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對樓市調控不能只把眼睛盯在房價是否下降。房價下降是樓市調控必須實現的目標之一,但絕不是最終目標。最終的目標是,房地產市場健康、有序、規範。
要讓房地產市場健康、規範、有序,就必須規範地方政府的行爲。一方面,“土地財政”的格局必須打破,土地收入必須納入財政預算;另一方面,嚴格防止地方政府與開發商結成利益同盟。
樓市進入“寒冬”、二手房價格下降、新盤打折力度加大、少數地區因開發商降價引來已購房業主不滿、開發商“資金鍊”緊繃,種種跡象表明樓市拐點已至,房價下跌已成必然趨勢。
那麼,房價下跌是否意味着樓市調控已達預期目標呢?顯然不能這樣認爲。房價下跌,只是樓市調控作用的初現、效果的開始。如果把房價下跌作爲樓市調控的最終目標,那麼,一旦政策退出,房價就會迅速反彈,這方面的教訓還是十分深刻的。
筆者認爲,樓市調控的目標,是建立健康、有序、規範的市場,讓市場具有投資價值而沒有投機空間,讓不同層次的人羣都能找到自己的住房定位。
顯然,目前的樓市遠不具備這些條件,也不具備這些方面的功能。即便房價下跌再多,也不能輕言退出,而應當按照房地產市場變化情況,及時調整政策策略,一步一步地將房地產市場引導到健康、有序、規範的發展軌道。
從目前房地產市場的實際情況來看,由於政策持續收緊,特別是信貸政策對開發企業的全面“封鎖”,已讓多數開發企業難以爲繼。在這樣的情況下,“洗牌”已是必然的結果。關鍵在於如何“洗牌”,如何在“洗牌”後不再出現新的亂象。這就需要相關部門抓緊制訂政策,完善制度,落實措施,引導開發企業進行“洗牌”。因爲,在不規範的市場中,完全依靠市場力量和企業行爲,“洗牌”的方法、手段也會不規範,結果就會不理想。如實力不強的開發商“跑路”、置銀行和購房者的利益於不顧等。“洗牌”必須立足於資源整合、行爲規範、有利於房地產市場的健康發展和有序運行。重點要對房地產市場的准入門檻進行重新設置,包括資質、註冊資本、施工隊伍、管理能力等都要有更高的條件和要求,避免房地產市場再出現魚目混雜的現象。
針對目前房地產市場比較普遍的圈地、囤地、隨意更改容積率、偷工減料等行爲,必須在重新“洗牌”的基礎上加大規範力度。因爲,雖然樓市調控的力度很大、政策很嚴,但在如何規範開發商和政府職能部門的行爲方面,並沒有多少實質性的動作和措施,也是開發商敢於與政策對抗的重要原因之一。所以,如何從體制、機制、制度、監督等方面規範房地產市場的行爲,也是房地產市場能否健康發展的關鍵之一。不然,調控的作用和效果就不能持續,房地產市場也很難真正進入健康、有序、規範的軌道。
而要讓房地產市場健康、規範、有序,就必須規範地方政府的行爲。一方面,“土地財政”的格局必須打破,土地收入必須納入財政預算,並嚴格按照《預算法》的規定分配和使用。在編制年度預算時,必須依據土地收入情況,編制住房預算,將土地收入的50%以上用於保障房建設,其他則主要用於教育、科技、醫療以及其他民生工程建設,堅決禁止地方政府再用土地收入建設政績工程、形象工程等;另一方面,嚴格防止地方政府與開發商結成利益同盟,特別在土地出讓和開發過程中,對充當開發商“保護傘”的問題,要嚴厲查處,決不手軟。更重要的,政府必須承擔起爲中低收入階層提供保障住房的責任。也就是說,地方政府必須將保障房建設納入政府的工作目標和計劃,每年都推出相當比例的保障房。這一點必須納入到政府的考覈目標。
必須注意的是,由於目前地方政府融資平臺的負債主要建立在土地上,償還的主要資金來源也主要是土地出讓。如何化解這一矛盾,基本的觀點是,在過渡階段,允許地方政府用土地收入作爲償還債務的通道之一,前提是,債務不能繼續增加,政府也要建立償債基金。同時,可以通過地方政府發債將平臺債務從銀行轉到政府手中,並用今後的地方可用財力逐步償還。
由於房地產過熱以及政府負債快速上升都與地方盲目做大城市規模有關,因此,必須採取切實有效的措施,防止城市規模無限擴大。同時,出臺相關政策措施,鼓勵加快中小城市建設和城鎮建設步伐,緩解大中城市的壓力,減少資源的損失浪費。
我們說,房地產市場不僅應當是爲老百姓提供住房的場所,應當是調節收入分配的手段。如果能正確處理好商品房開發和保障房建設的關係,形成商品房由市場調節、保障房由政府供應的格局,住房矛盾就一定能夠得到有效化解,困擾老百姓的“買房難、買房貴”問題也會得到有效解決。
總之,對樓市調控不能只把眼睛盯在房價是否下降上。房價下降是樓市調控必須實現的目標之一,但絕不是最終目標。最終的目標是,房地產市場健康、有序、規範。從現在起,所有的政策措施,都必須依據這樣的目標去調整、優化和修正,按照這樣的思路去規範政府行爲、開發商行爲和市場行爲。
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