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經過長達一年的發酵,中國社區實踐“驚天之舉”的價值終於凸顯。
一年前的10月1日,《北京市物業管理辦法》正式實施,標誌着中國物業管理“業主時代”的到來。近日,北京市《關於推進住宅區業主大會建設的意見》公佈,爲“業主時代”又注入了一股強大的推動力。
過去一年,進入“業主時代”的北京有了哪些變化?未來5年,北京的小區、北京的業主大會將可能有哪些驚人的變化?這些變化背後的本質是什麼?對此,本報記者專訪了北京市住房和城鄉建設委員會副主任張農科。
物業≠物業企業
“這是個被長期誤用的詞彙”
在採訪中,記者發現一個細節,就是張農科從來不單獨使用“物業”這個詞來稱呼物業企業——“這是一個被長期誤用的詞彙”,他說。
他還多次告訴記者,北京新物業管理制度體系的搭建成功是全社會的智慧,其效果仍然需要市場慢慢來檢驗。北京市物業管理一系列新政策和改革措施只是剛剛“開了個頭”,物業管理行業要想可持續發展,還需要更爲“徹底的改革”。
記者:有很多關於小區業主與物業企業之間的糾紛報道,經常有業主抱怨物業不好,您怎麼看待這個問題?
張農科:需要澄清的是,物業和物業服務企業是兩個不同的概念,物業是不動產,是我們的房屋建築,物業管理是對我們房屋建築中的共用部分進行維修、養護的一種服務產品,物業服務企業在市場上負責提供這種產品。如果把“物業管理”改爲“不動產管理”,我想類似的誤讀就會少一些。
記者:你總說大家對物業管理存在誤解,那麼物業管理的本質到底是什麼?
張農科:你這個問題問到了關鍵,就是物業管理的核心價值問題。
其實物業公司提供的服務實質上包含兩個方面,即對物的管理和對人的服務,兩者不可分割。這其中對物的管理更爲重要,因爲物業管理的核心價值就是通過專業化管理保證房屋建築和設施設備使用安全,實現房屋保值增值。
那麼物業管理對業主有什麼用呢?我們可以幫大家算一筆賬:如果把物業管理放在房屋的一個全生命週期來考慮,那麼第一階段,由開發商對房屋產品的生產和保修,大概5年時間;第二階段,業主花小錢購買物業服務企業提供的房屋專業化維修養護,大概在25年至30年;第三階段,業主花大錢進行房屋建築的大修,當然,如果第二階段即物業管理實施得好,可以延緩第三階段的到來。
記者:說到花錢買服務,有些業主認爲物業費越低越好,有的認爲物業公司服務不好就不應該繳物業費,你怎麼看?
張農科:任何商品都不是價格越低越好,物業費也是如此。降低物業費前,全體業主也得算算賬,到底能否維持物業的正常運轉,能不能保證房屋建築的安全使用。另外,不繳物業費到底損害的是誰的利益?要知道,物業管理是準公共服務產品,是爲全體業主服務的,不繳物業費損害的實際上是全體業主的利益。
業主及時足額繳納物業費,既是消費,又是投資。以電梯爲例,住宅電梯一般25年就要換,如果有了足額的物業費,物業公司履行專業的責任,大的維修就會晚點兒到來,就能夠延緩小區的“衰老”,不至於小病不治,大病就來,業主也可以節省一大筆維修費用。
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