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最近一段時間,調控政策已顯現成效,房價開始出現明顯松動。但另一種聲音也開始出現:中歐國際工商學院經濟學與金融學教授許小年說,房價短暫下跌後將迎來報復性反彈。全國工商聯房地產商會房地產經理人聯盟副主席朱大鳴也表示,樓市未來依然存在報復性大反彈風險。依這幾年調控一次就會迎來更強勁反彈一次的狀態,這種對反彈的擔心絕非杞人懮天。特別是單純依靠行政手段的強力下壓,會使這種反彈更容易出現。因此,要想保住和鞏固此次的調控結果,還需要多點著力。
就市場層面看,房價的高低取決於兩點:一個是需求,一個是成本。房價的調控政策幾年來基本上是以抑制需求為主,特別是今年實施的限購政策指向尤為明顯。盡管房價的反彈有開發商的炒作、地方政府的推動、炒房人的攪局等諸多因素,但抑制需求也是這幾年調控一旦松開,房價即快速反彈的重要原因之一。但是,隨著1000萬套保障性住房的入市,需求會得到部分緩解,房價反彈被化解了部分動力。再加上房產稅等可以預期的政策對炒房人群的遏制,需求的急迫性被大大緩解。
然而,成本層面的東西還沒有得到很好地解決,這一問題仍將困擾房價向理性的根本回歸。
土地成本當是最突出的問題。盡管2009年國土資源部的調查顯示,地價僅佔房價的15%-30%,平均是23.2%。但這一結論不僅與公眾感受不同,也遭到了業內人士的反駁。同樣是國土部下屬的中國土地勘測規劃院在2010年發布報告稱,2010年全國重點城市各用途地價增長率均高於2009年,其中居住用地地價增長率更是達到了12.69%,較上年同比提高4.06%。其中,廈門、長春、福州、寧波的居住用地地價房價比在50%以上。然而,由於地價關乎地方政府的切身利益,如何解決這一難題,將直接影響房價的未來走勢。這一問題不解決,房價未來只能被繼續推漲。
推高房價的另一只手就是高稅費。2010年3月,不少媒體引用了新華社的報道,報道說,據初步統計,我國現階段涉及房地產的稅種有12項之多,涉及房地產的收費多達50項,兩者共計62項。佔到房地產價格的30%~40%。這樣的一種稅費比例無疑也會推高房價。此外,房地產建設的上游產品,如鋼材等建築材料,是否也應降低一部分稅費,進而降低建築成本呢?
此外,金融財政的配合也至關重要,加息還是減息?加稅還是減稅?鈔票多印還是少印?都會左右房價的走向,都會左右調控的成果。能不能在開發商叫嚷資金鏈緊張時繼續堅定調控的決心也是對政府的考驗。
不久前溫家寶總理表態:『中國下調房價是國家堅定的政策,調節後的房價將使民眾能夠接受,也使房地產業健康有序發展』。由此可見中央政府對樓市調控的清晰判斷和堅定決心。要想達到這一目的,多點著力進行配套改革,是下一步的必要選擇。