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雖然中信銀行的“養老按揭”說起來有自己的優勢,可以讓老年人拿到比出租房產高得多的現金來養老,充分享受晚年生活,但是推出一個多月以來目前還是問的多,做的少。到底是什麼原因讓看起來很美的“以房養老”落實起來卻困難重重呢?
傳統觀念抑制推廣
對於以房養老來說,就像送老人到養老院的老話題一樣,首先面臨的就是傳統觀念的衝突。在龍潭公園,一位看外孫的老大爺聽記者聊到“以房養老”的話題時,都沒等記者把情況介紹完就乾脆地說:“抵押房子來換養老金?不可能!別說我現在退休金還能夠維持生活,就是不夠花了,也有孩子呢!反正不會把房子押出去,要是這麼做了,人家會覺得你的孩子沒本事。另外,這房子是我要給孩子留下的財產呀,不能給銀行。”老爺子堅持認爲,把自己的房產傳給子孫後代是老輩留下來的傳統,不能丟掉。儘管很多老年人已經不那麼堅持“養兒防老”的觀點了,但是把辛辛苦苦一輩子最大的財產冒着不還款就收回的風險抵押出去,無論如何都讓老年人感情上接受不了。去養老院很多人都覺得沒面子,把房子抵押了這種做法就更讓老年人爲難了,在記者隨機採訪的七八位老人中,全都表示不能這樣做。只有一位老同志留了一點活話:“我們兩口子有三套房,如果實在缺錢了,可以拿一套去試試。”
雖說“以房養老”的概念進入中國已有一段時間,但正是這種把房產留給子女的觀念制約了其推廣。2007年的重陽節,石景山區試點首家通過房屋租賃方式提供養老服務的新型服務模式,該模式在石景山壽山福海國際養老服務中心率先推行,該項目被稱作“養老房屋銀行”。作爲整個事件的幕後策劃,趙良羚向記者介紹說:“我們當時的服務模式是,由養老院與地產經紀公司合作,對老人的房屋進行出租,所得的房租返還給老人,以抵免在養老院的所需費用,或由老人自行處理。但是由於當時的合作方出了一些問題,所以很多老年人其實是自己把房子出租了,但也算是以房養老了吧。”
說到爲何不用國外的倒按揭模式,趙良羚認爲,主要是顧慮倒按揭影響產權,中國的老年人接受不了。“老年人的觀念往往是我自己有房產,要傳宗接代,我走了以後給孩子留一點什麼。我接觸很多老人,房產證就別在腰裏,一聽說做倒按揭,就怕房子沒了。當時我們就出了一個主意,叫做‘房屋銀行’,產權給你。現在養老院普遍最低都要兩千塊錢,管吃管住管護理。但兩千塊錢的水平,肯定護理難以到位,一個人護理十個人和一個人護理一兩個老人肯定不一樣。所以最終的解決方案還是中國式的‘以房養老’——把房產放在中介,靠租金過日子。”
說起“養老按揭”和傳統按揭的最大區別,中信銀行王劍認爲:“過去,銀行貸款一般都是先一次性發放一筆總額,然後分月還。而養老按揭則是零貸,每月發放一小筆,最後一次性償付本金總額。概括爲按月還息,到期一次性還本。”如果到期後不能償還本金,房子該怎麼辦?他表示,如遇這種情況,將以所抵押房產處置後資金償還銀行貸款。前面記者已經給養老按揭算了一筆賬,實際上如果純粹想賺錢,這樣的方式是不合適的,它本質上是一項抵押貸款業務,貸款人要以支付利息爲代價。但是如果10年之內經濟負擔較重,並且預期將來有還款能力,這便是個可以考慮的選擇。如果申請人剛好55歲,還沒有達到領取養老金的年紀,但是家庭條件很拮据,比如孩子正在上學,開支較大。這樣的情況下,可以考慮抵押房屋,等將來孩子工作了,自己也有養老金了,就有能力償還貸款了。從這個角度來說,這種方式的“以房養老”是一種過渡舉措。依照中信銀行的設計,只有年滿55歲以上的老人,名下有兩套以上的房產,才符合貸款條件,適用人羣比較有限。
和北京石景山區壽山福海養老中心的先期嘗試一樣,早在2007年,上海公積金管理中心也曾推過一種叫做“住房自助養老”的創新型“以房養老”模式,一時吸引無數關注。與傳統倒按揭貸款不同的是,該模式從一開始就變更了房屋產權人。具體程序爲:老年人將自有產權房屋出售給上海市公積金管理中心,並選擇在有生之年住在原房屋內,出售房屋所得款項在扣除房屋租金、保證金及相關交易費用後由老人自由支配。不過,這一模式後來因真正符合條件的申請者很少而停止。現在,中信銀行的這種“養老按揭”也在不知不覺中把適合的人羣限制在很少的人羣中,所以這也就成了發展的一塊絆腳石。
政府銀行尚需配合
在10月31日舉行的第四屆“老生常談論壇”上,很多專家就以房養老問題發表了自己的看法。趙良羚重點提到了政府要承擔相應的責任,她總結壽山福海的經驗說:“雖然現在這家養老院入住率非常高,但是當時我們也沒有推廣得非常好,因爲我們當時找的中介不是特別給力。我最近關注了一下美國的‘以房養老’——房產抵押養老,就是政府參與的政府行爲,算是給老人的一個福利。62歲以上的老年人有自己的房產,經過評估以後做一個最低價,每個月可以領到錢,一直到老人離開這個世界。這個房產如果夠老人領的錢就互不相欠,如果不夠,由政府的住房和城市發展部補貼,銀行也不吃虧。如果盈餘了,就還給老人的孩子。”從專家的介紹來看,美國模式體現了由政府提供保障的一種福利。
樂成老年事業投資有限公司營銷中心總經理高峯認爲,中國現在面臨老齡化、老年產業化的問題,尤其要重視金融產品能解決的問題,不應只停留在觀念上或者呼籲上。他說,目前來看,商業社會最佳的方法就是金融產品。“我覺得中信銀行的這個模式就是老人花錢子女償付,什麼時候算這個賬合適呢,就是賭房價大幅度增值,你付給銀行的利息不如房價漲得快就要留房子,如果是慢熊市或者其他情況,就可以利用房子變現做一些其他的事情,從綜合的角度來說更划算。”
其實,中信銀行推出老年客戶的銀行卡和養老按揭的產品,都經過了反覆測算。王劍坦言:“從銀行的角度,養老按揭主要就是我們的倒按揭的產品,這幾年來都沒有太大的突破。銀行做這類事情本身還是有一定的錯位。銀行現在都是商業機構,目前大部分商業銀行都已經上市,主要的目的是要實現市值的不斷增長,給股東帶來回報,而‘以房養老’很大程度是福利性的,這就產生了錯位。”
產權年限懸而未決
“70年產權問題”也是推行“以房養老”的障礙之一。雖然2007年出臺的《物權法》已經規定,“住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期”,但“自動”並不意味着“無償”。如果70年產權到期後,抵押房屋要有償續期,那麼續期費用將是一個巨大的未知風險。王劍在接受記者採訪的時候也表達了類似觀點:“現在政策法規還有很多不配套的地方,因爲土地是70年產權,70年以後怎麼辦?還不明確;另外在目前房價上漲的情況下可能還好,如果以後房價下跌了,這個風險誰來承擔?雖然法律界的人士說70年並不是問題,但是政府層面都在爭論不休,從銀行的操作層面就有很多的問題不太好把握,本身倒按揭業務要去預測未來幾十年以後的情況,在政策不明朗的情況下,我們在操作層面上也面臨很多的困難。”
對此,首都經濟貿易大學金融學院院長謝太峯認爲,現在“以房養老”存在兩個最大的問題。一是70年的產權問題,現在大多數人買一套房,都想把它留給孩子,但70年的產權有可能連第二代都住不到頭,所以“以房養老”並不現實。雖然說產權到期後,還可以交土地出讓金延長產權,但是對老年人來說,收入本來就低,再拿出一筆錢來,顯然就存在悖論。二是我國的住房質量問題。相關部門的官員曾表示,國內住宅的平均壽命只有30年。現在有二三十年房齡的住宅,看上去已經很破舊了。很明顯,到70年的時候,這樣的房子已經成危房了。
中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌認爲,“以房養老”多年來沒能推行,最大的問題就是房地產市場的變數不可控。“現在社會上對於房產的需求很大,房價也非常高,但到下一代時,一個孩子手上可能有幾套房,隨着現在政府加大力度建公租房,房價降下來的可能性很大,最終受影響的可能是老人。”(記者侯振威)
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