|
||||
自今年初第三次調控啓動,全國重點城市的新建住宅成交量呈現“淡季不淡、旺季不旺”的格局。投資性需求暫離市場,剛性需求平緩釋放,市場成交量連續8月低位徘徊。中原監測數據顯示,今年6-9月,30個主要城市成交量月度環比增幅均在3%以內。
中原集團研究中心高級經理劉淵表示,10月全國重點城市新房成交量預計仍將在低位波動,較9月環比降幅約在5%左右,較去年同比降幅約爲40%。其中,一、二線城市成交量繼續下降的可能性較大,而三線城市相對較爲穩健,成交量穩中有升。2011年第四季度,全國重點城市的新房市場將難現過去兩年的“翹尾行情”走勢,全年低迷不振基本已成定局。
重點城市成交低迷三線城市已成中堅
據監測數據顯示,9月全國30城市新建商品住宅成交面積環比8月減少3%,較去年同期大幅減少35%,往年“金九”盛景未能出現。
今年1-9月,一線城市累計新房成交量同比減少9%。本月,北京和深圳成交量再度探底,是一線城市中環比降幅較大的城市。上海、廣州市場成交較爲平穩,成交量較上月持平,但較去年同期的降幅也均達到40%以上;主要二線城市前三季度成交量較去年同期減少11%。9月,大部分二線城市成交量環比均呈下跌,跌幅前3位的城市分別是溫州、杭州和大連,溫州環比跌幅更高達到83%;今年1-9月,三線城市中,中原監測7城市的累計成交量同比卻增加了15%。
從全國銷售情況來看,9月全國商品住宅銷售面積爲10064萬平方米,環比上月增加44%,較去年同比增加7%,同比增幅較上月回落6.9個百分點。9月,30個重點城市佔全國銷售面積比例爲12%,較上月減少6個百分點,雖然其中有統計口徑的差異(全國數據來自統計局,各城市數據來自交易中心),但整體而言,市場重心向三、四線城市轉移的趨勢已經確立。
從供應方面看,中原所監測的重點城市9月新增供應面積環比增加30%,供應量的增幅達到近期峯值。但受政策持續收緊以及信貸額度限制的影響,並未能帶動成交量顯著回升。今年前三季度,重點城市累計新增供應面積較去年同期減少10%,供應量與成交量的降幅幾乎接近,可見在調控大環境下,開發商普遍採取謹慎推盤的策略,維持市場供求的基本平衡。
在供應增加、銷售低迷的情況下,重點城市的庫存壓力進一步增大。重點城市9月的供求比值均大於1,其中,深圳、重慶、成都和杭州該比值較上月有較大提高。上海和重慶的供求比數值分別爲1.11和1.01,仍處於較爲合理的水平;而成都和廣州的供求比已達高位,分別爲3.74和3.29,已超過2008年同期的該數值。在政策壓力持續、信貸進一步收緊、購房者看跌預期增強等因素綜合影響下,侷限於部分樓盤的降價促銷,顯然難以帶動整個市場的回升。
自5月起,北京、深圳、廣州等重點城市陸續有樓盤降價促銷,但仍侷限於個別樓盤。9月初,杭州下沙區的“保利灣天地”和“世茂首府”的大幅降價促銷,更是拉開二線城市房價集體下行的序幕。中原調研結果顯示,當前杭州新開樓盤成交均價較周邊樓盤的降價幅度在10%~20%;主城區成交均價從8月的21000元/平方米,已下跌至17000元/平方米,降幅近20%。除杭州外,成都、南京、天津等二線城市新開樓盤成交價格也已開始出現下跌。其中,成都降價幅度大部分在5%~10%之內,降價範圍已波及主城區和郊縣;南京的新開樓盤均價降幅約10%,近郊住宅價格降幅較爲明顯;天津的新房均價降幅則在5%~15%。
然而,目前各地的房價降幅仍未達到價量交換的臨界點。與2008年類似,樓市降價潮的先行者,仍是各大品牌開發商。自今年5月起,就有中海、碧桂園等開發商紛紛推行降價促銷,以價換量的策略。9月,全國各地區加入降價銷售行列的品牌開發商也有所增多。中原監測數據顯示,富力、保利、萬科等標杆房企,都進行了不同程度的降價促銷。但總體而言,和2008年相比,今年下半年以來的降價速度和幅度仍然較爲有限。
中原對近期一線城市的熱銷樓盤進行了統計分析,發現當前銷售率較高的樓盤主要具備以下幾項特徵:價格合理,有一定促銷降價;交通便利,配套完善;類型以小戶型,低總價住宅爲主。由此看出,在“限購”、“限貸”實施後,首次置業的剛性需求漸成市場主力。在此基礎上,本月的前五位熱銷樓盤還出現一些新的特徵,反應市場主體出現局部變化。
首先,熱銷樓盤中,知名開發商項目更多,銷售率排名更靠前。例如,首開集團的“首開常青藤”、中糧、萬科的“金域藍灣”、和記黃埔的“世紀匯廣場”等項目,銷售率均位居所在城市的前五位,部分項目30天銷售率甚至超過90%。由於知名房企的促銷活動更多,部分還出現實質性的降價,再加上其品牌優勢,因此更能夠獲得購房者的認可。
其次,熱銷樓盤不再侷限於面向剛性需求的中低端項目,一些中高端項目也開始躋身榜單。例如,上海的大平層高端住宅“仁恆森蘭雅苑”,均價高達47000元/平方米,開盤30日銷售率達到了45.7%,這在上海的熱銷樓盤中較爲罕見。深圳的“世紀匯廣場”,均價達到45000元/平米,開盤30日內銷售率也超過60%。中高端住宅的熱銷,部分反映了在上海、深圳等購房能力較高、高端住宅聚集的城市,不同層次的購房者仍均有一定的活躍度,受“限購”、“限貸”政策的影響程度不同於其他城市。
土地供應大幅放量出讓金同比大減
9月,中原所監測的13城市居住用地供應面積爲866公頃,較去年同期增加47%,較今年均值增加76%。相對於供應的明顯放量,本月土地成交量僅有小幅回升。9月,居住用地成交面積爲560公頃,較去年同期增加23%,較今年均值增加27%。
今年前三季度的土地市場活躍程度不及去年。今年1-9月,13箇中原監測城市居住用地累計供應面積較去年同期減少了16%,而居住用地成交量降幅達到29%,土地市場表現較新房市場更爲低迷。
劉淵告訴記者,今年以來,在冷清的市場氛圍下,隨着開發商風險意識增強,持幣觀望心態加劇,居住用地以底價成交佔大多數,底價成交率大幅攀升。9月,13箇中原監測的重點城市居住用地合計底價成交率爲71%,較上月提高15個百分點,較去年同期大幅增加47個百分點。相對應的是,今年以來,土地溢價率較往年出現明顯下滑。9月,重點城市的居住用地溢價地塊的平均溢價率爲48%,較去年同期減少14個百分點,其中一線城市的溢價率呈現大幅降低,但二線城市的情況較好,溢價率同比仍有15個百分點的增加。
9月,重點城市居住用地成交價格環比有小幅回升。13重點城市合計居住用地樓面地價爲3602元/平方米,環比上漲18%,但較去年同期仍下跌了35%。受土地成交量大幅下滑的影響,今年前三季度,重點城市居住用地成交金額較去年同期大幅減少了28%,一線城市降幅達32%。
政策信貸雙重壓力市場短期仍將低迷
佛山“限購令”的放鬆僅維持12小時就宣告夭折,顯示出在中央與地方政府間就調控政策存在不同意見。佛山的政策放鬆有其明顯原因,中原監測數據顯示,佛山“限購令”執行半年來,無論是新建住宅市場還是二手住宅市場,成交量都出現明顯下滑。2011年4~9月,佛山新建住宅月均成交面積較2010年同期水平下降2成;二手住宅成交套數較去年同期水平下降幅度亦超過4成,市場頹勢十分顯著。
劉淵表示,從佛山政策鬆綁的夭折可見,目前市場成交量的重挫已使地方政府壓力重重。佛山“半日新政”的內容也顯示出地方政府希望維持成交量穩定,實現全年價格下調,同時又防止價格反彈的良苦用心。但作爲廣東省第三大城市,一旦公認佛山“鬆綁”,必將對全國調控大局產生較大的影響。地方政府固然有衝破“緊箍咒”的衝動,但在調控目標尚未實現,尤其是房價未有實質下降前,政策放鬆在短期內難以實現。
年初以來的調控,以限購、限貸爲主要手段,抑制投資性需求。但隨着供應量的減少,剛需爲主的購買力依然可支持主要城市的成交量在低位波動,供求基本平衡,價格未現大幅下跌。
但隨着流動性的持續收緊,目前一些銀行信貸額度已出現緊張。在房貸供不應求的情況下,購房者申請房貸難度增大、時間延長,即使是符合條件的首套購房者也面臨利率上浮的限制條件。據中原調研,市場上六至七成的客戶需要使用貸款購房。因此,房貸額度的限制對市場成交量的影響更爲直接,自住、投資等各類需求均受到影響,這也成爲9月成交量依然低迷的主要原因。
劉淵預計,信貸額度在年底前仍將維持緊張局面,即使未來更多樓盤價格鬆動,成交量仍然難有大幅回升,目前樓市低迷的局面將至少延遲到年末。
|
||