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11月18日,銀監會發布了2011年第三季度《中國銀行業運行報告》,三季度房地產業新增貸款環比首次出現負增長,部分城市房屋銷售量已經出現下滑,房價有所回落,土地流拍或底價成交現象明顯增多,開發企業資金鍊普遍趨緊。沒有雄厚的資金支持,沒有銀行貸款的支持,更沒有金融機構輸血,被逼無奈,不少中小房企只得自己尋求新的融資渠道過冬。
·現象·
中小房企資金鍊面臨壓力
“你們先幹着,錢的事沒問題。”放下手中電話,懷柔一家地方房地產公司的營銷總監簡單整理下衣領匆匆地跑向了樓下的售樓處。由於公司不大,湊工程款的職責也由他兼任。
“今天賣得好不好?”在得到銷售人員否定的回答後,他轉身上樓考慮如何才能結算眼前這筆數額龐大的工程款。在走訪北京郊區及周邊地區後,記者瞭解到,如同這位營銷總監一樣,不少房企或項目都面臨着資金的壓力。
據上述營銷總監介紹,如今,房企有相當一部分中短期債務將到期償付,但是在銀根緊縮、房價下行、銷售低迷的背景下,拿什麼還錢,已成爲衆多“錢荒”房企的一大難題。
其以自己銷售的項目爲例,房子日均銷售不足2套,拋除成本後,剩下的錢全部要支付工程款及材料款。“目前,1000萬元的工程款欠款只解決了500多萬元,剩下的500多萬元還沒有着落,而這些還沒有算上材料款。”
此前,全國城市商業銀行資金清算中心理事長王世豪接受媒體時表示,目前房地產企業通過各類融資渠道獲得的資金達20萬億元。而這20萬億元,相當於國內銀行貸款總量的36%。
不難看出,在銀根縮緊,按揭利率上升的同時,房企資金鍊所承受的壓力越來越大,中小型房企更是首當其衝地成爲了“限購政策”祭品。
·融資渠道1·
借高利貸“等死不如賭一把”
“借高利貸是找死,不借高利貸是等死。”如今,這句話廣泛地流傳在中小型開發商口中。
11月初,記者跟隨北京一家小型房地產開發商來到了固安一所金融貸款擔保機構。與其他融資機構不同的是,這所機構外表雖是幫助各類中小企業進行小額貸款及融資擔保服務,但實際卻成爲了當地及北京郊區縣一些中小房企融資新渠道。據知情人士介紹,開發商借高利貸如果沒有介紹人,任何人是無法在這家金融機構申請到“專門貸款”。
“你好,有什麼可以爲您服務?”走進該金融機構一名客服問道。在看到開發商拿出的介紹信後,便帶領其走進了後面的屋子。不到3個小時,便達成了此次借款初步協議。
“可以借500萬元,月息4.5%。分5次打入賬戶。1年內還清”。該開發商向記者透露,“借了這些錢,暫時能過個踏實的年了。如果來年限購政策取消,這筆錢就好還了。”
按照這位開發商所說,記者簡單計算了一下:借500萬元每月要支付利息22.5萬元,並且按“利滾利”計算。如果貸款期限達1年,則要償還近1000萬元的本息。如此高額的貸款利息,也確實印證了“借高利貸是找死,不借高利貸是等死。”
“別小看這500萬,很多人想借都借不到。如果工程款不能結,年底工人們來討債,整個公司都完了。現在想跟這些金融機構借款,需要提供的材料比銀行還要多,除去土地使用權證、銷售許可證外,房子真實的銷售價格及銷售表都需要提供給金融機構進行審覈。如果達不到放款人的要求,錢一分都不會借。他們借錢時考慮的是房子能否竣工及竣工後是否好賣。而對於一些極其缺錢或者地理位置不好的項目,他們一分錢都不會借。”
在與這位開發商交談過程中,記者得知,平谷、燕郊、香河等地的地方開發商由於資金問題,或多或少都借過高利貸。隨着年根的臨近,如果公司其他融資渠道沒有進展,借高利貸恐怕將蔓延成爲普遍現象。
·融資渠道2·
老房典當開發商四處押房
即便是爲籌工程款,但高利貸動輒3%至5%的高額利息,也被不少中小開發商視爲下下策。而典當則成爲了來錢最容易、利率較低的“融資”方式。
據華夏典當行提供的數據顯示,從今年9月至今,汽車、房地產抵押業務同比增長了40%。“目前汽車、房地產抵押成爲了增長最快的業務。”華夏典當行工作人員介紹。
北京典當行業協會會長郭金山表示,無論從典當行數量上還是累計發放的當金方面今年均呈現上升態勢。所典當金額約有70%至80%的資金用於中小企業經營。
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