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據香港《明報》報道,瑞信內房股研究部主管杜勁松認為,這一輪內地樓市的調整無論是幅度,還是持續時間都將比2008年更為深遠。內地樓市自2000年以來,盡管遭遇數次『小調整』,但總體態勢一路上行,這次的『大調整』將是11年來的最大危機,或將逆轉樓市整體方向,引發長時間樓價下滑。
料政府不救房地產
一直在瑞信研究中國市場的杜勁松,從2009年開始關注內地房地產板塊,原本是大好友,直到去年10月,人民銀行第一次加息,他開始轉而看淡內房。大轉?的原因有二﹕一是預計到政府調控的力度會加大,而且曠日持久;二是懮慮2009年和10年內地房地產市場投資大幅增加,導致供應過剩。盡管內地房價愈調愈高,而上半年內房板塊大豐收,股價一度遠遠跑贏大市,但杜勁松一直提醒市場不要過分樂觀,政策的迭加效應即將顯現。
如今,內房板塊早已股價低殘,市場上『超賣』聲音一片。是否應擇時入市,撈底圖利呢?杜勁松的觀點是內地房價下調和銷售下滑只是剛剛開始,而這一輪調整的幅度將超過08年。『08年降價只是短暫的3到4個月,而且價格真正下調的幅度不到10%。今年價格下調持續的時間將比08年長,價格下跌的幅度也一定超過08年。』
4萬億私貸六成借予地產商
2008年,綠城[簡介最新動態](3900)陷入資金困局,打算全盤賣給中國海外(0688)。傳聞中在簽約前夜,中央出臺4萬億救市措施,綠城始得救。杜勁松認為,種種跡象表明,這一次,政府可能不會再救房地產。高房價導致民間怨聲載道,房地產的泡沫也與日俱增。近來一系列對銀行和信托公司的規管措施,表明政府是要把房地產的危險隔離,確保即使房地產泡沬爆煲,整個信貸體系也不會受影響。
今年,綠城由於信托問題再次成為關注焦點,但杜勁松認為內房企業最大的問題不是信托借貸,而是私人借貸(informal lending),估計該項下有4萬億人民幣資產,且60%借予地產公司。他同意香港上市企業涉及的私人信貸較少,但指出一旦小企業資金困難,降價賣樓,大企業只能跟隨降價,整個產業仿似多米諾骨牌,一個企業倒下了,所有企業都會受影響。
以價換量靠不住
另一邊廂,目前銀根緊縮的情勢比2008年更為嚴峻,再加上限購措施,即使降價,買家未必有錢買,有錢的又未必有資格買。降價又會改變市場心理預期,由於擔心情況岣糟,大家不敢貿然出手,可能反而導致交易量下行的幅度更大。『現在大家說內房股便宜,但前提是房地產的市場價格可以獲得支持。一旦房價大幅下跌,地產股價就要重新估算。國內流行的評估方法是假設這塊地蓋的房子每年價格漲20%,因而資產的縮水空間很大,房價也不切實際。』