專家認爲 明年二月可能止跌或跌幅縮小
北京 99.9(國家統計局公佈的10月房價環比指數),上海99.7,深圳99.9,廣州 99.8。
上週五,國家統計局最新數據顯示,全國房價迎來拐點,最受關注的四個一線城市,在經過連續三個月的滯漲之後,也在十月份不約而同地迎來拐點。拐點到來之後的樓市情形到底怎樣?上週末,本報記者進行了實地調查。
廣州:溫水煮青蛙未大降
在廣州大學城星匯文華的停車場,只有寥寥幾輛車。當記者走進大堂的時候,只有記者一撥客。單獨聽售樓小姐介紹,單獨坐電瓶車來到售樓處,單獨參觀樣板房,僅在出門之時,看到了另兩三撥來客。
附近的大學馨園,同樣是售樓小姐多過客人。雖然人少,但是售樓小姐告訴你的房價可是絲毫沒有鬆動,底氣似乎也很足。星匯文華目前的尾貨均價是21000元/平方米,毛坯;新一期帶裝修的是27000元/平方米;大學馨園帶精裝修25000元/平方米,跟之前的報價並沒什麼落差。售樓小姐表示,“開發商也不着急。只有急着用錢的開發商纔會降價。”
那麼,價格果真沒有任何鬆動嗎?記者瞭解到,星匯文華的吹風價最初高達2.7萬,後來到2.4萬,最後開盤的時候是2.2萬~2.3萬。在經緯行研究中心總監朱欣苑看來,這是開發商的一種定價策略,吹風價高,開盤價低,讓消費者感覺佔了便宜。
除了開盤價相對低之外,成交價格怎麼樣?記者從網易房產監控的陽光家緣數據庫中查詢到,10月3日~10月9日,星匯文華成交均價是24082元/平方米,10月10日~10月16日,其成交均價爲22227元/平方米,10月17日~10月23日成交均價爲21668元/平方米;10月24日~10月30日成交均價爲20278元,10月31日~11月6日成交均價爲19728元/平方米, 11月7日~11月13日成交均價爲20080元。星匯文華自開盤以來,除了上一週略有上浮之外,實際成交均價是連續下滑。
廣州的樓盤採取的是溫水煮青蛙,悄悄降的策略。相比其他一線城市,廣州的樓市還是相當平穩,基本沒有出現退房潮,更沒有其他城市的因爲樓盤大幅降價而產生的業主打砸售樓處的事件。
北京:二手房價連續回落四個月
北京市房地產協會發布的數據顯示, 前10個月,北京一、二手住房成交均價雙雙回落,新建普通住房成交均價比去年下降5.1%,降價預期逐步明朗。
10月份,全市新建商品住房和二手住房成交均價分別爲每平方米20670元、17100元,環比分別下降8.5%、2.5%。
其中二手房價連續四個月回落,基本回到去年同期水平,主要區域普遍下降。
深圳:成交均價同比跌幅創新高
在四個一線城市中,深圳的降價潮來得最早,早在今年5月,中海地產便揭開了深圳房地產降價大戰的序幕。來自深圳市規劃和國土資源委員會房地產信息系統數據顯示,10月份深圳新建商品住宅市場共成交2211套,成交面積較9月份環比跌17%,較2010年10月份的45.68萬平方米同比跌60%。
2011年10月,深圳市新建商品住宅成交均價爲19119元/平方米,較去年10月份的21516元/平方米同比下跌11%,成交均價同比跌幅創下年內新高。
上海:降價區域擴大 降幅未加深
上週,就在外界仍在盛傳“上海萬科旗下項目將全線降價”消息的同時,位於上海青浦的萬科尚源項目日前低調開盤,拋出低至七折的強力促銷。根據網上房地產官網數據,萬科尚源新一批備案精裝修公寓項目最低備案價11200元/平方米,與今年7月備案的精裝修公寓項目最低價爲16400元/平方米相比,調價幅度達到31.7%。
市中心樓盤加入降價行列
記者走訪發現,上海最近開盤的樓盤幾乎都打出了優惠的旗號,但多數樓盤的折扣都限制在開盤當天。11月12日,位於上海寶山區的金地藝境項目加推新房源,在開盤現場,一位中介代理人員就告訴記者,如果當天決定購買新推房源,就有總價減10萬元左右的優惠,但“這個優惠只有今天才有”。
與此同時,除了位於上海外環外的剛需樓盤,位於上海市中心的高端樓盤及改善型樓盤,也相繼加入到降價行列。上週末(11月19日~20日)上海新開盤的房源中,位於上海繁華市區徐彙區的海珀旭輝項目,就打出了開盤當天可享8折優惠的折扣。
此外,相對於此前上海樓市興旺時期的“傲慢”,不少樓盤的售樓處乃至中介開始採取越來越積極的態度。
近一個月來,記者就不斷接到不少中介以及樓盤售樓處的電話,詢問記者近期是否有意向買房,並“熱情”地向記者推介近期開盤或者加推的剛需樓盤。某今年上半年還表示“不愁賣不掉”的樓盤,其售樓處工作人員上週頻頻聯繫記者,表示近期加推的房源正在進行一項優惠活動,總價可優惠8萬~9萬元。
不過,雖然上海樓市降價的輪廓越來越清晰,但中原集團研究中心監測結果顯示,近期新開盤價格降幅穩定在15%~30%區間,尚無進一步加深跡象。中原集團研究中心分析師認爲,在跌過一輪的前提下,若要繼續複製“以價換量”的銷售奇蹟,必須擴大降幅。足夠大的降幅,才能吸引足夠多的購房者入市。
專家論趨勢
明年二季度或止跌
上海易居房地產研究部綜合部部長楊紅旭表示,預期未來半年左右,全國房價將總體上保持環比下跌狀態,明年二季度可能止跌或跌幅縮小。
北大公共經濟研究中心研究員韓世同認爲,如果單純從樓市拐點來說,應該說從去年年底就已經形成,去年12月底廣州均價每平方米14400多元,今年5月均價只有12000多元,拐點其實從那時就已經形成。他認爲,作爲開發商最好能做到防患於未然,儘量避免緊急出貨、大幅降價的舉措和現象發生。
楊紅旭表示,進入11月以來,上海媒體的樓盤廣告投放量出現“斷崖”式下滑,“這說明很多樓盤正在推遲開盤時間,有人揮淚大甩賣,有人以守待攻等春天。到底誰的判斷更靠譜,還由時間說了算。當前這種樓市境況,很多樓盤小降難出貨,大跌心不甘,無奈暫且熬至明年三四月,再看天。”