迷,公司房地產銷售下降,導致效益同比大幅下降。恆順醋業有關負責人稱,公司已經不再新增土地和項目儲備。
一位長期跟蹤恆順醋業的行業分析師透露,恆順醋業計劃從2010年起用3年左右的時間開發完現有的土地,隨後全面退出房地產業務。按照相關數據,恆順醋業2010年50%的營業收入來自調味品,32%來自房地產業務。今年第三季度,恆順醋業實現營業收入約2.7億元,同比增長41.96%,但淨利潤為-1188萬元。
廣發證券報告指出,三季度恆順醋業業績下滑,主要原因是房地產銷售不景氣,且四季度房地產收入存在不確定性。今年全年公司房地產業務同比將下滑1.5億元左右。
房地產貸款利息高企可能是拖累恆順醋業業績的最主要因素。公司三季報披露,由於公司老廠區土地未能如期變現,造成恆順工業園建設銀行融資規模增大,加上銀行貸款利率較同期大幅提高,因此,公司本期利息支出同比大幅增加。今年1-9月,公司財務費用為6116萬元,較去年同期大幅增加3767萬元;財務費用率為8.16%,較去年同期增加4.27個百分點。房地產業務效益不佳,同時地產業務借款加重財務費用負擔,導致利潤總額同比減少。
融資『絆腳石』
『以前,通過房地產項目拿抵押貸款很容易,有房地產開發業務的上市公司,在資本市場也很受歡迎,但現在這些融資渠道都被卡緊了,有房地產業務的公司甚至無法通過股市融資。房地產成為融資的絆腳石,也是很多上市公司剝離房地產業務的重要原因。』一位曾參與過房地產項目增發的投行人士坦言。
不久前,海南航空擬將地產業務出售給關聯方,這被外界認為是為了其再融資能獲放行。而白酒業的兩家上市公司金種子酒和水井坊也將房地產業務剝離。
11月下旬,水井坊公告擬剝離郫縣房地產開發項目(水井坊全資子公司成都聚錦商貿有限公司在郫縣擁有商住用地535畝,賬面土地成本約5.3億元,目前尚未開發)。水井坊董秘張宗俊稱,公司將專注酒類業務,不再從事房產業務。
東方證券認為,水井坊剝離房地產後,再融資預期將顯著增強。目前房地產調控政策已出現實效,房價進入下降通道,水井坊進行房地產開發的成本優勢減弱;更為重要的是,根據監管規定,擁有房地產項目的企業進行再融資基本不可能。據了解,今年以來,沒有一家房地產開發企業的再融資申請獲得通過。
今年5月,宏達股份公告,公司及控股子公司四川華宏國際經濟技術投資有限公司,擬向控股股東控股子公司世紀房地產分別轉讓持有的置成房產93.1%以及4.9%的股權,價格分別為11.33億元和0.6億元,此舉可實現轉讓收益約7億元。
其實,宏達剝離房地產業務的另一層目的是為了再融資。退房之後,宏達股份於11月披露非公開發行預案,擬以不低於11.34元/股的價格非公開發行不超過4.4億股,募集不超過50億元,用於全資子公司四川宏達鉬銅有限公司的『鉬銅多金屬資源深加工綜合利用項目』建設及補充公司流動資金。
前景明日黃花
『涉房』上市公司紛紛退出房地產,說辭大同小異,均稱是為了『戰略調整、做強主業』,而其背後的真實動因也十分簡單:看淡房地產後市。
10月,郎咸平曾發表文章稱:在嚴厲調控的2011年,我們發現房地產商一個非常有趣的現象,叫做有序地退出,這和2008年的恐慌情況剛好相反。上市企業裡面有序退出房地產業務的公司有很多,包括大江股份、金發科技、建發股份、獐子島、酒鬼酒、金種子酒等。
截至9月底,房地產行業公司平均持有現金19億元,分別較6月底和年初減少4%和11%,現金儲備持續減少。以『持有現金與年內到期債務比率』來衡量,到9月底,房地產行業該指標的平均值為1.10,已逼近警戒線,分別較6月底和年初水平下降10%和33%,行業整體的現金償債能力進一步弱化。
據中國證券報記者不完全統計,今年以來,已有16家並非專業做房地產的上市公司宣布退出房地產業務。而截至日前,京津滬渝四大產權交易所正在掛牌的房地產類產權交易項目有100宗,達到歷史最高值。其中掛牌價格超過5000萬元的項目共有40個,12個項目超過1億元,總共轉讓金額超過100億元。