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未簽約現房增至37515套開發商資金鏈遭受巨大考驗
一邊是庫存量不斷加大,銷售速度明顯放緩,另一邊是施工進度按部就班,現房、准現房進一步增加,京城樓市陷入“只進不出”的尷尬境地。
截至10月上旬,11萬套存量房中有三成是現房,北京期、現房套數存量比達到2:1的歷史高點。開發商持有成本不斷增長,銷售壓力凸顯。
現象
“2012年就入住的准現房哪裡找?” “××小學旁的唯一現房”……走在街上,注意觀察的人都會發現,近日不少樓盤都打出了現房或准現房的旗號。
在昌平區回龍觀商住樓[ 最新消息價格戶型點評]紮堆的區域,一個在售樓盤的施工工地,圍擋上的宣傳語赫然打出“封頂在即”的大旗。而位於南二環陶然橋東南角的某國企項目,遠遠望去,樓體外立面上“現房熱銷中”的大幅宣傳清晰可見,而這個“熱銷”的過程已經持續了3個多月。
來自搜房網的統計顯示,目前北京區域在售樓盤接近300個,其中現房和接近封頂的准現房項目約佔了60個,達到總量的20%左右。
截至10月10日,北京市新建商品房可售總套數為113940套,這當中未簽約現房達37515套,期現房存量套數比達到歷史驚人的2:1。
北京期現房存量比達到2:1
開發商被動進入“現房時代”
在北京,購房者多年來經歷的一直是無奈的期房時代。由於早前樓市的火爆,房源緊俏,大量的樓盤早在期房時就已被搶購一空,根本無須銷售現房。而按照拿地、審批、蓋樓等一系列開發周期來說,2008年、2009年“大肆”拿地的開發商們到了“還賬”的時候了。
自今年後半年以來,京城樓市成交量持續低迷,銷售速度明顯放慢,存量商品房大量增加。
有關業內人士介紹說,雖然准現房或現房的可售存量日漸增多,但卻並非開發商有意為之,而是市場低迷的結果。
分析:捂盤項目陷滯銷尷尬
現房大量湧出對消費者而言無疑是利好消息,然而對於開發商來說卻帶著幾分逼上梁山的味道。畢竟“現房銷售”是對開發商的巨大考驗:一是資金回籠慢,周期長;二是“現房實景”對產品品質和實力的要求很高,開發商再也不能憑著美輪美奐的效果圖來給消費者畫餅充飢了。
“樓市大熱的時候公司總是要求放緩銷售節奏,有房慢慢賣,尋求更大溢價利潤,可如今市場急轉直下,曾經捂盤待漲的項目一下子被動起來。”一位曾在多個房地產項目擔任營銷負責人的業內專家說。
據分析,在過去樓市的旺季,期房都很搶手,沒有開發商願意熬到現房再賣。同時從銷售回款、銀行還貸、給付建築材料款、施工款以及持有成本等諸多角度考慮,現房銷售的成本實在太高,只有極少數長期操作稀缺單盤項目的別墅或高端公寓項目纔會采取現房銷售策略。
-影響:現房+降價或成未來趨勢
“現房、准現房項目在與期房項目對抗中確實有著更明顯的優勢。在同區域的項目中,現房價格往往要比期房高出20%—30%,這讓絕大多數精打細算的買房人難以接受。”我愛我家副總裁胡景暉認為,在價格相差不大的情況下,肯定還是現房銷售更具有優勢,畢竟現房銷售對買房人而言減小了購房風險,買了就能很快入住。
不過亞豪機構市場研究總監郭毅表示,對普通購房者而言,價格合適的現房可遇而不可求。而對於開發商而言,現房則帶來了巨大考驗。
“如果現房銷售增多,相信購房者絕對是熱烈歡迎,畢竟現房銷售模式對購房者的風險可降到較低程度。但如果現房銷售增多,相信不少開發商都難以支橕,畢竟資金壓力過大將導致開發、維護成本大增。”郭毅說。
總結來說,“被現房”對於絕大部分中小開發商的資金鏈是一個嚴峻考驗,如果把提高成交量的期望寄托於現房銷售,還不如用降價促銷來渡過難關。
因此,業內人士認為,在未來一段時間裡,“現房促銷”加“降價促銷”有望成為促進樓市回暖的兩大重要推手。