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今年以來,貸款利率已經連續三次上調,對於7月最後一次加息前就辦理了住房貸款的市民來說,明年新利率開始執行後,都要面對月供增加的問題,因而許多市民都考慮在年底辦理提前還款。相對於目前的“貸款難”,提前還貸則相對順暢,多數銀行在15個工作日內即可辦理。
-以一筆金額為70萬元、期限為20年、采用等額本息方式還款的住房貸款為例,當前市場中比較常見的有七折利率、八五折利率、基准利率和1.1倍利率。
今年初,這四種利率水平對應的貸款利率分別為4.48%、5.44%、6.4%和7.04%,按照這四種利率還款的市民,當前每月還款額分別為4420.99元、4791.52元、5177.88元和5443.91元。
到明年,這四個檔次的利率將分別調整為4.935%、5.9925%、7.05%和7.755%,按照這四種利率還款的市民其月供也將分別相應變為4594.59元、5011.99元、5448.12元和5748.80元。
這樣一來,其月供就要分別增加173.6元、220.47元、270.24元和304.89元。
三次加息利率累加上浮10%
對於從去年就開始償還房貸的市民來說,今年央行的三次加息累積效應將從明年1月開始集中體現,按照五年以上貸款基准利率計算,利率上漲幅度超過10%;即使是在今年7月最後一次加息前購房的市民,明年貸款利率漲幅也要超過3.6%,還款負擔的確要加重不少。
面對較高的利率增幅,很多市民都有提前還貸的打算,從事文職工作的朱燕就是其中一個。朱大姐2009年底購買了一套140平方米的住房,當時以基准利率辦理了20萬元的按揭貸款,計劃10年還清。“現在每月還款約2260元,明年就要按照新利率計算了,我打算提前還5萬元。”朱大姐表示,“孩子上大學花費要增加,我想以後每月少還點。”銀行的客戶經理幫朱大姐算了筆賬,如果按照新的貸款利率計算,明年開始朱大姐每月將多支出約70元。如果提前還款5萬元,總共將節省利息支出16650餘元,每月還款額則將降至1600餘元。
其實提前還款並不僅僅意味著降低月供金額,如果銀行允許,市民還可以選擇縮短還款期限,同樣達到節省利息的目的。在一家股份制銀行的營業廳裡,記者看到了前來諮詢提前還款問題的市民張先生,他想問問如果明年房貸月供減少800元左右,需要提前還款多少元。
銀行業務經理徐先生表示,很多市民都像張先生一樣希望每月少還些房貸,但像張先生這樣貸款時限在10年左右的市民,其實更適合縮短期限而不是每月減還。張先生去年年底開始還貸,當時的貸款利率為6.4%,他總共貸款20萬元,期限10年。據估算,如果張先生在今年年底提前還款7萬元,明年貸款利率調整為7.05%,他的月供將從現在的2260元減少到1444元,即月供減少816元左右,可節省利息支出近18200元。但如果他選擇保持目前的月供水平基本不變,只縮短還款年限,同樣提前還款7萬元,明年月供變為2285元,月供僅增加25元,卻可以節省利息支出大約37087元,即比減少月供的方式還可多節省超過一倍的利息。同時,還可以提前4年還完貸款。
提前還貸也可能“不劃算”
與現在個人房貸放款長達一兩個月的等待期相比,提前還款的等待期相對較短。記者走訪了十餘家銀行網點,工行、天津銀行、北京銀行、光大銀行、中信銀行等多家銀行的工作人員都表示在15個工作日內就能辦理,還有的銀行甚至當日即可辦理,也有銀行由於業務量較大,需要市民提前1個月辦理預約。
但提前還款業務在辦理中仍有不盡如人意的地方。在走訪中記者了解到,一家銀行要求市民在辦理預約手續時,就要將准備提前還款的資金存入該行。這樣,市民提前還貸的資金就要先在銀行的賬戶中“躺”上一個月之久,而當月仍需按原有月還款金額還貸。市民尚先生打算在這家銀行辦理提前還貸業務,提前償還金額為5萬元。他辦理的是一筆金額為50萬元、期限為10年的按揭貸款,經過這次提前還款,以後每月可以少還700餘元。但因為預約後需要等待,這個月尚先生仍需多還這700餘元。而這5萬元提前還款資金“躺”在銀行賬戶中只能按活期存款0.5%的年利率計息,1個月只得利息20.83元。假如尚先生用這筆錢購買期限為1個月的理財產品,按照3%的年化收益率計算,1個月可得收益127.4元。也就是說,他這個月少賺了100多元,又多交了700多元貸款利息,總共損失了800餘元。
對於提前還款的起點金額,各家銀行的規定也不盡相同。記者在對本市部分銀行網點的走訪中發現,天津銀行、中信銀行、招商銀行、農行等多家銀行對提前還款沒有金額限制,有的銀行規定提前還款金額起點為1萬元,也有兩家國有銀行將提前還款起點設定為5萬元,超過部分也要以1萬元的整數倍增加。
個別銀行的“高門檻”將一部分有提前還款意願的市民“拒之門外”。市民高先生准備了3萬餘元打算提前還貸,但諮詢中得知至少要5萬元纔能辦理,他不免有些失望。“沒想到提前還款還有‘門檻’,看來我還得向親友再借兩萬。”高先生表示。
三種情形不必提前還款
提前還款固然可以節省利息支出,但也並非所有借款人都適合提前還款。
一家國有銀行的客戶經理任先生表示,如果市民在申請貸款時,就有將來陸續提前還款的打算,就應優先選擇等額本金的還款方式,因為這種方式歸還本金的速度較快,比較節省利息。如果已經選擇了等額本息還款方式,在還款初期選擇提前還款還比較劃算;如果還貸已經進入中期,整個還款期裡需要支付的利息大部分已經支付完畢,而已經支付的利息也不能退回,所以再選擇提前還款意義已經不大。
即使是選擇了等額本金還款方式的市民,也要考慮提前還款時點的問題。因為如果還款期已經過去了三分之一,貸款總共需要支付的利息已經支付了一多半,再選擇提前還款,也不能有效節省利息支出。
另外,由於大多數銀行對於享受利率折扣的存量房貸借款人,明年仍將給出原有的利率折扣,所以已經在享受利率優惠的市民也不用急著提前還款。比如原先就享受七折利率的市民,即使明年利率調整,新貸款利率也只有4.93%,比5.5%的五年期存款年利率還低,不提前還款,正好享受“利率倒掛”的實惠。