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存款準備金率下調和住建部知會地方政府繼續嚴厲執行調控政策的消息相繼放出,樓市兩大“緊箍咒”——限購令和限貸令,正面臨兩種截然不同的去向,前者繼續高壓,後者有鬆動跡象。在這兩種力量暗自博弈的當口,歲末年初合肥樓市是持續低迷還是鹹魚翻身,是廣大深度觀望者關心的話題。本報記者多方採訪房產專家、開發商以及資深業內人士由表及裏,分析合肥樓市未來走勢。
觀點一
真槍限購令威力勝虛炮放貸
根據住建部的要求,明年合肥將繼續執行限購令,這對本就“寒冷”的樓市無疑是雪上加霜。專家稱,調控政策不放鬆,合肥樓市會延續低迷狀態,房價和成交量都很難迎來反彈。
“在新國八條中就有明確規定省會城市要從嚴制定和執行住房限購措施,目前來看合肥限購令的效果很明顯,遏制住了過快上漲的房價。”合肥學院房地產研究所所長朱德開稱,雖然存款準備金率在下調,但這個信號是針對整個宏觀經濟的,並非只是房地產市場,“不要過多解讀存款準備金率下調對樓市的影響”。安徽省發展戰略研究會副祕書長、房地產專家孔令剛也認爲,樓市調控政策不放鬆,目前合肥住宅市場的寒冬會持續。“但合肥和一線城市的情況不大一樣,房價不會出現大幅下降,環比應該會微跌”。
業內人士稱,進入2011年末,合肥樓市變得比之前更加沉默,開盤、加推以及樓盤暖場活動都在減少,對市場的觀望和判斷又重新開始,偶然間準備金率上調0.5%似乎給了樓市喘息的機會,但效果僅僅存在於心理安慰的層面。
“貨幣政策鬆動乃是保實體經濟的一次提前動作罷了,目前人民幣出現貶值壓力,熱錢進少出多,也需要釋放流動性對衝。我估計明年貨幣政策將進入放鬆通道,但房地產行政性調控仍將繼續。對於房地產剎車對經濟的不利影響,中央政府已經準備好了保障性住房政策和中央建築企業兩大利器。”某房產機構諮詢師郭強拋出言論稱,貨幣政策放鬆雖然會釋放大量資金,但並不意味着就流向房地產行業。
觀點二
貨幣政策是“核心影響力”
2011年3月31日,合肥版限購令在一片觀望中出臺,細則規定合肥瑤海、廬陽、蜀山、包河四區執行限購,其他區域屬於非限購區,這在無形中將合肥樓市劃分開來,購房羣體、購房門檻出現分化。限購執行數月之後,備案數據上卻出現戲劇變化,四大限購老城區備案遠遠超過非限購區,限購令被數據擊碎。從購房者角度來看,老城區的基礎配套十分完善,居住氛圍濃厚,足不出戶即可滿足生活所需,非限購區域雖然具備一定的價格優勢,但就合肥目前情況下,購房者仍願選擇老城區。
資深房產人士洪偉稱,與限購相比限貸正擊中了房地產開發商的要害——資金。此前不斷上調的存款準備金率使得流通領域的貨幣一再減少,銀根不斷收緊,開發商貸款難度一再加大;而在購房者一邊,個人信貸也難以辦理,無法放貸,購房者只有等待。“相比來說,貨幣政策的影響更猛烈,開發商資金短缺開始跑量,可一再降價反而加深購房者持續觀望情緒”。
“限購令對不同項目的影響不一樣,高檔項目受限購影響多一點,中低檔項目因爲面向的是剛需受影響較小。”某置業公司總經理王永兵根據自己公司的實際情況分析,限貸令的影響有大有小,而限購令纔是對樓市產生“核心影響”的因素。“現在開發商面臨的困境是,很多房子交了首付款,房貸卻辦不下來。單我們公司就有1億多貸款在銀行沒辦下來,這是資金週轉不暢的最大原因。”王永兵稱,下調存款準備金率對開發商來說是“積極的信號”。“貨幣政策一旦放鬆,開發商的日子就會好過些。地方政府也期待貨幣政策鬆動,土地賣不出,他們也很痛苦。”作爲一個地產商人,王永兵深信,“放貸”會給樓市注入強心劑。
購房者也更關注與“錢”更具直接關係的貨幣政策走向。大學畢業兩年、現供職於一傢俬企的程先生就苦於拿不出首付款,而一直未能在合肥安個窩,和女友步入婚姻殿堂。“對於我這樣的首套房買家來說,限購令實在沒多大影響。但限貸令卻是致命的,如果首付只要兩成的話,我還能湊湊買個小戶型,現在三成銀行基本上都辦不下來,我就沒有出手能力了。”程先生認爲,像他這樣的年輕人,首付壓力很大,放貸的信號對他們來說,猶如“救命稻草”。
走勢預測
最遲明年1月或現拐點信號
相比爭論限購令佔據上風,還是放貸實現大量資金注入樓市,大部分潛在購房者最關心的還是房價走勢。
洪偉稱,在一片期待嘆息中合肥樓市即將迎來2012,從中央近期的態度可以看出,明年樓市調控仍不會出現大的鬆動,小範圍的微調或許會出現,這給了資金鍊並不緊張的大型房企機會,合肥房價或將出現小幅回落,歲末年初或許是購房最佳時機。
郭強根據數據分析,目前合肥住宅在建工程大約已經有4000多萬方,這個量完全形成供應大約足夠120萬人居住,一段時間內合肥住宅市場仍然是產能過剩的局面。
“目前合肥房地產市場上的開發企業,全國性開發商所佔供應比例較低,主要爲本地房企。而本地開發商資金鍊普遍不足,戰略縱深小,因此他們有三種選擇:打折變現、轉讓項目以及民間融資硬撐等待市場根本性轉變。”郭強認爲,開發商繼續打折的可能性較大。至於何時出現拐點,郭強則稱,等過幾天中央工作會議以後,可能釋放出更加明確的信號,屆時就更好判斷一些。
業內人士預測,無論是調控政策還是貨幣政策,在2012年新年都會最終有定論,明年1月合肥樓市走勢也就大致清晰。(記者呂珂)
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