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一度是廣州最大限價房樓盤的花都某公社,補交地價後“贖身”,變成了別墅、大戶型洋房等混居的商品房樓盤。而原先的限價房現在才過三年,企業員工當初以3000元/平方米購入,如今轉手可穩賺一倍。
雖然該公社有單位自建因素,也有後來在裏面蓋高檔商品房的因素,但確實也折射了當前保障房建設中存在的一些問題。
首先,從保障房體系來看,租賃性保障房的公共產品屬性較明顯,而經濟適用房和限價房的商品屬性較強,並會以五年爲界實現轉換。由於房價持續上漲,五年持有期可能成爲一個最佳投資期。因此,含產權的保障房可能成爲一種投資品。又由於違規成本太低,騙購現象屢禁不止。
其次,限價房的設計主要是針對高房價,如果房價回落就會出現花都某公社那樣的所謂“歷史原因”,即限價房與低端商品房相比已沒有價格優勢,於是就可能整體轉化爲商品房用地。這樣反過來就擡高了原先限價房的價格,而經過五年的週期房價一旦上漲,限價房剛好過了五年限制期,結果就成爲絕佳的投資。但如果房價一直低迷不振,又會出現什麼結局呢?
再次,該公社是企業自建限價房性質轉化爲商品房小區的,這給最近許多企業踊躍建設經濟適用房以很重要的啓示。萬一經過調控,房價跌了,那麼類似的項目是否也可能轉化爲商品房項目呢?完全可以設想另一個五年週期的出現。
我們可以設問,有限價房業主叫賣原先的保障性物業,是否要根據有關規定,補繳差價的70%,作爲當年低價獲得土地的補償呢?如果因爲“歷史原因”不繳這個差價,那麼就損害了公衆的利益,畢竟保障房項目是用了特殊用地的。
不管該公社項目最後如何解決,都迫使人們再度思考:保障房究竟應不應該建含產權的經濟適用房和限價房?
一個可能的選擇是,政府逐步少建含產權的保障房,多建公共租賃房。但後者這類保障房資金回收時間太長,對於急功近利的政府來說是沒有吸引力的。更何況廣大購樓者也是希望居者有其屋。那麼可以採取的辦法就只有借鑑西方模式,延長含產權保障房的上市時間,即讓購樓者幾乎要用一輩子來獲得產權,這樣可以減少投資投機行爲,同時也滿足了居民獲得產權的期望。
例如參照西方模式,可以規定住滿5年取得20%的產權,住滿10年取得50%的產權,住滿20年取得80%的產權,住滿30年才能取得全部產權,如此,投機客不能短期內出手,就會減少騙購和投資投機的可能性。(彭澎廣州市社科院研究員)
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