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近來房地產市場喧囂不斷,太多的房價走勢預測並無實質意義,而開發商降價銷售的背後根本邏輯,只為一個字『錢』。
近日在英國《金融時報》主辦的2011中國高峰論壇上, SOHO中國[ 簡介最新動態]有限公司董事長潘石屹接受《第一財經日報》專訪時表示,從銀行貸款到IPO再到房地產信托乃至發債,面向開發商的各種融資渠道幾乎被卡死,對許多開發商而言,隨著年前工程款結算日期的臨近,今年年底將是第一道坎。
不過,潘石屹也表示,SOHO中國並不缺錢。『現在賬上還有200億現金,我覺得有錢了心裡就踏實了!』
缺錢!
融資渠道卡死二級市場乏力
在中國,房地產項目幾乎是被現金流綁架的產業。潘石屹感慨創業初期最大的壓力就是缺錢,而今缺錢的壓力非但沒有改變,甚至更大。
『現在房地產開發商融資特別難。』潘石屹對記者表示,在過去幾年,開發商最優質、最有效的融資渠道是上市IPO,趕上這班車的房地產企業都實現了比較好的融資效果,而這些企業也大多成為了國內地產行業的龍頭開發商。
『比如我們SOHO中國當時就通過IPO融到了127億港元。』潘石屹說,二級市場融資不僅成本低,而且錢是『無限期』的,和現在市場上的地產融資成本相比,性價比簡直太高了。在潘石屹看來,年利率15%的地產融資成本已經非常高了,之所以還有開發商願意承受,只緣『攸關生死』。
但是,隨著之後監管機構對內地房地產企業上市喊停,開發商IPO融資窗口已被關閉。
對於在港上市的SOHO中國目前股價,截至周四收盤報5.19港元,潘石屹認為『還可以』,同時也不否認『即便已經上市,但當前二級市場的融資功能幾乎已經失效』。
至於銀行貸款,潘石屹表示:『銀根收緊就是限制房地產開發商貸款,也不期望從緊政策會在短期內有所改變,而之前銀行和房地產開發商組合做房地產信托貸款,也隨著傳言「綠城[ 簡介最新動態]破產」,基本上目前房地產信托融資的管道也漸漸被封鎖,國外發債基本也沒有可能性。』
潘石屹表示,對於開發商來說,回籠資金最根本的還是通過銷售。當下,在明年2、3月很多房地產信托融資產品的到期還款壓力之下,開發商只能下調價格,促銷賣房。在此之前,由於年前要結算工程款,今年年底就是許多開發商面臨的第一道坎。
不缺錢?
算著過冬兼並談何容易
那麼,寒冬當下,地產開發商如何過冬?潘石屹把開發商分成三類:跑路的『大雁型』、冬眠的『烏龜型』和膘肥的『北極熊型』。
『現在,有些開發商橕不下去了,就索性清盤移民走人;有些采取收縮策略,停止擴張,進入休眠;或者是資本實力相對較強,就能挨過這段艱難時期。』潘石屹說,SOHO中國努力成為第三種『北極熊型』。
『現在我們賬上還有200億現金,估計還能收一兩個項目。』潘石屹表示,會非常謹慎地處理這筆資金,因為『還有很多在建項目仍然會有成本支出』。據透露,SOHO中國計劃繼續收購上海、北京的高檔優質商業物產,此前已經在上海收購9個項目,投資總金額達到180億元。
對於未來地產行業可能出現的兼並重組機會,潘石屹認為,『對實力雄厚的大開發商來說,當然是個機會,但是具體操作上也並不是很容易。』
公開信息顯示,今年6月,SOHO中國獲得匯豐、渣打、工銀澳門等十家非境內銀行共約6億美元貸款,期限三年,利率為Libor加每年3.55厘。
對於這筆『比較劃算』的融資,潘石屹透露:『由於種種原因,錢始終沒有進入境內,已經被用於收購項目了,由於項目股權都在境外,整個交割也都在境外完成。』
對於市場近日盛傳的『索羅斯在港基金公司欲抄底中國房地產』,潘石屹認為分析上是認同的,『因為索羅斯不看好歐洲和美國,所以他比較關注新興市場』,但具體操作方面卻依然存在技術性壁壘。
至於這股房地產行業寒流中可能出現的倒閉潮,潘石屹對記者表示:『由於中國目前仍然處於高度的城市化進程中,內地並不會重演香港在90年代末「幾百家開發商變成幾家」的房地產風暴。』
最後,潘石屹稱『近幾個月的商業地產租金回報率在持續上昇』,並強調『SOHO中國不會降價』。