看似風平浪靜，實則暗潮湧動。

　　隨著調控政策的不斷深入，表面看來樓市成交量低迷，買賣雙方陷入僵持狀態，但實際上兩者對於房價的博弈卻在不斷昇級。

　　『在目前市場調整趨勢已經明顯的情況下，定價難已成為准備上市的新盤普遍遇到的難題。』北京中原地產市場研究部總監張大偉在接受《中國產經新聞》記者采訪時說。

　　在樓市，沒有什麼比低價更能吸引眼球的了。

　　『目前的宣傳中確實有幾個價格比較低的項目，但不知道最終開盤價會怎麼樣，如果價格合適就出手。』提起買房，在北京工作有著剛需的張小姐對《中國產經新聞》記者表示。

　　不可否認，房地產市場本身還是很活躍的，雖然目前市場需求基本冬眠，但令購房者糾結的主要還是價格，只要有合適的價位依然會刺激需求入市。

　　一個不爭的事實是，目前的樓市狀況不容樂觀，政府宏觀調控政策未有任何松動的跡象，整個行業的資金鏈問題日漸嚴重，房地產信貸融資之路仍不暢通，開發企業的存貨數量持續不斷增加。

　　『能夠打破觀望衝出困局的唯一途徑就是降價銷售。』亞豪機構副總經理高姍在接受《中國產經新聞》記者采訪時說。

　　在目前市場情況下現金為王，對企業而言『博價』的風險日益加大，『博量』是目前條件下的最優選擇。『必須提高企業周轉率，增強存貨快速變現的能力。』張大偉說。

　　一邊是想搭上這輪房價下跌班車而躍躍欲試的剛需購房者，一邊是開發商日趨緊張的資金鏈和不見起色的銷售業績，這讓即將入市的新盤定價顯得『步步驚心』。

　　11月20日下午，當記者以購房者身份來到位於馬駒橋的合生世界花園[ 最新消息價格戶型點評]售樓處時，一位售樓人員介紹說：『我們的項目預計在12月推出，9980元/平方米起價，具體價格開盤當天纔能確定。』

　　不僅僅是這一個項目遭遇定價難。12月份北京市場將有29個項目入市，純新盤共計14個，老項目後期共15個。從價格上看，根據鏈家地產市場研究部的統計，在12月份預計入市的項目中，有13個項目已經給出了定價，其中8個項目的定價低於周邊項目價格，佔比達到61.5%，部分項目定價比周邊項目價格低了近兩成。

　　事實上，在經歷了金九銀十樓盤集中入市但銷量不佳之後，開發商推盤確實更加謹慎了。但對於年底前即將入市的新盤而言，如果價格定高了，成交量上不去，無法回籠資金，遇到其他項目開盤價格低，則又不得不面臨降價的壓力。

　　當然，定價並非易事。不僅要核算成本、預估明年市場、對比周邊房價，還要制定精准的銷售與促銷策略，那麼，究竟開盤價格定多少纔能被市場接受呢？

　　『降價1-2成，購房者不認可，降得太多又面臨虧損。』張大偉說。他表示，從目前銷售情況來看，老項目要想獲得比較好的降價效果必須一次降到位，價格下調3成纔能被購房者認可。

　　值得一提的是，『對於即將開盤的項目來說，任何之後的價格變動，無論是漲是降都會給銷售帶來不利影響。』高姍說。她指出，制定出合適的開盤價格，一經開盤即能獲得50%以上的銷售率是目前銷售的最佳狀態。而由於受到目前周邊其他項目價格不斷變化的影響，對於『合適價格』的判斷難上加難。