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漢宇地產數據顯示,截至11月20日,上海全市商品住宅庫存面積已達997.3萬平方米,創下了近兩年來新高,其中,內中環及中外環區域庫存214.2萬平方米,佔全市庫存量的21.5%,是中心城區的新房供應主力。巨大的供應量和存貨量,讓中環區域站上了降價潮的風口浪尖。
21.41萬方獲批入市供應突破年內峯值
21世紀不動產上海區域市場中心統計顯示,11月上半月(截至11月15日,下同),全市共有19個批次、42.1萬平方米新建住宅項目獲批入市。其中,在中環區域(指內、外環間區域,下同)卻有8個批次、21.41萬平方米新建住宅項目獲批入市,已達1-10月間14.75萬平方米月均供應水平的1.45倍,並有望突破7月時的22.55萬平方米年內供應月度峯值。
對於中環新盤供應年底發力,21世紀不動產分析師黃河滔認爲,主要是迫於嚴峻的市場環境,開發商有意加大推盤力度所致。
據悉,2011年7-10月期間,中環區域新建住宅供應始終維持在14.3-22.5萬平方米的區間,成交卻由7月的15.2萬平方米下滑至10月的3.2萬平方米。
“樓市整體環境不佳、存量高企下,及早出貨纔是應對之道。此外,新盤供應發力也是部分開發商年底衝刺業績的體現,其價格策略將決定最終的收效。”黃河滔表示。
然而,面對中環區域的集中放量,市場依舊不買賬。
據瞭解,11月上半月獲批入市的中環新建住宅項目,供應面積均不低於3萬平方米。然而,中環新建住宅供應發力同時,成交卻未被有效調動,11月上半月總共僅有3.2萬平方米達成交易,對應去化率僅爲14.92%。
目前仍以個案爲主“由外及內”成趨勢
原有的高存量,加上近期的急劇放量,使得中環區域變成了又一個存貨“重災區”。
數據顯示,截至10月末,中環區域新建商品住宅存量約1.43萬套、197萬平方米;共有7個板塊存量超過10萬平方米,最高的楊浦新江灣有950餘套、約18萬平方米,浦東三林、寶山大場也有超過7萬平方米的較高庫存。而在11月上半月,上述三個板塊又分別有4.5萬、6.1萬和3.6萬平方米新建商品住宅供應入市。
在高存量基礎上面臨再度承壓,業內紛紛傳言中環降價已迫在眉睫。
“其實目前降價已經蔓延到了中環。 ”上海中原地產諮詢研究部總監宋會雍表示,目前降價都是以個案爲主,幅度在2成左右,與區域和板塊的相關性並不大。
以浦發御園爲例,其精裝公寓公開均價爲2.5~2.8萬元/平方米,公開優惠幅度爲每平方米優惠600元基礎上,總價再減4萬,但實際成交均價爲2.3~2.4萬元/平方米,優惠幅度超過10%。
漢宇地產市場研究部經理付偉認爲,目前上海房價由外向內逐漸蔓延的趨勢非常明顯。存量過多,銷售受阻,使得不少一線開發商的外圍樓盤紛紛採用大幅降價活動。這或多或少影響中環區域開發商對於後市的看法。
“中環降價完全在情理之中。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭說:“郊區降,市區不降,這是不現實的。降價是個從外到內的次序問題,區別在於幅度不同。由於抗跌性存在,越是中心區域,降價幅度越小而已。 ”
楊紅旭對筆者表示,目前已經有部分項目降至8折左右,今後個案的最大降幅4至5折也可能出現。預計總體降幅會維持在10%—15%。
新房促銷效果不佳對二手市場影響更大
其實不僅僅是中環地區,甚至內環內區域日前也已遭到降價滲透。
中原集團研究中心監測顯示,從降價樓盤的位置分佈來看,降價路徑正由“農村包圍城市”。從嘉定、浦東等偏遠郊區,到普陀、徐匯、閘北等中心城區,降價具有傳導性,逐步覆蓋上海全市範圍。
筆者瞭解到,位於閘北的某內環內項目在本月開盤後採取購買小戶型總價減20萬,大戶型則總價減30萬的優惠活動。該樓盤的特價優惠活動距離外圍區域集中降價僅不足一個月時間。
據瞭解,繼10月底部分品牌房企在上海率先降價之後,本月更多開發商加入了降價行列,其中同樣不乏萬科等標杆房企,且降價樓盤有向市中心逼近的趨勢,參與打折促銷的產品類型也由剛需樓盤逐步擴展至高端樓盤。但是,近期新開盤價格降幅穩定在15%-30%區間,尚無進一步加深跡象。
宋會雍表示,由於大幅降價是以解決資金問題爲動力的,而目前企業還沒有到十分缺錢的地步,因此短時間內,2到3成的降價幅度不可能再作深層次調整。可以看出,此輪降價仍是以企業的戰略規劃爲主導的。
黃河滔也表示,當前市場個別產品的降價力度已經“到位”,其價格再次下探可能性不大。
楊紅旭則認爲:“不僅降價範圍會擴大,幅度也會擴大,因爲降幅是跟去化率成直接關聯的,只有去化率理想,價格底部纔會形成。 ”
但現狀並非如此。“中環和內環降價所帶來的效果並不如外環外理想。 ”宋會雍一針見血地指出,這主要是客羣原因造成。因爲內、中環項目面對的主要客戶並不是剛需,並不急着購房自住,因此觀望氛圍依然濃重。
付偉指出,視開發商資金需求與庫存壓力的不同,未來普陀、閘北、楊浦等區域可能率先降價。中環區域新房總體庫存量相對較小,大量潛在的改善型需求將維持該區域房價的抗跌性,降價幅度不會達到外圍區域樓盤20%~25%左右降價水平,預計將保持在10%~15%之間,具體降價幅度還要看後續政策的影響。
此外付偉認爲,中環區域的新盤降價對於全市二手房價格將發揮更大的影響。(關贇斐)
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