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高企的資產負債率宛如在房企隨身攜帶着的重磅炸彈。根據Wind資訊統計,今年上半年末,這一行業的資產負債率已經高達71.28%。其中,總負債爲1.24萬億元,總資產爲1.73萬億元,總負債較去年年底增加1514億元。與過去10年年報的數據相比,今年房地產的資產負債率達到最高值。
與此同時,有媒體利用Z分數模型對136家A股上市房企進行破產風險評估顯示,約8成上市房企正在面臨破產風險。
房地產業步入雙去化週期
上海易居研究院近日發佈的8大典型樓市庫存調查報告顯示,截至9月底,北京、上海、深圳、廣州、杭州、廈門、南京、濟南等8個城市新建商品住宅庫存總量達4045萬平方米,同比新增952萬平方米,增長約30.77%。在庫存繼續增長的同時,銷售卻持續下降。9月份,8個典型城市新建商品住宅成交量僅341萬平方米,同比大幅下降44%。無獨有偶,據世聯數據平臺顯示,十一黃金週期間,多個城市的房地產市場成交備案數據同比大幅下降。曾被寄予厚望的十一黃金週樓市最終黯淡收場。
上海易居研究院由此得出結論,商品住宅存貨銷量比直線上升。據瞭解,存貨銷量比是住宅的存量與一定時期內銷量的比值,以反映住宅庫存的去化趨勢。存銷比過大反映了開發商資金回籠狀況欠佳。
“在當前的市場環境下,房價下行的概率已經陡然上升。北京、上海、廣州、南京、杭州等多個城市的新房庫存量已經接近甚至突破了2008年的最高歷史水平,房地產行業已經進入了去庫存化週期。”世聯地產(002285,股吧)首席技術官黎振偉表示,由於央行穩健的貨幣政策及對房地產企業信貸融資的限制,房地產行業仍然處在去槓桿化週期。“雙去化週期的影響將引致房地產行業深度調整。”
炸彈隨時可能被引爆
事實上,中國房地產行業的巨大風險已讓外資選擇用腳投票,國內開發商自身對行業的信心也正變得脆弱。根據鏈家地產市場研究部統計,萬科、中海外、碧桂園、富力、合景泰富、保利6個龍頭房企9月份的銷售業績集體出現下滑,合計銷售311.54億,同比下降18%。12日,北京市統計局公佈的3季度房地產企業景氣指數爲120.6,環比下降1.3%,自1季度以來連續下滑。
“不少開發商面臨着資金難以回籠的難題,部分中小型開發商更是逐漸陷入了資金困境。”上海易居研究院報告稱。Wind數據亦顯示,在房地產行業整體負債率提高的前提下,有些地產公司的負債率已經超過80%以上。截至今年上半年,在136家A股上市房地產企業中,共有104家企業的資產負債率超過50%,16家已超過80%的高位。其中,ST興業和ST園城已資不抵債。
“對於開發商來說,長期低迷的成交使其對資本市場的依賴程度增加,外資的不穩定性和信託資金的高成本更加深了房地產行業的資金風險,在這種情況下,大型房企憑藉雄厚的資本基礎、較好的銷售業績、在限購之後的均衡佈局尚可以抵抗來自資本市場的風險,但對於中小房企而言,卻有可能陷入生存危機。”鏈家地產首席分析師張月表示。
哪些公司未來破產風險最大?有媒體利用Z分數模型對136家A股上市房企進行破產風險評估。結果顯示,僅31家房企不存在破產風險,同時,ST興業、ST園城、天津松江(600225)、高新發展(000628)等13家房企邁進了破產的高風險區,而且其多項財務數據仍在惡化之中。這意味着,近8成上市房企正在面臨破產風險。
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