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來自上海二手房指數辦公室的最新統計數據顯示,2011年9月,本市二手房指數爲2600點,較8月上升1點,漲幅爲0.03%。滬上二手房指數已連續三個月出現停漲,價格下降壓力增大。
二手房指數辦公室分析認爲,傳統“金九”行情失色,市場量跌不止,但價格尚未出現拐點,成交低迷主要是受限購和限貸影響,純投資型需求基本被遏制。在政策嚴控下,不少剛性自住購房需求陷入深度觀望之中。9月,多家大型商業銀行房貸業務收緊,不少銀行規定首套房首付五成、利率上浮10%,有的甚至暫停個人房貸業務。 9月14日,國務院總理溫家寶再次表態堅持貨幣政策不會放鬆;9月19日召開的國務院常務會議則研究部署進一步做好保障性安居工程建設和管理工作。這些都顯示出政府抑制房價的決心。
量價弱勢“金九”失色
據統計,9月,市區8個區價格總體環比下跌0.01%,跌幅比8月縮小0.03個百分點;4個市中心區及浦東陸家嘴總體環比上漲0.02%。具體來看,4個市中心區兩跌兩漲,掛牌量出現小幅下滑。其中,長寧區環比下跌0.16%,靜安區下跌0.69%,徐彙區上漲0.61%,黃浦區上漲0.25%。 9月市中心區二手房交易中學區房佔較大比例,徐匯長橋、黃浦打浦橋等板塊,學區房成交比重達30%-40%,且上家基本不接受議價。學區房一枝獨秀,但成交弱勢仍是市場主流特徵。
9月,新興中心城區價格環比上漲0.04%,漲幅比8月縮小0.15個百分點。由於新興中心城區在指數權重上佔比較大,其微弱上揚致使9月二手房指數沒有出現下降。在新興中心城區新盤供應量較大的板塊中,一二手房價格倒掛的滯後現象隨着時間推移正在被打破。面對一手房優惠銷售,二手房業主心態出現動搖,出手掛牌逐漸增多,價格也開始出現鬆動,個案議價空間在3%-5%。在爲數不多的下跌板塊中,有的跌幅也不小,如嘉定城區和豐莊板塊環比分別下跌0.65%和1.1%,寶山共富和通河板塊環比分別下跌1.63%和1.83%。
9月,非新興中心城區價格環比下跌0.36%,跌幅擴大0.29個百分點。地處遠郊的金山區和崇明縣環比分別下跌0.33%和1.02%。原因主要是需求量不大,儘管中心城區核心區域人口逐漸向郊區、中心城區外圍區域遷移,但選擇遠郊的並不多,且傾向於選擇一手房。不過,也出現階段性不同行情,如同樣地處遠郊的奉賢區,人口導入加上本地人口逾百萬,9月逆市上漲0.39%,這是因爲區域內海灣、奉城等板塊多個新盤打出大範圍降價旗號,吸引外來購房者,帶動二手房交投。如奉賢海灣板塊鄰近海灘,有新盤以超過6%的折扣熱銷,板塊前景看好,帶動二手房成交。 9月板塊漲幅達1.54%。
下跌板塊多於上漲板塊
9月,全市128個控制點中,價格下跌66個,上漲61個,持平1個。這表明雖然目前供給大於需求,但買方市場還未真正出現,呈震盪分化特徵。
9月,下跌板塊平均跌幅爲0.86%,跌幅比8月擴大0.55個百分點。跌幅超過1%的板塊有29個,外環板塊仍陷僵局。很多房產中介機構反映,9月二手房源復看率普遍下降,除部分絕對剛需外,其餘購房者名爲看房,實則打探行情。小部分業主放低姿態,5%的議價幅度已成“默認規則”,局部地區急售房源甚至出現15%的“跳水價”。 9月,青浦重固和趙巷板塊價格環比分別下跌1.56%和2.59%,松江新城板塊由於買賣雙方存在3%-4%的心理差價,交投轉淡,環比下跌1.42%。
9月,上漲板塊平均漲幅爲1%,漲幅比8月擴大0.69個百分點。100平方米左右的兩房受到青睞,特別是中外環一些規劃好、配套成熟的大型居住區成交比較活躍,其中“連環單”置換型購房者較多。但是,“連環單”置業對首套房出售與二套房購置的時間節點配合和資金到位要求高,重新購房還存在增加房產稅的可能。因此,改善型需求不足以支撐整個市場交易量。寶山上大和羅店板塊價格環比分別上漲2.06%和2%,閔行春申板塊環比上漲1.46%。浦東因就業機會多、居住成本低,吸引衆多來自安徽、江蘇和河南等外來從業人員,成爲滬上人口第一大區,二手房交易量居首。9月,浦東北蔡和周浦板塊價格環比分別上漲2.17%和1.33%。
二手房指數辦公室分析認爲,目前房價依然在高位徘徊,呈現局部性鬆動特徵。一手房市場以價換量,二手房市場有一定滯後性;二手房試探性掛牌量明顯增加,但業主降價意願不強。部分投資資金外流至未限購城市,外地來滬置業者被擠出市場,本地有條件的購房者觀望居多,這些因素使得9月延續成交低迷。調控依然從嚴,影響購房者的預期,一手房以價換量的市場趨向日漸明朗,或將推動二手房價格下降節奏加快,今年四季度房價走勢引人矚目。(賀理銘)
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