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人物檔案——
陳寶存:全國房地產經理人聯盟副秘書長;亞太城市發展研究會房地產分會會長;全經聯養生養老地產委員會秘書長;豪宅研究院副院長。全國地產知名專家和評論人。
作為樓市春天派掌門人,陳寶存向來以“平實文字寫地產真相”活躍在公眾視野中。在當下樓市兵荒馬亂的敏感時期,他用“白銀三十年”來概括房地產未來的走勢,“房地產黃金十年結束了,我說白銀三十年開始,還有青銅五十年,黑鐵一百二十年,只要有人類就會有房地產的需求。”
無論贊同或排斥他的觀點,無可否認的是,陳寶存是一個很好的交談對象,他對房地產看好的堅持和追尋地產真相的努力,讓人肅然起敬。不同於任志強的“大嘴”麻辣風格,陳寶存給自己加了一味孜然,“加點孜然中和一下麻辣,提醒自己不要去走極端,這樣挺好。”事實上,這樣確實還不錯。
關於樓市走勢——
房地產白銀三十年
大武漢地產:您堅持認為樓市沒有泡沫,以房地產市場50年的欠債為依據,可否詳細解答一下?
陳寶存:樓市沒有泡沫,這不光是我說的,包括很多了解房地產發展規律的人士都這麼認為。房地產如果是一個球,那就是一個鐵球,根本不存在泡沫破裂的情況。
咱們國家從1949年開始土地改革,實際上中國所有的老百姓都有土地有房。建國開始的前40年,中國基本上在做工業化,從一盤散沙的農業大國變成一個工業化國家的局面,這個時間段根本沒考慮住房問題。改革開放開始,人們逐漸有錢了,而且錢越來越多,一直到1998年纔開始房地產市場化的改革。改革開放1978—1998這個中間,居住是改善了很多,但相對來講,面還是比較窄。比如城市的福利分房,這個根本就不是工廠能夠做到的,機關行政事業單位能夠做到的又有多少呢?
1998年房地產市場化改革,但真正開始是2003年,不到十年的發展歷程,補的是50年的欠債。再就是前期有過大規模的福利分房,還有土地改革,實際上大部分老百姓都有了居住房。自有居住率農村佔93%多,城市88.2%,水平相對比較低的。房地產的發展是城市化大規模拆遷,給居民回遷房、拆遷房,給現金或房子的補償,城市居民並不缺房,而且很多居民都有三五套房。
實際上真正消費商品房市場的,通過市場渠道買房的就是富裕人群,原來給的房子太小,出現了改善性住房需求。這些富裕人群為城市建設做了很大的貢獻,這部分人應該絕對是中國城市建設的功臣,直接推動了中國城市住房水平的提高。而只有通過商品房的熱賣,纔能保證棚戶區、舊城改造的順利進行,真正保證保障房的實現。
大武漢地產:在目前樓市成交慘淡的狀況下,您認為未來發展的趨勢怎樣的?
陳寶存:整體的中國樓市,我認為還有三十年的高速增長時期,還有“白銀三十年”。我一直有一句話,房地產黃金十年結束了,我說白銀三十年開始,還有青銅五十年,黑鐵一百二十年,只要有人類就會有房地產的需求。
但現在成交慘淡,這種情況是錯誤的政策壓力下的表現,跟2008年的情況一樣的,2008年的壓制造成2009年的暴漲,那麼今年的成交慘淡,依然會造成未來兩年房價的暴漲。而新的土地拆遷條例造成城市的土地越來越拆不動,拆遷的成本超過增長的部分,大規模的拆遷成本和開發成本不可能下降。住宅、商業地產的發展還有很大空間,這是政府也左右不了的。
大武漢地產:最近您有了一個新的身份——豪宅研究院副院長,您認為豪宅是未來城市發展趨勢,但據了解,今年下半年豪宅和別墅市場成交都很低落,您如何看待眼下的這些現象?
陳寶存:2003年,我做房企銷售副總裁,告訴我的銷售人員:住房改善昇級的意思是,原來住60的,想換150,住150,想換300的,住300的,想換獨棟。所以,現在我擔任豪宅通網的總編輯,豪宅研究院的副院長。
1997年我有單位的福利分房,2002年自購了155平米的大房,2006年我們一家住上248平燕莎商圈的豪宅。從我自身,就可以看出購房者消費心理的轉變。另一方面,市中心土地日益稀缺,土地成本提高也是規律,所以,豪宅必然是未來城市的發展趨勢。關於豪宅的定義,主要是以價格論、品質論,低容積率,毛坯是看不出來是否豪宅的。面積上一般在250—350之間。
目前出現豪宅和別墅賣不動的情況,也是階段性的壓力,而且一般郊區的豪宅建築成本低,慢慢賣慢慢賺,若一下賣完了就沒得賺了。我們這個豪宅研究院,主要致力於研究豪宅品質與發展,推進中國豪宅發展的進程。
大武漢地產:您說商品房自產生之日起,就與普通人群的工資脫鉤。這個我們聽起來挺泄氣的,就沒有工薪階層的活路了嗎?
陳寶存:我一直都說,從最初開始,商品房就跟普通人的工資脫鉤,因為有大規模的拆遷改造、補償收入,根本就沒有就算到居民總收入裡面去。有的人可能工資一千塊錢,住的房子價值上千萬。很多的舊城改造都算到了保障房裡去,這是不對的,這種保障房實際上就是商品房。
工薪階層可以先從市區中心的二手舊房買起,有條件了,二手房出租,替你還大房的月供。或者35歲以後去買房,奮斗到我這個年紀,什麼都有了。現在是不理性需求,造成了供需的嚴重失衡。四億80、90後都想買房,而且都想到京滬買房本身就是癡人說夢。按自己的能力擁有安心的家就夠了,所謂安居纔樂業。
關於開發商——
開發商現在肯定“不差錢”
大武漢地產:在目前的形勢下,最近少有開發商談房地產的新模式。您說您看到的新模式是融資集資,這個能詳細解答一下嗎?在限購限貸和銀根緊縮的大環境、以及不斷湧現的開發商跑路傳聞下,融資似乎很難實現?
陳寶存:目前的商業地產環境不是很看好,現在開發模式不是重點,資金的融資集資模式纔是關鍵。
開發商跑路我是這麼理解的,這裡所說的開發商其實已轉為投資商,因為真正的開發商他不會跑路,他手裡有項目在,可以拿去融資。投資商手中掌握大筆資金但是又沒處可投,這種投資商肯定要跑路的。這種情況的出現,並不會改變房地產融資的模式。
一般的大企業、央企以及上市公司,它有自己的融資渠道,海外資金也在追它。比如萬科[ 簡介最新動態]在北京聯合央企國企拿地,壓縮風險,它在資金上根本沒有問題。所以說,現在是養大鱷的時代,大鱷是不缺錢的,而且銀行也傍大款,追著大企業走。
但是中小企業呢,從2003年以來,都沒有過寬松的信貸環境。不是政策寬松它就寬松了,再寬松的時候都沒有把中小企業做上帝。中小企業更多的是采用民間融資這種模式,而且一般的房地產公司是不會去借高利貸的,房地產行業根本接受不了過高利息,所以中小企業不存在很大的問題。一般人認為中小企業借高利貸,那都是誤解。因為我現在也做投融資,我能夠接受的利息都在20%以內。而且項目公司融資很少,時間很短。所以很多解讀都是錯誤的。
大武漢地產:開發商真的“很差錢”,到了危急的時刻麼?
陳寶存:中國樓市,嚴峻時刻應該在看到人類即將消失的時刻。
開發商現在肯定“不差錢”。剛纔我也說了,大型房企都是被資金追著在。前不久,中國房地產信息集團聯合新浪做了一個調查顯示,前三季度大企業都比去年同期高度增長,像萬科前三季度銷量已經基本上達到去年全年的水平,所以他們根本不缺錢,並且在拿地、開發幅度上面基本都控制了。說開發商很缺錢的人,根本就不了解企業運作的規律,純屬瞎說。
中小企業更不差錢,它完完全全可以把企業賣掉,大不了把項目賣掉。不存在差錢這種情況。但對於目前這種時間段,比如萬科,還想賣點低價房,回籠資金去買點地,這種壓力是有的,但是生存的壓力都沒有。說差錢是太籠統的說法,而且根本就不是實際的情況。在一個歷史上銷售情況最好的年景,哪兒來的差錢?我不懂。
關於賭局——
明年的賭局,我穩贏
大武漢地產:一年前的這個時候,您和獨立財經觀察家侯寧掀起了一場北京五環內房價跌50%賭局的賭局。目前有沒有關於這一賭局的最新進展和論斷?一年後的今天,您又以什麼樣的心情來看待當時的那一輪賭局?
陳寶存:11月7日,我在微博上發了這麼一段話:作為中國最希望房價大跌的樓市春天派掌門人,對2012年11月13日結束的陳寶存、侯寧賭局表明我的觀點:我真希望我輸給侯寧,我願意輸1萬(鳳凰一虎一席談胡一虎年初逼著我和侯寧進行的2011年賭局,他說北京五環內要降25%,我說北京五環內今年的跟去年增長的情況持平)+加上2010年11月13日賭的2.5萬=3.5萬,換來北京五環內下跌一半的房子!我希望我能用一半的價錢,買下侯寧的房子。
這個賭局在當下越發引起關注和吸引力,因為懸念太多。現在有很多人相信侯寧要勝的,但是我知道侯寧一定贏不了。因為他跟我賭的恰恰是北京五環以內的房價,從區域上來說他就勝不了。從小賭局上來說,他就錯了。從大的趨勢上,我一直認為,整個樓市的局勢不可能下跌。剛纔我評論溫總理在俄羅斯的講話,如果說要房價下跌,跌至北京普通老百姓能夠接受的水平,前提有幾點:一是保障房不想乾了;第二,以後拆遷不給補償了;第三,水泥鋼材計劃了;第四,農民工乾活不給錢了;第五,不收稅了也不收費了。應該說這幾句話帶著氣兒的。要讓房價下降到普通老百姓能夠接受的水平,那北京房價就該下降到一潘,可能不可能?所以說這種話是不負責任的。
現在的輿論,整體在傳達一種錯誤的東西,越傳越錯。我想明年這個賭局將會引起更大的關注。在明年賭局的前後,可能會有大量的炒作。當然,這並不是我和侯寧想要去炒作,媒體不自覺都會去關注。侯寧輸是肯定的,但這種輸對他而言已經贏了,關注度已經達到了,呵呵。所以明年的賭局,我穩贏,是肯定的。
關於拐點和調控——
樓盤下跌只是個案和階段性、區域性的
大武漢地產:眼下很多專家都在預測,說四季度拐點來了,不要奢望調控松動,而不斷出現的樓盤降價新聞似乎也在印證著拐點將至,您怎麼看?您認為政府的政策會松動麼?
陳寶存:現在預測樓市拐點有點危言聳聽,目前的狀況跟2008年的王石拐點論有相似之處。樓盤下跌只是個案和階段性、區域性的。像深圳、浙江、上海、北京的通州等區域是有下跌,但真正的下降並未到來。目前都是邊遠區域微小的漲跌,主城區的下降不明顯。浙江的中小企業制造業危機和信貸危機,對滬杭市場信心有影響,所以在浙江、江蘇、上海、杭州等以投資需求為主的人群,有房價下調的擔心。
現在的市場不是真正的市場,是政策重壓尤其限購限貸雙重壓力下的影響。至於其他二三線城市有好多說是限購,實際上並沒有限購,主要還在於限貸的壓力。實際上進入第四季度,銀行放貸的壓力開始增大。因為前面壓的太狠,銀行的錢都貸不出去,所以我預計第四季度以及明年一、二季度信貸的總規模會寬松。現在國內經濟發展的情勢以及整個局面堪懮,明年一二季度在信貸總量一定的情況下,信貸的門檻不會特別嚴格,第四季度口頭上不會松動,實際上會以各種形式來松動。
剛剛我也評論了溫總理在俄羅斯的那個講話,一直以來,溫總理都是說合理調整價格,就是沒說鳳凰編輯理解的什麼“下調”房價!一些媒體和專家,根本不了解行業發展規律而亂下判斷,存在太多錯誤認識,誤導公眾。
大武漢地產:您一直在批判調控,認為九年調控實際上開了一個歷史性的國內玩笑,對此也有相應的觀點和數據來支橕,您這麼肯定地指出政府的錯誤,有沒有相關部門“約談”您?發表類似的言論會不會有一些顧慮呢?
陳寶存:確實,我是屬於調門比較高比較大的,而且現在調門越炒越高,但沒有人約談我。因為我一直在說的是市場真相,這些真相老百姓可能不明白,實際上業內的很多專家和部委的相關領導都是清楚的。我堅持說房地產發展的規律和行業真相,沒有什麼可顧慮的。不同於任總的麻辣風味,我認為自己是孜然加麻辣,加點孜然中和一下麻辣,提醒自己不要去走極端,這樣挺好。