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2008年以來世界上的金融和經濟危機大多始於一個史上最大泡沫的破裂。在那之前,房價從來不曾在這麼多的國家和這麼長的時間裡以這麼快的速度上漲過。
不過迄今為止,房地產的蕭條還遠不如當初房地產的繁榮那麼普遍。美國的房價自2006年以來暴跌34%至今年早些時候的低點;愛爾蘭的房價跌幅更加令人痛苦,較2007年的峰值下跌了45%;西班牙和丹麥的房價也下跌了15%左右。然而其他大多數國家的房價下跌了還不到10%,比如英國和意大利。在部分國家,比如澳大利亞、加拿大和瑞典,房價在振蕩後又創出了新高。因此,許多房地產市場看來仍然令人不安地被高估了。
用我們的互動房價工具來查看並比較一下這段時間的全球房地產數據。本刊最近更新的全球房價指數顯示,所統計的16個國家中有8個國家的房價目前在下跌,而2010年底時為5個。
為了評估房價迸一步下跌的風險,我們跟蹤了兩個評估指標。第個是房價收入比,它是衡量人們能否買得起房子的一個指標。第二個是房價租金比,它有點兒像用來評估企業價值的市盈率。正如股價應該反映企業未來的預期收益一樣,房價也應該反映業主的預期收益,也就是房產投資者賺到的租金(或自住業主省下的租金)。如果這兩個指標都遠高於我們自1975年以來在大多數國家統計的長期平均值,就可能意味著房產定價過高。
根據這兩個指標的平均值,澳大利亞、比利時、加拿大、法國、新西蘭、英國、荷蘭、西班牙和瑞典的房價被高估了至少25%。事實上,在其中前4個國家,房價被高估的程度看上去比美國房地產泡沫達到峰值時還要嚴重。相比之下,美國、日本和德國的房價則全都被嚴重低估。20世紀90年代末,德國的平均房價是法國的兩倍,而現在比法國便宜20%。
這就提出了兩個問題。第一,既然美國的房子現在看起來很便宜,那麼房價是否即將反彈?平均房價相對於租金被低估了8%,相對於收入則被低估了22%。房價或許已經見底,但這並不能保證它即將反彈。在20世紀90年代中期的英國和瑞典,房價曾跌到低於合理價位35%。但在見底後的近4年時間裡,英國的房價並沒有真正開始上漲。大約有400萬套被取消贖回權的房屋可能進入美國市場,這或許會使房價維持在低位。
第二,在仍然被高估的房地產市場,房價是否會下跌。一些經濟學家不接受我們衡量房價高估的指標,認為低利率為高房價提供了理由,因為購房者可以拿到更多的抵押貸款。這不無道理,但利率不會一直這麼低。近期部分歐元區國家的債券收益率飆昇,已經提高了新借款人的抵押貸款利率。
房價並不一定需要大幅下跌纔能回歸合理價位。調整可以通過租金和工資的提高來實現。不過在低通脹環境下,某些國家可能需要10年或更長的時間纔能使房價收入比和房價租金比回歸長期平均值。
另一個令人擔心的問題在於,澳大利亞、英國、加拿大、荷蘭、新西蘭、西班牙和瑞典的家庭負債收入比甚至比美國房地產泡沫高峰期還要高。過高的房價和大量的債務使得家庭很容易受到失業率上昇或抵押貸款利率上昇的影響。信貸緊縮或經濟衰退可能導致更多的國家房價暴跌。
【英國《經濟學家》周刊網站1 1月25日文章】題:恐怖屋,第二部