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在這張列表上,記者看到,目前大興二手房均價普遍在13000元-18000元/平方米之間。據小劉介紹,大興區目前在售的二手房有9成左右均出現價格下降,其中,降幅在100-300元/平方米的佔7成。
新房方面,大興區目前在售的住宅樓盤有20個左右,主要位於黃村新城以及大興線等軌道交通沿線。從總體成交量看,大興成交量不僅未上漲,甚至有所下滑,月平均交易住宅套數在750套左右,均價則相比7月-8月有所下調,9月成交均價爲19843元/平方米,10月下滑至18351元/平方米。
個別項目出現一二手房價倒掛現象,如路勁領海世家,目前在售均價16393元/平方米,其二手房成交均價約爲17400元/平方米。
北京中原地產三級市場研究部總監張大偉表示,隨着區域內幾條地鐵線的運營,大興區域逐漸成熟,相對通州等其他區域而言,配套和交通都相對比較到位,但在最近隨着調控政策的影響以及供應的增加,部分項目的價格出現了明顯的波動。整體來說,目前大興市場促銷項目明顯增加,但實際割肉的項目不多。而二手房方面,由於大多數房源以小業主自己持有,並不急於拋售,他們沒有資金壓力,並不着急出售。其次,二手住宅租賃市場相對受政策影響不大,租金相對較高,因此一些業主由於惜售,他們更願意把房屋出租收取租金。
通州
房價倒掛逼中介關店撤離
作爲調控重災區,通州的新房成交均價一跌再跌,不斷大幅跳水,其中,8月至10月,通州樓市的成交房價出現了非常明顯的鬆動,房價實現了17000萬/平方米、16000萬/平方米、15000萬/平方米、13400元/平方米到東亞13200元/平方米的連續跳級。新房價格跳水使得該區域一二手房價倒掛明顯,不少準備購置二手房的購房者轉入新房市場,通州低迷的二手房成交量雪上加霜,不少中介門店兼賣新房來拓展業務。
通州房價跳得最快,也摔得最慘,不少項目以大幅降價來換取成交量。以京貿國際城爲例,該項目前期在售價格爲19800元/平方米,目前在售產品起價僅爲13400元/平方米,上週成交均價14000元/平方米左右,價格下調幅度高達近30%。記者從北京中原地產提供的一份數據中看到,京貿國際城的價格獲得了市場較高的接受度,該項目以62套的成交量成爲上週(10.31-11.6)簽約套數的第一名。
同時,通州二手房價格也在下調,但因業主不着急用錢等多方原因,一二手房價出現倒掛。價格懸殊使得通州二手房交易遭遇滑鐵盧,其成交量受到抑制。根據北京房地產交易管理網的數據統計,10月份,通州二手住宅網籤總量爲404套,環比9月份下跌14%,與去年同期相比更是大幅下跌了35%。記者在走訪通州時發現,儘管是週末,但二手房門店中幾乎無人問津。
天時名苑附近一家二手房門店的小李告訴記者,二手房成交確實不怎麼理想,“你看對面的天時名苑,它的二手房價格在1.5萬元/平方米—1.6萬元/平方米之間,新房是1.5萬元/平方米起,從價格上說二手房稍微貴點,但是新房都是大戶型,總價比較高。”記者從北京中原地產提供的一份數據中看到,天時名苑的成交均價爲1.57萬元/平方米,上週該項目的成交量也不錯,共成交17套。
位於新華西街附近的中介門店工作人員表示,受成交量的影響,不少中介門店已經撤離通州,轉向大興等成交量較好的區域,“現在的人員流動性比調控初期小多了,現在能留下來的都是做這個行業很久的,比較有經驗,要不依靠那點底薪也不好乾啥,電話費、房租等都是不小的開支。”
事實上,二手房中介門店隨着調控的深入一直處於調整狀態,不少中介採用合併或者裁減的方式度過“寒冬”。來自鏈家地產的數據顯示,今年以來,二手房中介共關閉門店約1000家左右,其中10月份關閉177家。
另外,記者看到,不少門店門口放置着大量的新盤信息,多是河北的項目。“主要是拓展業務,增加收入,我們代理的有河北項目,也有通州新盤項目,不過說實話,現在新房和二手房都不好賣。”該工作人員告訴記者。
亦莊
中介與降價新盤撇清關係
和通州大起大落的房價相比,亦莊區域的價格相對穩定,但也有不少項目採用低價入市方式搶“房票”。爲了避免客戶流失,二手房中介刻意將二手房和低價入市項目撇清關係,稱低價樓盤“交通不方便,離這裏很遠。”
據瞭解,10月份亦莊區域共成交了110套產品,從價格走勢來看,該區域在售項目價格較爲平穩,並沒有持續大幅下跌的現象,其中部分項目的成交價格還有小幅上揚,如力寶廣場10月份成交均價爲22343元/平方米,而9月份成交均價爲20633元/平方米。
記者在調查中發現,該區域的二手房房源相對不多,且多是高端項目,亦莊鎮政府附近一二手房價的倒掛並不明顯,但與亦莊一河之隔的馬駒橋區域卻出現了明顯的價差。馬駒橋區域集中了不少品牌房企的項目,城建三開發的高價地項目米拉village、融科的香雪蘭溪和鈞廷、合生·世界村、珠江逸景家園以及星悅國際等,馬駒橋主幹道的兩側掛滿了各項目的廣告。
在米拉village項目的對面,我愛我家、鏈家、鑫尊、21世紀不動產等在內的多家中介門店一字排開。當記者問及買一手房合適還是買二手房合適時,京典置業的一位經紀人告訴記者,“二手房肯定要便宜的,我們樓上的蓮水怡園目前二手房均價爲1.4萬元/平方米,而整個馬駒橋區域,包括南六環以外的珠江逸景家園、融科香雪蘭溪在內的二手房均價在1.2萬元/平方米-1.4萬元/平方米之間,你看看對面的新房,米拉village目前的均價爲1.58萬元/平方米,亦莊那邊的新房價格更高,並且還不能馬上入住。”
記者曾經去過星悅國際,距離涼水河不到10分鐘的車程,但在中介機構的眼裏,該項目儼然不屬於該區域。據記者瞭解,純新盤星悅國際採用的是低價入市策略,首次開盤的起價僅爲1.08萬元/平方米,低於周邊的二手房價格,在一定程度上形成了一二手房價倒掛,因售價相對較低,取得了不錯的銷售成績。
-專家觀點
偉業我愛我家集團副總裁胡景輝:倒掛是降價預兆
一二手房價倒掛現象已是第三次出現了,這種現象一般發生在房價下降的初期。由於開發商遭遇資金鍊問題,新房會率先降價,二手房小業主降價意願不強,跟進得慢一些,這就會出現明顯的倒掛。另外,一般倒掛會分區域出現,一些新房供應量大、項目多的區域,競爭較爲激烈,價格下行的壓力自然就大,比如通州。
亞豪機構市場總監郭毅:二手房價有望迎更大降幅
由於北京部分郊區在售新盤出現超低價入市,使得部分新房價格明顯低於周邊二手房價,出現明顯的一二手房價倒掛現象。在新房降價的帶動下,二手房價或將迎來更大跌幅。隨着年底的到來,開發商資金緊張程度以及對銷售回款的預期更高,而政策寬鬆的可能性並不大,因此,通過降價回籠資金將成爲越來越多開發商的選擇,新房價格將繼續下探。新房價格的下跌將對周邊二手房價格形成引領和標杆作用,與新房市場的企業行爲佔主體相比,一旦二手房價格出現鬆動,將迅速呈現燎原之勢。
麥田房產市場分析師張東:開發商急於資金回籠
之所以出現一二手房房價倒掛的情況是因爲到了年底,很多一手房地產商急於資金回籠,需要回收資金爲接下來的工作進行運轉,如年底需要還銀行貸款,因此在售房中以降價來吸引購房者。而二手房業主一般並不急於售房,價格也抗得較高,惜售心理很強,甚至不少轉售爲租。(記者邢飛桂瑰潘秀林)
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