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據經濟之聲《天下公司》報道,房地產企業--綠城集團近期可謂一波未平一波又起。先是遭遇房地產信託調查門。接着綠城董事長宋衛平又語出驚人。
宋衛平:接下來首先要努力把房子賣出去;如果不有效,第二就是看看能不能騰挪掉幾個項目;如果這兩個手段都不奏效,那就直接把價格降到底,賣完所有的房子,以後就不再做房地產了。這番話立刻掀起波瀾。地產大佬任志強和潘石屹都在微博上以站着說話不腰疼的態度評論說,地產商不見棺材不落淚,降價才能保命。但綠城集團執行總經理郭曉明隨後卻聲稱他們大老闆說的都是玩笑話。
綠城:沒有這回事。綠城一直都很穩健。綠城不會輕易降價,這都是開玩笑說的話。
綠城房地產集團有限公司,是國內知名的房地產企業之一,專注開發系列城市優質房產品,綠城目前已連續5年名列中國房地產公司品牌價值前10位。可以說在中國房企中具有相當的代表性。
就在宋衛平發表驚人之語前一天,標普公佈對中國房地產企業壓力測試結果,認爲2012年中國房地產銷售如果下降30%,大多數房地產開發商會陷入流動性不足,因此降價將成爲一種無奈之舉。標普分析師陸楓毫不留情的說,有六家房企最有可能首先出現資金流動性問題。
陸楓:我們認爲最容易受到衝擊的開發商包括上置集團、上海正大、沿海綠色家園、綠城、合生創展、合生高置地。對於標普的預測,綠城執行總經理郭曉明很不以爲然地說,只要中國老百姓口袋裏有錢,綠城就有飯吃。
綠城:我們現在是多元化。我們現在很多代建項目都不用投資金,只要輸出品牌,輸出管理。就像五星級酒店都是幫人家管理的,他是有分成,我們現在也在開展這樣的項目。我們有錢的時候做有錢的事情,沒錢的時候做沒錢的事情。只要中國老百姓有錢,只要老百姓要住的好一點,我們綠城就有飯吃。對於綠城最近出現的種種問題,北大房地產金融研究中心主任馮科認爲,根源在於綠城借錢太多,發展太快。在緊縮政策面前,就像呼嘯的火車,面對懸崖剎不住車了。國內大部分的開發商都存在這種瘋狂的心態。
馮科:他的資產負債率,按照標準普爾的估計,是在120%-160%,已資不抵債了。他借錢借的太多,發展的太快了。所以在調控的時候他就很難受。他爲什麼要發展這麼快,是因爲裏面的利潤很客觀。他扛過了這一波,市場又活躍的時候,他會賺很多錢。大部分開發商的心態就是中國房地產還有機會,只要能借錢,我就發展。昨天又有報道稱,綠城爲了解決資金難題,有可能申請從港交所退市。此前,內地房地產開發商--復地集團於5月13日正式撤銷H股在香港交易所的上市地位,結束其7年H股上市之旅。也成爲首家自動退市的內地上市房企。不過,綠城中國董事會澄清並確認,綠城並無有關這方面考慮及打算。然而,從今年9月份開始,綠城股價就一路下跌。到昨天收盤,綠城股價9月份已經跌至3.9港元,跌幅高達33.22%。
有評論說,綠城都到了這個份上,大家就等着降價吧。地產商到底是打腫臉充胖子還是真的能挺過去?這團迷霧也許快有答案了。
綠城非中國"雷曼"不至於倒掉
主持人:今天來跟今天的嘉賓主持朝陽一起探討一下,我今天看到有私募的業內人士把這次綠城集團旗下房地產信託遭遇到調查這件事情比喻成中國房地產市場的"雷曼事件",你個人覺得有這麼嚴重嗎?
王朝陽:我覺得首先這個還沒有落定,雷曼事件當時出現要申請破產保護,這是一件很確定的事情。而綠城事件僅僅是一個傳言,傳言傳出後緊接着綠城就出來闢謠了,所以這兩個之間是存在差異的。但是在現在這個時候綠城爲什麼這麼受關注?就是因爲在去年的今天,9月29日的傍晚傳出了新"國五條"即被稱爲"史上最嚴厲的房地產調控政策"的消息。隨着外部國際經濟環境的惡化,歐美債務危機越來越深化,出現了各種猜測,我們只好做非常嚴厲的房地產調控。這種情況下必然會出現一個大幅度的成交量萎縮,這個時候大家就猜,誰是多米諾骨牌的第一張牌。而從綠城現在表面情況來看,我覺得綠城應該還不至於倒掉。
主持人:這件事情還沒有結論,但是目前透露出的信號就是信託監管這方面已經是越來越嚴格了,那麼你覺得對以後的房地產行業,他們該怎麼來解決融資問題?
王朝陽:現在還是說綠城,綠城說他們的信託成本在14%左右。實際上此前的傳言大家都認爲,在資金越來越難拿到的情況下,相當多的企業包括大企業拿到的信託成本應該在20%甚至於更高。現在再反過來看綠城的覆蓋率160%多,自己說14%左右。作爲上市公司的老闆說話是要負責
任的,如果這樣的消息可以確定,說明他資產確實不錯。我在聽我們央廣包括楊紅旭在評論綠城的時候,他也對它是有相當有好感,綠城做品質方面不動搖就不降價是對老業主負責。同時綠城他不光做這方面的資產,他還再包括其他的業務貸款,方方面面,最主要這是一個硬資產。據我瞭解在中國現在可能有撐不住的房企,包括有比較有一定規模的。就像當年順馳那樣撐不住,無非就是把項目轉給別人,也不是破產之後乾脆就成爛尾樓了,這一點我認爲也應該不會出現這種情況。
房地產不會出現捲款潛逃
主持人:像綠城的老闆在接受採訪的時候也說了,即便綠城要倒他也是在絕大多數的房地產企業都倒了之後,綠城能夠撐到那個時候。
王朝陽:房地產倒了以後,它也不會像別的企業倒了那麼可怕。大家想象中這個企業不行了,就像溫州企業老闆一樣都跑了捲款不見了。但房地產不是,因爲可以重組,資本市場上品牌重組也好,資產重組也好,這個是一種資本手段。但當然從這個角度來講綠城也說了:我現在事不過三,這是第三次了,05年調控、08年調控。現在11年又來這麼一回,而且主要還是政策上的,因後再做項目就做精品項目,一年做個十個八個。
主持人:我怎麼覺得挺危險的呢?比如就像宋衛平說的放出狠話,我就把房子全降價低價賣了。
王朝陽:要考慮環境的問題,第一,中國的銀行的環境和國外銀行環境,就是說你在中國,中國企業放給你企業這麼多億包括做信託也好,別的資金來源,包括別的資金來源也好,他承受力首先中國銀行的承受力目前狀況還是相當不錯的。尤其比歐美銀行來說它不一樣,在國外的話真的按照市場規則給你來一個壯士斷腕,真給你斬了,現在說實話當時美國政府沒其救雷曼也是非常後悔的。所以從這個角度來講在中國相對來說銀行業比較健康的情況下,資質又不錯的情況下不會讓銀行逼債。這種情況下因爲資產沒有爛,不是爛資產,他只是被調控大環境影響受到了擠壓。我覺得在這種受擠壓的情況下,從目前看到的情況來看我覺得綠城還是有他的辦法。房地產的倒掉將引發嚴重後果。
主持人:其實你也認爲還是有辦法,第二他的資產情況不像外界現在傳言或者揣測的那樣比較糟糕,應該說還可以,爲什麼宋衛平放出這樣的狠話大不了把價格降到低,我就想說是一種威脅嗎?
王朝陽:首先一個按照一個公司有很多種表態方式。比如很簡單的道理喬布斯這麼牛吧,當時要按照你的決策說這種話,最後我董事會還可以炒你喬布斯呢,同樣的道理如果說他要想變通的話,將來他想改變說法的話董事會把你宋衛平炒了也可以,我可以採取任何一種策略處理我的資產,最後我一樣企業能夠獲得重新,都是可以的,不是說我說了這句話一定要做到,最後真的就清盤不幹了,哪怕是自己私人家族財產,他也會考慮各種資本的手段來盤活這種資產,不是說了就要做到,還是按照資本本身的規律去做事情。
主持人:現在對於中國房地產企業的老總們或者說對於這個行業來說,大家現在抱着什麼樣的心態呢?
王朝陽:我覺得現在是全社會普遍焦慮,尤其是現在體現在房地產市場上面進行的焦灼是和焦慮的狀態。我看媒體用一個詞是"被焦慮",實際上綠城這個事我是在微博上先看見的。接着綠城做的最有意思的一件事就是,在這個事情傳出來當天就開了微博,專門趕緊來闢謠,然後又開新聞發佈會。這個時候大家已經開始有意無意的去想他認爲應該出現的事情,房地產倒了,倒一家再倒一家,是不是雷鋒塔都倒掉了以後,房地產以後就好了,大家好像似乎都在盼這個事情。但是這個事情真發生的話,將不是每個人都願意看到它發生的後果。
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