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雖然房價拐點初現端倪,但房價若大幅下挫誘發恐慌性拋售還將考驗銀行的應對能力。日前,中國金融學會金融統計研究專業委員會在京舉辦『房地產金融風險管理』座談會,人民銀行調查統計司、銀監會統計部、10家商業銀行風險管理部門、3所大學的專家學者和中房馳昊公司代表參加了會議。
就當前房地產市場形勢,會議重點討論了央行調查統計司撰寫的《當前房地產市場形勢分析報告》和《房地產市場變化對金融業影響的調查報告》。報告認為,經濟、金融數據的變化顯示,房地產開發投資增速高位回落,房地產開發企業資金趨緊,土地交易市場量價齊跌,房地產貸款增速回落,房價拐點初現端倪。有代表提出,房地產開發企業的現金流量是影響未來一段時期內房價走勢的重要因素。
就房地產開發企業的財務風險和償債能力而言,銀行更關注企業自有資金在總資產中的比例,這項指標比資產負債率更加全面、准確地反映房地產開發企業的財務杠杆。部分參會商業銀行代表認為,銀行和房地產開發企業能夠承受房價下跌20%到30%帶來的衝擊,但是房價下跌20%後會不會誘發恐慌性拋售、拋售現象出現後有關方面能否采取有效措施控制其連鎖反應,是銀行和企業更加關心的問題。
此次會議還討論了用特征價格法編制的中國重點城市新建住宅價格指數(簡稱MHPI)。其主要思路是:住宅價格包括兩個部分,由基本功能決定的價格和由具體特征決定的價格。市場會給出基本功能的價格及每項具體特征對基本價格的影響系數,由此計算房屋的整體價格。分解出房價中各項特征的隱含價格,並剔除其對房價變動的影響,就可以得到純粹由供求關系變動引起的價格調[ 最新消息價格戶型點評]整。
目前,MHPI涵蓋了北京、天津、沈陽、上海等30個城市的新建住宅價格變化信息。實證分析顯示,MHPI貼近居民房價感受,與宏觀經濟指標存在較密切的相關關系,能有效反映購房者心理預期。與會代表認為,全國性和區域性的MHPI,在商業銀行制定、調整各地的房地產貸款政策方面有重要參考價值,在一定程度上也可以作為二手房價格走勢的參考指標,但是在控制具體貸款的風險方面作用有限。