溫州民間借貸危機不斷發酵,引發了人們對於溫州投資客大肆拋售房產的關注。 近日,由於溫州中小企業資金鏈危機,不少溫州中小企業老板欠債『跑路』。也有消息不斷傳出,在收緊的樓市調控背景下,更加促使了溫州投資客大肆拋售之前在北京投資的房產。而記者日前的調查卻發現,『溫州客拋售』遠沒有到來。 『撿落兒機會早過了』 珠江帝景旁中介公司的小劉在下午纔迎來第一組客戶,『您買房還是租房,租房一居每月5000元左右。兩居每月7000元左右。您是要精裝修的還是一般的,家電需要什麼?』 『我就是想問下,現在這邊二手房有沒有便宜點的要賣。』剛推門進來的顧客問道。『110平方米左右,價格一定要最便宜的。』聽到顧客的回復,小劉熱情的態度有了180度轉變。在隨後不到10分鍾,小劉就草草打發走了這位顧客。 『肯定又是想撿便宜的。你去他們那裡找也沒戲。』看著顧客走進另一家中介門店,小劉對記者打開話匣子。『最近新聞上說溫州那邊出現了民間的借貸危機,很多喜歡這裡房子的人就開始抱著溫州老板拋售房子還貸的心態來買房。實際上,人家溫州老板們早就把房子賣了。現在沒什麼落兒可撿。』 小劉回憶道,『溫州老板們真正拋售是在2010年上半年,當時房價也還在37000元/平方米左右,那會賣得最多。但現在的房價雖然下滑到36000元左右/平方米,但成交量卻少之又少。雖然市場上出現過32000元/平方米超低價房,但僅是1套,沒有出現過類似的價格。』據小劉所說,自己至今記得拋售的時間,還是因為當時自己的工資確實沒少拿。 戰略轉移 投資商業地產和海外 中國人民銀行溫州中心支行7月發布的《溫州民間借貸市場報告》顯示,溫州民間借貸的規模為1100億元,大概有20%流向了房地產業,即220億元資金,被用於房產投資或集資炒房。 從2003年、2004年,溫州炒房團開始進入北京、上海等一線城市,並迅速到達炒房的巔峰時代,拉動了房價的上漲。 由於銀行銀根縮緊,一些中小企業無法通過銀行來獲得周轉資金,只能求助民間借貸,借貸利息一路瘋漲。高額的信貸利息,加速了中小企業的資金鏈危機。溫州中小企業發展促進會會長周德文表示,目前溫州民間借貸利率已經超過歷史最高值,一般月息3分至6分,有的則高達1角,甚至1角5分,年化利率高達180%。 周德文說,雖然溫州中小企業出現了資金鏈危機,但他並不認同『溫州人因此而大面積拋售各地房產』的說法。『一些投資客把手中的房產銷售掉一點,是因為自身的資金鏈比較緊張,並不是因為對房地產沒有信心。』 與此同時,周德文指出,溫州商人逐漸增加了對商業地產的投資。周德文表示,溫州人在去年陸續進入成都、廈門、武漢、西安等二、三線城市和商業地產,這些調控的真空地帶成為溫州投資客眼中的商機。『中國一直以來商住倒掛的現象較為嚴重,商業地產本身就存在投資機會,這是大勢所趨。』周德文說。 除此之外,溫州人還把投資房地產的目光轉向了海外。周德文說,今年已經組織企業家赴澳大利亞、新西蘭、韓國、德國、奧地利等國家進行了考察。 高和投資也研究表明,溫州炒房足跡遍及全國,受限購政策影響,部分投資回撤到周邊三、四線城市或商業地產。房地產業仍是溫州民間投資的重要方向,長遠來看仍然充滿機遇。 漲租套現 不拋售也可吸金 針對溫州民間借貸危機是否引發了溫州老板拋售,小劉給出了否定的回答。『現在我們出售的二手房源絕大部分都是2010年登記的。今年年初到現在,也就新增了20套左右新房子。』而對於周邊的其他中介手中的房源,小劉表示不會多到哪裡去,『我們經常跟周邊的中介公司串串房源,排除房主重復登記的,今年年初到現在也就不到100套吧。』 不過,小劉發現,雖然二手房房源沒有增長,但從今年下半年開始,自己經常能接到南方口音的客戶打來電話要求把自己出租的房屋上漲租金以及變更付款方式的要求。『今年年初,這邊單間的租金也就4200元左右,現在沒有5000元左右,客戶肯定不租。而原本一些不同意在房屋內打隔斷的客戶,也主動打電話表示,如果房子能租出好價前,打1個至2個隔斷還是可以的。』 針對付款方式,押一付六成為了現在租房市場的主要付款方式。『以前還能跟房主商量押一付三,現在必須押一付六。』就在珠江帝景5號樓租房的黃女士抱怨道,『一口氣拿出30000元的房租,還真有些讓人吃不消。』 此外,隨著『曬黑燈』行動,被網友爆出大批溫州炒房團買了房子的矙都國際也未因民間借貸風波而出現拋售的現象。『現在矙都出手的二手房很少。但是租金上漲的問題確實存在。』矙都國際的底商中介表示,項目二手房的價格穩中略有下降,但看不出有大幅降價拋售的現象。 貸險加大 進入樓市更加謹慎 看來,溫州人投資房地產的熱情沒有被民間借貸風波所澆滅。 高和投資分析認為,溫州炒房參與者廣泛,他們資金實力強、投資規模大,主要包括,由溫州大量私營企業業主資金支持的『太太炒房團』,以及海外溫州商人。分析認為,溫州人購房多以投資獲利為目的,而溫州民間資本則形成了合作抱團購房炒房的專業化投資機制。他們中有的與親朋好友聯合,少則兩三人,多則幾十人,合作購買多套房產,產權也為共有形式,參與者按入股比例或房屋套數分享房產增值收益。這種模式與『單打獨斗』型的房地產投資相比,具有更強的規模效應,投資行為往往也更為專業化。 周德文此前接受媒體采訪時曾表示,『2008年奧運會以後,溫州出現了一波比較大的房產拋售潮,在北京、上海兩個主要城市,杭州、深圳等一線城市退出了接近1000億元,奧運會以後在樓市保留的資金有約1000億元左右。』 周德文表示,目前溫州人投資房地產更加謹慎,樓市調控政策下,投資者已經意識到了房地產投資的風險,『不像以前那麼瘋狂。』 由於民間借貸風險的逐步暴露和放大,現有投資者已經逐步認識到了依靠個人信用的高利貸模式所蘊含的風險。因此,隨著民間資本的逐步成熟,房地產投資也必然要求走上規范化的金融運作之路。 本報記者徐楠陳靜思