|
||||
11月12日,下午,萬科建築建設基地,東莞的冬天並不寒冷,穿着半截袖的鬱亮坐在藤條編織的圓凳上,和衆多媒體記者暢談萬科的過冬論。他說,2012年萬科進入“冬天”模式,並將遵循現金爲王、積極賣房、慎重買地的原則。
就在一些業內人士還在期待今年底明年初調控政策或許會局部鬆綁時,萬科卻堅信房地產的冬天剛剛開始。還有業內專家則表示,中國房地產將結束高速增長期,進入“中速增長期”,從現在到2013年都將是調整階段。哪一種說法更接近未來形勢?如果,冬天“剛剛開始”,開發商要如何渡過這漫長的冬天。
過冬模式1:大幅降價,現金爲王
上週末,萬科位於上海的萬科清林徑和萬科尚源低調開盤,價格直降20%~30%。據相關機構統計數據顯示,萬科尚源售出房源成交均價僅爲12000元/平方米左右。而此前,該盤房源的累積合同均價超過16000元/平方米。
上海已是萬科在深圳、青島、南京、北京等城市之後第5個大幅降價的城市。多布點、高頻率的降價促銷——萬科的這一系列動作似乎應合了鬱亮過冬論中的“積極賣房”策略。
但萬科不是因爲資金鍊有問題才大幅降價。據萬科3季報顯示,截至今年10月,萬科的銷售額已突破千億,萬科賬面上還“躺”着300多億元的現金。萬科的降價可能更多是從長遠角度考慮,也符合其“現金爲王”的說法。就像鬱亮所說,“2008年的金融危機促使國內放鬆了對當時地產行業的調控,但這一次地產行業不會再有這樣的好運了,而且現在還很難判斷這個冬天有多長。”
杭州也有多家房企亮出大促銷,以量博得現金。比如名城房產,先是名城·湖左岸以7.5折價格推出特價房,再是位於橋西板塊的名城公館,以22000元/平方米的價格開盤,加上優惠,以89平方米的戶型爲例,名城公館首批房源實際售價只有20400元/平方米左右。據高層透露,促銷並非因資金緊張,而是希望在冬天來到之前儲備更多的“糧食”。
再比如剛剛“一降到底”,旗下四項目全面7.5折~8折的華元房產。華元房產相關高層就直言不諱地說,華元的資金並沒有問題,之所以大幅降價是爲了抄底拿地。就在上個月,華元在臨平以1500元/平方米的低價拿了一地鐵上蓋的綜合體地塊,耗資超過7億元。截至本週三,華元的這次降價活動也爲其換回了58套的成交量。
過冬模式2:轉讓股權,以渡難關
在一些公司忙於大幅促銷的同時,一些中小型房企,卻忙着轉讓項目股權,以期換回資金扛過接下來這段難熬的冬季。
衆所周知,這次的限購限貸政策,高端樓盤受影響最大。某青山湖別墅開發商,今年下半年以來,整個樓盤沒賣出一套別墅。老闆除了手中持有這個項目外,還在雲南等地有項目。其項目營銷負責人向記者訴苦,對於別墅盤來說,降價不如公寓盤立竿見影,所以雖然銷售不好,也一直挺着沒降價。“眼看年關快到了,工程款、銀行貸款都等着支付,如果要扛過去,唯一辦法就是轉讓雲南項目的股權。”
其實,這個項目從9月份就開始尋找買家。據開發商透露,一開始還有多家意向接盤者,但隨着市場的風雲突變,特別是10月房交會之後,意向接盤者越來越少,最後只剩下一家。而且,對方的出價也越來越低,甚至低於當初拿地的成本價。“老闆一直在青山湖做房地產開發,對青山湖這個項目特別有感情,所以一直不肯降價。但云南項目落到如此賤賣的地步也是他沒想到的。”營銷負責人透露。
同樣,城西某項目早在今年年中就悄悄完成了股份的轉讓。接手這家公司股份的一家大型房企坦言,正因爲這家公司地塊轉讓樓面價明顯低於市場公開出讓價格,才吸引他們去接的單。
對於這些公司來說,現在轉讓項目股權最爲關鍵的就是定價。以青山湖開發商爲例,是否以低於當初拿地價格的價格轉讓,是老闆最爲糾結的問題。因爲,現在想接手的下家不多,如果要成功轉讓,必須低於成本價。老闆迫切需要做出的判斷是:活下去重要還是利潤重要?
|
||