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內地買家日漸成爲香港新樓盤不容忽視的重要客源。而隨着國內樓市被看空、限購政策沒有放鬆跡象,內地人到港置業的熱情持續高漲。近期香港數個新推豪宅盤中,2-3成買家來自廣東、溫州、上海等地。對此,香港房地產業內人士也給出專業投資建議:在港買樓不宜追高;憧憬樓價迅速翻倍,不如放租賺錢更加切合實際。
現象
深圳客以1.59億港元
締造香港樓價新紀錄
內地客成香餑餑,香港多個樓盤都有針對內地買家的服務
上週末,羊城晚報記者赴港考察香港樓市,一出紅磡直通車站門口,就見四五名中介代理行職員手拿樓盤宣傳單張,專向內地旅客派發。記者好奇要來一份,原來是推銷長江實業的新盤“盛世”。
香港樓盤如此青睞內地客已是不爭的事實。近期佔據港聞頭條位置的,除了內地影視明星陳道明被爆斥資6600萬港元買下香港一套瞰海豪宅外,最典型的案例是,日前開售的信和置業豪宅項目天賦海灣一棟最貴的四層洋房被深圳客買走,成交總價高達1.5888億港元(單價29萬港元/平方米),刷新香港新界新房單套價格紀錄;而成交價第二高的單位———總價9300萬港元的一線海景洋房天池屋(單價約27萬港元/平方米)也是由內地的買家所購。
據開發商香港信和置業相關負責人透露,該盤在不到兩週時間內,推出的180多套單位已成交了140多套,當中內地買家佔了近2成的比例。
“由於天賦海灣地處東鐵(連接深圳羅湖與香港紅磡)大學站附近,吸引不少深圳客前往購房。”信和置業營業部總經理田兆源坦承,公司非常重視內地客戶,尤其是深圳、東莞等地的買家。
的確,記者在港多個豪宅盤銷售現場發現,不時有講普通話的看樓者到場,詢問樓盤詳情。記者在大埔天賦海灣、沙田御龍山、西九龍帝峯皇殿等近期熱銷的樓盤現場瞭解到,開發商還特意到內地知名高校招聘數名能講流利普通話甚至是懂地方方言的大學畢業生充當銷售接待人員。同時,現場的廣告宣傳片也都有標準的普通話配音,以“照顧”內地買家。
另外,除了在營銷環境上迎合內地買家外,開發商還採取主動出擊的策略。
早前長江實業就在深圳進行項目路演攬客,據悉,信和置業旗下的天賦海灣也於近期前往深圳及廣州進行推廣。
專家分析
人民幣升值,貸款利率低於內地
用人民幣買港樓等於打了折
香港地產投資分析師指出,內地客近年成爲新盤的重要客源,原因一是最近香港整體住宅價格出現了輕微下跌,二是內地房地產市場越來越被“唱空”,加上內地多個城市已實行限購令,故投資客想多購物業自然會聯想到香港的物業。
據分析,近年美國利率偏低,令實施聯繫匯率的香港維持在一個極低水平,而美國聯儲局主席伯南克此前表明,美國的低息環境將最少維持至2013年,換句話說,香港的低息環境還將維持相當長的一段時間。目前一般港元按揭利率在2%-2.5%的水平,而目前內地5年期以上貸款基準利率已從今年初的6.40%上漲到7.05%,香港的按揭利率仍處在“實質負利率”的時代,有利於刺激資產價格的進一步上升。
另一方面,人民幣兌美元匯率持續上升。對於持有人民幣的投資者來說,目前借入港元按揭購置香港物業(注:內地買家可貸款買港樓宇),不但可享受低利率,還可受惠於匯率因素,如人民幣持續上升,以人民幣計算,每月的按揭供款金額將持續減少。
香港具有較大的包容性,資金的自由出入、較低的購房貸款利率以及人民幣兌港元的匯率折讓,這些都是令內地客戶將資金轉投香港樓市市場的重要因素。
投資建議
在港買樓不宜追高
香港地產業界認爲,除匯率因素外,香港的私人住宅供不應求,讓住宅的租金持續攀升。據香港差餉物業估價署資料,自2003年以來,租金持續上升,2010年與2009年相比,租金有近兩成的升幅,其中豪宅產品更是供不應求,香港面積在100平方米的優質住宅租金指數有超過26%的升幅,也顯示出市場對豪宅的渴求。
據預測,2011年香港的通脹率維持較高水平,預期租金也將明顯上升。與內地相比,以廣州爲例,租金回報率才5%-10%左右。投資分析師表示,按照香港移民措施,現在在香港買房已不能移民,基本上都是投資。
信和置業的相關負責人坦言,內地買家在香港置業,只要不盲目追高,建議投資前先作半年的考察,一定要看過去5年的數字(包括一、二手房價,同區或周邊的市場狀況),這是比較理性的投資方法。另外,香港的租務市場相當活躍,如果理性對具有資源優勢的優質樓盤進行中長線投資的話,相信在港置業仍能獲取較爲穩定的收益回報。(趙燕華)
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