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轉向商業地產但天河樓盤仍在漲價
地處東站板塊的天譽花園雖得天獨厚,近日也悄然出現降價盤,一個110平方米的低層單位以低於放盤價30萬元的價格成交,房地產經紀人士透露,該板塊二手價格已出現至少5%的跌幅,並出現境外業主加快放盤的跡象。
然而,據廣州幾大中介的最新研究報告,11月天河區二手成交價格卻出現了15%~20%的漲幅。撲朔迷離的天河樓價真相如何?
境外業主有其他大額投資需要套現
天譽花園臨近東站,受惠於地理上的優勢,成為天河北較受關注的樓盤。其一期建於1998年,雖然樓齡較舊但保養完好,市場價格可達22000元/平方米左右;二期小面積單位價格最高可達23000~25000元/平方米。本次成交的是一期的低層單位,面積為110平方米,放盤單價為22700元/平方米,成交單價為20000元/平方米左右。
據經手該套單位的中原地產天譽花園分行馮國威介紹,該套單位為二房一室,間隔寬松;業主為香港人,自1998年前後以8000元/平方米左右買下該套一手房後,就由廣州的親友代為打理,租金頗高,最近的價格約為5000~5500元/月之間,業主幾乎從未回來參與具體打理。由於業主有其他方面的大額投資,需要套現該套單位,因此急於出手,心態較軟。
一開始,業主放盤250萬元,高於實際市場價,馮國威認為很難成交。於是,他與業主進行了多次的交流後,說服業主把價格降低30萬元。
而買家是常住廣州的外地人,買樓決心很大,已經看了2~3個月,發現樓價沒有太大松動,決定下手;加上該套單位價格偏低,買家很快就下定決心購買。馮國威認為,降價30萬元後,該套單位總價為220萬元左右,是近期該板塊較筍的一套單位了,『之前成交的一套同朝向、同戶型的單位,成交價為240萬元左右』。
中國香港買家目標轉向商業地產
盡管降價30萬元成交,業主14年來的獲利頗豐。以8000元/平方米買入的價格計算,業主14年來獲得的直接投資回報為(20000元/平方米~8000元/平方米)×110平方米=132萬元,另有14年的租金收入不計算入內。
據了解,在1998年左右,正是天河北不少樓盤開發最活躍的時期,也是中國香港買家積極購買的時候,不少樓盤發售主要針對中國香港買家,包括樓盤的港式設計、到中國香港推廣銷售、銷售價格甚至以港幣為單位。天河北集中中國香港買家的樓盤包括早期的豪宅名雅苑和天譽花園、紫荊花園等。
境外業主放盤增多
滿堂紅中怡分店店長林曉玉告訴記者,目前中國香港業主在天河北業主中的比例約有10%左右,另外還有不少外籍業主。她認為,這種比例相比上世紀90年代已經縮小,主要是因為在2008年起,不少中國香港業主陸續套現。『大多數的業主更願意放長線釣大魚,不套現以獲得長期的租金收入』 ,林曉玉說。據了解,當時套現的業主,除了樓市前途未卜外,更多的是已經獲得了較豐厚的回報,認為正是『收線』時。有市場人士認為,目前市場上出現中國香港及外籍業主放盤增多的跡象,原因與2008年相似。
另一方面,記者了解到,2008年出現中國香港業主放盤潮的同時,也有部分香港買家逆流而上,重新入貨。而隨著『限購令』的控制,目前對廣州樓市感興趣的中國香港買家也只能將目光轉向商業地產。
天河區二手價格漲近兩成
盡管天河北個別單位的成交價比放盤價低15%~20%之間,但從廣州三大中介行的最新研究報告可見,11月天河北二手成交價卻出現15%~20%的漲幅。
看跌心理影響入市態度
據中原地產數據,11月天河區二手成交均價為24665元/平方米,環比上昇15%;合富置業這兩個數據為2444元/平方米和20%。據分析,這主要是源於11月天河北高端物業的成交拉動整體成交均價的上昇。質素高、價格筍的特點吸引實力買家一次性付款『抄底』購買,從而令中高價位二手住宅成交比例有所增大。
事實上,廣州市區11月二手整體價格也出現了上漲:中原成交均價為17747元/平方米,環比上昇11%;滿堂紅成交均價15060元/平方米,環比結構性上漲2.8%;合富置業的成交均價為16805元/平方米,環比上昇9.9%。滿堂紅研究部高級主任肖文曉表示,與此同時,二手住宅市場降價成交的房源比例達到了79.3%,平均議價空間達到6.9%,均創年內新高。
不過,據分析,由於買家看跌心理持續影響其入市積極性,業主調價幅度仍無法達到購房者的預期,再加上年底房貸額度緊張,購房者觀望心理持續,遲遲未做購房決策,整體二手住宅市場交投仍將在未來一段時間內保持淡靜。
(本文來源:大洋網-廣州日報作者:林琳)