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近期,部分商業銀行上調首套房貸款利率,折射出銀行對於房地產未來走向的擔憂;與此同時,受控於不斷緊縮的信貸額度,不少銀行嚴控房地產開發貸款,甚至上浮50%的開發貸款利率。處於利率高企和“量價雙降”的夾擊下,房地產行業將何去何從?
利率高企擠壓利潤房企面臨“大洗牌”
國家統計局最新數據顯示,9月份,70個大中城市新建商品住宅價格環比下降城市有17個,環比持平的城市有29個;同比漲幅回落的城市有59個。
中國銀監會主席劉明康19日在CEO組織峯會上表示,最新的壓力測試結果顯示,即使房地產抵押品重度壓力測試下跌40%,中國房地產貸款風險仍可控。
同日,海爾地產董事長盧鏗在第二屆地產金融創新峯會上表示,房地產業涉及五六十個行業,關聯度極大,如果房價下跌五成,可能會對金融、乃至經濟產生較大影響。“目前房地產行業民間灰色融資非常厲害,加之各種成本全面上升,對房地產利潤空間擠壓明顯。”
北京盛世神州資金董事長張民耕告訴記者,目前房地產利潤率的下降已經是不爭的事實。“以前開發能有部分利潤,銷售以後炒房還有一部分利潤,可現在開發的利潤要被投資商分享,而炒房的利潤更是越來越少。大地產商實力強勁有競爭優勢,小房地產商今後的發展更爲艱難。”
“年底通常是銀行和企業回收資金的時候,一些中小型房地產商或將遭遇資金鍊問題,很可能被大房地產商趁機併購。”中坤集團董事長黃怒波說。
民建中央副主席辜勝阻表示,今年不少房地產企業遭遇了融資難題,在利率高企和“量價雙降”夾縫中生存的房地產企業在年底或將面臨“大洗牌”。
專家認爲,當下房地產企業要調整心態,改變過去多年追求高利潤、大規模發展的模式,降低發展速度,積極改進產品服務,提升產品質量。
旅遊、養老或成市場方向
全國工商聯房地產商會會長聶梅生認爲,目前房地產交易量大幅下降,房地產價格出現鬆動,達到年初房地產調控的目標,也同時倒逼房地產企業開始思考轉型道路。“在商品住宅受到較大擠壓的時候,我們應該思考原來哪些價值發揮得不夠,尋找‘價值窪地’。”
聶梅生認爲,目前國內房地產企業對於內需和消費挖掘不夠,旅遊地產、養老地產、商業地產等新方向潛力巨大。“僅國慶長假七天,全國零售和餐飲企業銷售額就達近7000億元,2010年旅遊帶動的產值更是達到1.2萬億元,旅遊業是長期內需,也是地產業不錯的投資方向。”
“在我國即將全面進入老齡化社會之時,養老產業也是房地產發展的新方向。”她說。
專家認爲,目前中國城市化發展到一定階段,房地產行業不能僅僅停留在商品住宅的開發層面,需要伴隨城市開發、運營,進入城市化開發的第二階段,積極發展商業地產。
“房地產業價值的新方向也是和經濟轉型密切相關的。”聶梅生表示,房地產業也要由原來的勞動力密集轉向科技含量更高的新型經濟體,帶動新興產業發展,一些省市開發的新經濟區應成爲房地產關注的重點。
今年開始,國家政策大量向公租房、保障房、廉租房傾斜。專家建議,房地產開發商還可以關注房地產管理方面的投資,未來國內需要的不僅是物業,而是大型的專業租賃管理公司。
脫離銀行信貸依賴利用基金抱團取暖
針對房地產市場的調控政策逐級加碼,限購、限貸等各種手段增多,房地產企業依靠間接融資的低成本時代一去不復返了。金融創新成爲擺在每個房地產企業面前的一道難題。
“房地產開發商的金融模式發生了巨大變化。原來形象的說是十個碟子六個蓋,現在不行了。”張民耕介紹,原來有30%的自有資本金,房地產商就可以從銀行貸到款做項目,但現在自有資金加借貸資金的模式已經很難行得通了。
隨着資金壓力的加大,房地產商也在不斷尋求多元化的融資方式。數據顯示,今年以來,開發資金的來源自籌資金佔41%,定金和預付金佔25%,貸款佔16%,其他佔18%。
“要適合長期發展旅遊地產、養老地產、商業地產,那麼就要改變房地產業以前過多依賴銀行信貸的融資模式,隨着房地產產品轉型而改變,拓展新的融資渠道。”黃怒波說。
專家認爲,在負利率時代,房地產投資仍然是一個能跑贏CPI的投資工具。實際上通過房地產基金、信託等投資渠道,一方面可以讓民間資金,讓老百姓參與到房地產投資中來;一方面給一些資質不錯的開發商注資,幫助其發展更好的項目。
民生銀行地產金融事業部首席分析師董續勇介紹,今年上半年信託發展較快,全行業房地產信託增長大概爲1700億元。因爲增長快,房地產信託受到監管部門比較嚴格的限制,今年下半年,房地產類信託發行的速度明顯回落。“在銀行‘惜貸’、信託受限的時候,基金可能是一個比較好的發展機會。”
“解決中小開發商和三四線開發商的資金鍊問題,需要抱團取暖。”張民耕介紹,今年8月經過全國工商聯房地產商會批准,由神州基金、高科投資、信基基金等國內近40家房地產投資基金髮起成立了全國房地產投資基金聯盟,動員非房地產行業的社會資金增加城市化和房地產投入。
“通過房地產基金這種方式,既改變了民間資金原來‘炒房’的房地產投資方式,抑制需求盲目擴大,又爲上游增加了資金供應,有益於未來的市場健康理性發展。”聶梅生說。(記者吳雨劉琳)
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