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房貸合同受法律保護
記者瞭解到,當年的7折利率房貸合同中,絕大多數並未明確約定享受優惠的時間。
“這兩天我拿出貸款合同仔細看了看,關於利率是這麼約定的,央行基準利率基礎下浮30%,如果變更,需要雙方協商,協商期間仍然按照原合同執行。”王先生是工行的客戶,2009年3月辦理了房貸。至於優惠何時到期,合同並未約定,當時也沒有簽訂補充協議。
“如果合同沒有約定優惠期限,那就視同貸款到期終止。”浙江六和律師事務所郎立新律師認爲,只要貸款合同未約定優惠期限,也沒有其他補充協議的話,銀行就不能單方面提高利率,否則就是違約。
“銀行和借貸人簽訂了貸款合同,雙方建立了民事關係,法律地位上是完全平等的。”郎立新律師表示,如果貸款合同沒有特別約定,銀行未徵得借貸人同意擅自提高利率,就要承擔相應的違約責任,法院對銀行的這種行爲也是不予支持的。
不過由於各家銀行的貸款合同文本不一,而且銀行也會提出各種各樣的“不可抗力”因素,具體問題需要具體分析。
鏈接:郎立新律師解答——
銀行能否因虧損的理由
提出取消7折利率
正如前文所述,當前利率下,銀行7折利率確實低於同期存款利息,這種倒掛現象必然會導致一大批客戶寧可將錢存銀行吃利息也不願意提早還貸。不過從法律關係上而言,銀行是否虧損與借款人無關,借款人不會因爲銀行虧損了,而有義務將7折利率提高。況且,這種虧損只是暫時現象。
銀行提出虧損說,可能會博取一部分人的同情。但是以此爲由單方面提高利率,這顯然是違約行爲。這好比是一家企業跟人家簽了訂單,定好了產品售價,結果因爲成本漲價導致售價反而低於成本價。這時候廠家可以單方面重新定價嗎?重新定價可以,要把之前的合同履行完畢再說,或者找買家商量,是否同意重新定價得由買家說了算。銀行可以找借貸人商量是否提前還貸,但借貸人沒義務提早還貸。
貸款合同上附有特別聲明
銀行是否有權取消貸款優惠
一些貸款合同的末尾可能會有一些特別說明:如有政策變動、客戶未按時還款或提供虛假貸款信息等情況,銀行有權取消其貸款優惠。
如果有這樣的條款,銀行就有可能以借款人還款逾期爲由,取消7折利率優惠。由於各種原因,事實上確實有不少客戶出現逾期現象。如果是這樣,借款人相對而言就比較被動。但即便如此,銀行也不能單方面調整利率。因爲這樣的一些特別說明,顯然是有意規避了銀行的責任和義務,是一種較爲典型的格式條款。
如果銀行以此爲由調高利率,借款人可以提出上訴,認爲這是一種格式條款。不過起訴的勝算幾何,這個比較難說。
相關部門出臺“新政”
銀行能否據此取消利率優惠
銀行給客戶7折利率優惠,是根據當時中國人民銀行的規定。那麼,中國人民銀行也完全可以出臺新規定,取消存量房貸7折利率優惠。這時候銀行或許可以找到依據,中國人民銀行是其主管部門,它出臺的政策要嚴格執行。
銀行的這一理由,依然是不合法的。中國人民銀行出臺這一新規定的可能性有多大姑且不論,即便出臺了這樣的新規定,銀行據此取消利率優惠的做法也是行不通的。因爲銀行跟借款人簽訂了合同在先,中國人民銀行出新規在後。中國人民銀行的新規只對銀行之後的行爲產生作用,事實上新客戶的7折利率優惠政策早已全面取消。要是中國人民銀行要求存量房貸7折利率優惠取消,這種行爲本身就是不合法的,銀行據此執行那就是更加錯上加錯了。
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