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編者按:在調控作用背景下樓市“金九”平淡收場,但商業地塊繼續高調。大型房產商萬科、保利、金地等接連在九月出手“抄底”拿地,上百億資金被砸向土地市場。知名房地產專家賈臥龍先生指出:房產商懂得調控越緊,越是拿地的好時機,投資土地做“穩贏之舉”,目的在於“囤地居奇”牟取暴利。他還指出:房價下降調控是一種手段,多年沒變的土地制度已經到了不得不改革的時刻。如何讓地方政府擺脫“土地財政”,放棄土地壟斷,應當成爲從根本上解決樓市痼疾的一個重點。
調控難調土地市場有“貓膩”
今年的“金九”,住宅市場因調控而顯得冷清,但土地市場卻突然逆勢“升溫”,萬科、保利、金地等一線房企接連在九月出手“抄底”拿地,上百億資金被砸向土地市場。調控的“冷水”壓制了樓市的“虛火”,卻阻擋不了開發商在土地市場的“熱情”,土地能夠有如此大的吸引力,其中必定少不了“貓膩”。
佔有土地是“立足之本”
在樓市並不被看好的當下,開發商爲什麼還是對土地如此熱衷?原因很簡單,土地是房地產行業的命脈,沒有土地,一切都是空談。在開發商看來,市場難免有高潮低潮,不管國家調控多麼嚴格,也不會把房地產一棍“打死”,市場還是會繼續發展的,要發展必須要有資本,而土地則是最“硬”的資本。調控之下,很多房企資金緊張,拿地熱情不高,靠“土地財政”爲生的地方政府只好集中推地、低價出讓,這對於資金狀況良好的房企來說可謂天賜良機,底價拿地,何樂而不爲,調控越緊,就越是拿地的好時機。
投資土地是“穩贏之舉”
購地也是一種投資,是投資就會有風險,爲什麼開發商會無視“風險”而瘋狂拿地?原因就在於中國土地的“特殊性”。我國法律明確規定,興建商品房必須使用國有建設用地,而國有建設用地只有通過招、拍、掛的形式才能獲得其使用權,這樣一來,政府就成了住宅用地的壟斷供給者。爲了實現壟斷收益的最大化,政府在出讓土地時會有意識減少供給量,土地就成了名副其實的“稀缺資源”,而稀缺資源的價值會隨着時間的推移而不斷地上漲,因此,只要擁有土地,那就穩賺不賠,風險基本爲零,誰擁有土地,誰就擁有未來。在行業進入“洗牌”關鍵時期,房企大鱷們擴充實力、拿地保地位,再正常不過。
壟斷土地是“暴利之源”
開發商拿地也無所謂,畢竟中國現在只有開發商才能建商品房,問題的關鍵是有很多的開發商拿到地卻並不開工建設,而是“囤地居奇”。開發商爲什麼要囤地?還是中國目前的土地制度造成的。政府壟斷了土地市場,土地資源緊缺,導致地價不斷飛漲,這種情況下,如果開發一塊土地獲得的“開發”收益還趕不上地價上漲造成的“差價”收益,那麼開發商肯定會選擇不開發,省事又賺錢,利益面前,任何商人都會做出這樣的選擇。
所以說,開發商囤地固然可恥,但苛責無用,開發商囤地的背後,政府對土地的壟斷才更應該受到質疑,“壟斷資源,與民爭利”是一切怪像的根源。地價如果居高不下,想要房價下降就是“癡人說夢”,多年沒變的土地制度已經到了不得不改革的時刻了。只有土地市場被放開,房地產市場才能被稱爲“市場”,房價纔會由消費者的需求和能力決定,逐漸迴歸理性。所以,如何讓地方政府擺脫“土地財政”,放棄土地壟斷,從根本上解決樓市痼疾,理應成爲當前工作的一個重點。(賈臥龍)
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