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“不要房地產項目,現在寧願少賺點,也不敢碰房地產了,畢竟投進去的錢可不是小數目。”劉先生是信託投資的老客戶了,記者最近問他是否還要投資房地產信託,得到了這樣的答覆。先有媒體爆出4家新信託公司“被叫停”房地產項目,後傳出綠城地產受到“審查”,雖然上述事件最終都被證明與事實真相存在偏差,但對於很多投資者來說,這些都給他們“提了醒”。
今年以來,有關房地產信託項目年底可能出現兌付風險的報道經常見諸報端。隨着國家對房地產調控的力度不斷加大,不僅中小型房企,甚至多家上市房企也面臨融資成本大增的問題。信託公司被很多人稱作房企的“救命稻草”。但是,隨着媒體爆出方正東亞等4家信託房地產項目“被叫停”等事件的出現,儘管最終有關機構也出面“闢謠”,投資者對於房地產信託的投資信心卻仍大受打擊。加上此前一直堅挺的房價在多地開始出現鬆動,有學者認爲,房地產信託項目面臨年底的“兌付”風險。那麼,這種風險到底存不存在?風險狀況又到底怎樣?
據盛世普益的數據,從10月到年底將有46款、總規模達83.586億元的房地產信託產品到期。如果加上應支付的信託收益,總規模在90億元左右。
“以我們公司目前的項目情況看,年底這一關應該‘不成問題’,所有項目都可以‘平’。因爲,目前的項目很大一部分都是‘以新抵舊’,短期內不存在兌付問題;退一萬步講,即使房地產公司真的出現了資金短缺,現金迴流不暢的問題,信託公司現在都有足夠的資金應付。另外,現在的信託公司背後都有資金雄厚的大集團,對集團來說信託牌照的意義遠大於幾個項目失敗需要損失的資金。”中融信託內部人士告訴記者。該信託公司在業內一直有“激進”發行地產項目的“名聲”。而中融信託近期與四川信託共同被捲入了所謂“對倒”風波。
10月初一期名爲“青島凱悅特定資產收益權投資集合資金信託計劃”的擬發行產品,由四川信託推出,被業界發現是“接盤”中融信託的前一期項目,更被拿來當做房地產信託年底兌付危機可能出現的信號。有媒體報道稱,該款產品由四川信託發行,總規模8億元,期限兩年,收益率11%~13.5%,高於目前同期限信託產品的平均水平。該產品爲特定資產收益權信託,標的是現房收益權。該信託標的“青島凱悅項目”,正是2010年8月在中融信託“中融·青島凱悅”產品中,以近4億元信託資金所投資建設的項目。該信託期限18個月,滿12個月可提前終止。據悉,凱悅項目建成後銷售回款未達預期,使之前爲之專門推出的中融·青島凱悅信託和建行債權很可能無法按期兌付。此次發行新信託正是爲籌資償還到期債務。
據記者從四川信託處得知,該項目目前的狀態是正在等待當地銀監局的審批,但短期內沒有發行可能,基本等同於被判“死緩”。該人士表示,該項目屬於已經建成的樓盤,實際風險並沒有外界猜測的大。至於“接盤”中融項目的原因,該人士與中融信託內部人士一致表示,該項目實際準備繼續與中融信託合作發佈新一期信託,但中融出於淨資本充足性的考慮,沒有繼續該項目,才使得四川信託進入“接盤”,並沒有更深層次的考慮。
不管風險情況到底如何,事實是,隨着“凱悅”們的出現,房地產信託項目的發行確實出現了大幅滑坡。
據用益信託工作室10月26日發佈的《2011年三季度房地產信託發展報告》,隨着監管層對房地產信託的多次風險提示,以及多數信託公司的淨資本告急,三季度共發行了233款房地產信託產品,發行規模爲620.91億元,同比下降了6.14%。但與二季度相比,發行規模大幅下降46.15%。9月份房地產信託發行規模甚至出現了40%同比負增長。市場對於房地產信託更加謹慎,部分信託資源暫時撤離房地產信託市場。
某銀行系信託公司項目部人士向記者證實了這一現象。該人士表示,其所在信託公司已經非常審慎地在做房地產項目,主要是擔心一旦資金出現問題,需要變現抵押資產時可能面臨的問題。“比如說,雖然現在很多房地產評估價值很高,但是變現壓力大增。無論是現房還是土地,流動性都大大降低,雖然估值沒有大的變動,但變現時面臨風險。因爲,目前很多地區的房屋價值已經處在了下降通道上,這將造成無法估計的市場恐慌情緒,越跌越沒人買,現金流測算壓力大增。”
“事實上,目前我們的房地產項目可以算是停掉了。說是窗口指導,但是一去審批,能回來的基本沒有。”某大型信託公司人士表示。
如果該人士所述情況屬實且是業內普遍現象,那麼房地產項目遇冷背後也存在政策層面的考慮。
其實,要弄清“兌付”風險是否存在,可以從另一個角度瞭解問題的更深一層:房企還有沒有錢?
某知名房地產企業投資公司人士透露:“其實,大部分房企沒有看上去那麼缺錢。很大一部分資金已經通過對報表的‘操作’被隱瞞了下來。大家都在觀望明年一季度市場走勢。”該人士表示,據他們得到的消息,監管層對於房地產企業的調控到明年年底前都不會有所鬆動;目前主流房企的資金足以支撐正常運營長達半年,但半年之後房地產行業洗牌、重組必將開始。因此,很多房企現階段依然不斷從信託公司融資的目的一是支撐現有項目;二是爲將來重組準備資金。換句話說,該人士從房地產企業角度出發,認爲年底的兌付危機應該影響較小,反而是明年中期到年底到期的房地產信託項目有可能出現問題,並且出問題的房企很大機率是中小型房企。
有研究員也不贊成投資者盲目恐慌,將地產信託“一棍打死”。據盛世普益最新發布的10月信託市場報告顯示,雖然從預期收益率方面看,房地產信託各個期限段的預期收益率均高於其他類型信託產品,但房地產信託產品在當月成立的數量爲27款,環比減少50%。而10月份工商企業類信託產品和金融類信託產品的成立數量分別達到62款和41款,均明顯超過房地產信託產品。盛世普益的研究員範傑建議,在這樣的背景下,推薦投資者適當關注大型上市開發商的信託產品。因爲相比一般的房地產企業,上市開發商的自身資信情況較好,融資能力較強,在房地產信託項目本身資質可以的情況下,投資者可以適當考慮。(薛亮)
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